作為企業(yè)的所有者，其衡量公司業(yè)績水平的最重要指標便是凈資產(chǎn)收益率，該指標代表著投資最終的回報率。根據(jù)杜邦分析體系，凈資產(chǎn)收益率可以轉化為銷售凈利率、資產(chǎn)周轉率和權益乘數(shù)的乘積。通過提高這三大財務比率可以使公司業(yè)績上升。而銷售凈利率又與銷售毛利率直接相關。
具體到一般的企業(yè)經(jīng)營，三大財務指標放大的表現(xiàn)，一是通過提高產(chǎn)品售價來提高銷售凈利率；二是通過降價促銷的手段提高回款速度以加快資產(chǎn)周轉率，相當于“薄利多銷”；三是通過放大負債率和財務杠桿，增加權益乘數(shù)。按照慣例，一個行業(yè)的負債率變化不大，基本處于穩(wěn)定的區(qū)間，而且提高負債率將加大企業(yè)經(jīng)營風險；因此，為提高凈資產(chǎn)收益率，大多數(shù)企業(yè)是在銷售凈利率和資產(chǎn)周轉率上做文章。
但就房地產(chǎn)而言，近幾年來，我們看到追求毛利率遠勝于追求資產(chǎn)周轉率。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，剔除ST后，2008年已公布年報的房地產(chǎn)公司平均凈資產(chǎn)收益率為9.91%，比上一年下降近六個百分點；資產(chǎn)周轉率為0.3，同比下降約21%；權益乘數(shù)為2.85，同比下降約25%。
這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高凈資產(chǎn)收益率，必須在提高毛利率上下工夫。實際上，“提價”是地產(chǎn)企業(yè)最常用的手段。
業(yè)內(nèi)專家分析，這與行業(yè)開發(fā)的特殊性有關，也與房地產(chǎn)行業(yè)集中度低有關。在地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)周期長、且土地要素獲取的不確定性，造成了開發(fā)商更傾向于通過“捂盤”賣個好價錢，來提高收益率。在行業(yè)景氣高漲時如此，在市場低迷時也是如此。而行業(yè)集中度低，大企業(yè)市場份額少，多數(shù)小開發(fā)商后續(xù)開發(fā)能力低，也造成了追求毛利率的現(xiàn)實。
目前，國房景氣指數(shù)處于歷史低位，今年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降40%，新開工面積下降16%。在此背景下，房地產(chǎn)市場庫存消化稍顯好轉，資金壓力略顯緩解；開發(fā)商降低銷售率、提高銷售價格的說法和做法又開始抬頭。
其實，資金流動速度對企業(yè)盈利同樣具有重要意義。大企業(yè)常常用提高資金使用效率來提高自身的收益水平。據(jù)有關統(tǒng)計，萬科從獲取土地到開始售房通常僅需9－12個月。資金周轉速度提升直接帶動企業(yè)利潤增加。
專家指出，當房地產(chǎn)商認為拿地價格較高而房價較低時，可能會推遲項目開發(fā)。而項目周期過長將意味著增加無效成本，影響企業(yè)資金運作，致使財務成本趨高。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，開發(fā)企業(yè)由于各個項目拿地成本、開發(fā)成本不同，房地產(chǎn)商一般會通過其他在售項目熨平成本。在實際操作中，各項目虧損推盤以求回款的概率很小。開發(fā)商顯然更傾向于推遲開發(fā)、退地等方式降低供應來保住房產(chǎn)價格。
目前，雖然信貸利率較低，部分大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較易獲得低成本金融支持，但多數(shù)開發(fā)商對進一步拿地持謹慎態(tài)度，這也反映了目前房地產(chǎn)運營的某種邏輯。 |
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