日前，一份由國土資源部下屬部門發(fā)布的“2008年全國主要城市地價狀況分析報告”引發(fā)熱議，該報告指出，2008年全國商品房平均銷售價格達到3919元/平方米。而根據(jù)上年度政府工作報告中披露的數(shù)據(jù)，2008年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入不過15781元。這意味著我國大部分城鎮(zhèn)居民即使一年不吃不喝，僅能買到4平方米的商品房。
與上述有效需求不足問題形成對應(yīng)的，是今年以來各地樓市普遍的“小陽春”現(xiàn)象。
根據(jù)來自于國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，截至2009年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.2%，實現(xiàn)了自去年7月以來的首次增長。盡管有媒體指控房托、揭露假按揭等與熱鬧景象不搭的“雜音”，但據(jù)說漲價、捂盤、排號、抽簽、誠意金等一年多前的老把戲已然重現(xiàn)江湖。
但是，在國內(nèi)外經(jīng)濟走勢沒有發(fā)生根本性變化的情況下，過度樂觀地看待作為資產(chǎn)價格風(fēng)向標(biāo)的樓市走向極易發(fā)生誤判。
結(jié)合統(tǒng)計局近期公布的其他數(shù)據(jù)分析，2009年3月份全國70個大中城市房屋銷售價格在環(huán)比小幅反彈之余，仍表現(xiàn)為同比下降1.3%，同比增速自2008年1月創(chuàng)下高點以來，已連續(xù)14個月回落，并連續(xù)4個月處于下降過程之中。顯見，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍呈現(xiàn)明顯的量升價跌、量價背離趨勢。這暗示著，現(xiàn)今短期的樓市旺銷局面，主要是由于過去一年來的真實需求因部分項目降價得以迅速釋放所致，而如果在目前的需求基礎(chǔ)上再行加價，很難說能夠維持當(dāng)前的市場熱度。
從居民實際收入推斷有支付能力需求的現(xiàn)狀，以及分析居民家庭戶的未來增收潛力后，可以判定，我國房地產(chǎn)市場迄今并未發(fā)生根本轉(zhuǎn)勢。在目前，全國商品房空置面積仍超過1.6億平方米，如果按照每平方米約4000元的均價算，開發(fā)商群體內(nèi)被占壓的資金規(guī)模超過6000億元。誠然，某些開發(fā)商已因前期快速回籠資金改善了自身的流動性狀況，并可能在未來整合中占有一定先機，但個別項目的旺銷、少數(shù)企業(yè)的盈利好轉(zhuǎn)并不能被簡單等同于房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。
因此，就我國房地產(chǎn)行業(yè)而言，去存貨的過程仍未到高潮，熊市的路還長著呢。 |
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