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| 2009-04-28 張煒 來源:中國經(jīng)濟(jì)時報 |
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個人房貸門檻降低的消息屢屢出現(xiàn)，監(jiān)管部門的態(tài)度卻較為謹(jǐn)慎。上海銀監(jiān)局近日下發(fā)通知，要求在滬中外資商業(yè)銀行落實國家信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定，嚴(yán)禁變相放寬貸款條件，加大貸款審查制度執(zhí)行力度，嚴(yán)控住房按揭貸款風(fēng)險。
降低房貸門檻，尤其是二套房貸政策的松綁，是房地產(chǎn)業(yè)最為盼望的。在政策未改變的情況下，隱性門檻降低隨著樓市成交的“小陽春”而增加。在上海，有的房產(chǎn)中介通過虛擬提高二手房成交價，變相達(dá)到更高比例獲取銀行貸款的目的，甚至能夠滿足客戶的“零首付”需求。
前不久，深發(fā)展高調(diào)推出“點按揭”業(yè)務(wù)，相當(dāng)于最低給房貸打六三折，但推出不久就在全國范圍內(nèi)暫停。雖然這屬于銀行對客戶的讓利，但業(yè)內(nèi)人士指出，７折利率“紅線”一旦被打破，銀行間的惡性競爭勢必加劇。在利差本來就較小的情況下，此類產(chǎn)品進(jìn)一步壓縮房貸業(yè)務(wù)的利潤空間，銀行未來要承擔(dān)較大的風(fēng)險。
記者了解到，上海銀監(jiān)局此次亮紅燈的態(tài)度很明確，主基調(diào)是進(jìn)一步規(guī)范個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)。通知重申，除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，貸款首付款比例不得低于４０％。同時提出了三點要求，一是嚴(yán)禁以對ＶＩＰ客戶實行區(qū)別對待政策為名放寬貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的適用范圍。二是嚴(yán)禁以另行發(fā)放個人消費貸款，或銀行通過與中介機(jī)構(gòu)合作向客戶進(jìn)行費用返還、墊付首付款等方式降低條件，變相突破監(jiān)管政策。三是嚴(yán)格審查客戶首付款的充足性和真實性，不得允許首付比例不足的客戶以銀行信貸資金或以信用卡透支等方式支付首付款。
近期樓市成交回暖，拉動了商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的回升。央行上�？偛抗嫉臄�(shù)據(jù)顯示，３月份，滬上中資銀行個人房貸增加２４．４億元，同比多增３４．１億元，扭轉(zhuǎn)了前兩個月住房貸款下降趨勢。其中，二手房貸款增加２２．４億元，同比多增２４．１億元。房貸業(yè)務(wù)被公認(rèn)為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，各銀行顯然希望借助于樓市活躍，進(jìn)一步做大房貸業(yè)務(wù)的“蛋糕”。由此，業(yè)務(wù)競爭升級，或明或暗的門檻降低競相出現(xiàn)。上海銀監(jiān)局的通知發(fā)布，可謂正是時候。
其實，去年實施的房貸利率７折優(yōu)惠，稱得上信貸政策對樓市消費的最大支持。現(xiàn)行的５年期以上貸款基準(zhǔn)利率是５．９４％，從８５折優(yōu)惠降至７折優(yōu)惠，優(yōu)惠利率從５．０４９％降至４．１５８％。５年期存款利率是３．６０％，與５年期房貸７折優(yōu)惠利率間的利差僅有０．５５８個百分點。而在２００７年末，當(dāng)時８５折優(yōu)惠利率是６．８５５５％，高于５年存款利率０．８０５５個百分點。進(jìn)一步降低貸款利率門檻，有可能因“吞噬”利潤而影響到銀行的資產(chǎn)安全。至于按揭成數(shù)等貸款門檻的降低，直接影響到資產(chǎn)安全。一旦房價向下出現(xiàn)波動，就可能使風(fēng)險暴露，引發(fā)斷供案的可能性很大。
銀行與購房者都應(yīng)該意識到，當(dāng)前個人房貸業(yè)務(wù)的較低不良率，不代表該業(yè)務(wù)沒有潛在的風(fēng)險。其一，房貸利率是浮動的，未來由降息轉(zhuǎn)入升息通道，購房者的貸款成本將“水漲船高”。換句話說，現(xiàn)在看似很低的房貸成本，只是在一個階段內(nèi)的相對較低。假如利率上升，購房者的支付能力卻不增加，不良風(fēng)險就可能變得突出。美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，恰恰是貸款者在低利率的誘惑下忽視了貸款壓力。
其二，國內(nèi)樓市尚未經(jīng)歷真正的波動，房價波動給房貸業(yè)務(wù)帶來的沖擊有限。若在此次金融危機(jī)中避免了國內(nèi)樓市價格的震蕩，不意味著未來不出現(xiàn)房價跳水。房貸屬于中長期貸款，商業(yè)銀行需要“未雨綢繆”，預(yù)設(shè)未來經(jīng)歷樓市較大震蕩的風(fēng)險防范手段。從這一點上說，隨意降低門檻來拉動業(yè)務(wù)增長，是一種追求短期效益的行為。 |
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