將白菜和住房的價格放在一起討論,邏輯上可以找到相關性。

    一

　　蔬菜價格的上漲會直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的人工乃至材料價格,食品價格波動對經(jīng)濟影響的深度和廣度是其他商品不能比擬的,尤其是在中國這樣一個人口大國。但因為其典型的季節(jié)性特點,受天氣、交通等條件影響明顯,白菜價格同房價并不總是正相關。
　　2008年冬天,全國白菜價格大跌,在白菜種植大省山東,一分五/斤也無人問津（這是30年前的價格）,即使在北京,批發(fā)價格也跌到低于一毛/斤;在老人們光顧的早市,其價格不超過兩毛;超市里的白菜價格是早市的兩到三倍,這個價格是30年前的30倍左右。2008年冬天的白菜價格可能不是常態(tài),同樣,100倍于1978年的價格也不是常態(tài)。
    可以肯定的是,白菜價格同住房價格的對比,并不能成為尋找住房價格上漲空間的依據(jù)。
　　白菜已經(jīng)不是30年前城鎮(zhèn)居民的“主菜”,替代品數(shù)不勝數(shù)。從消費品的角度,豬肉價格更能反映1978年以來的商品價格上漲（即通貨膨脹）,從而支持房價上漲的邏輯。一則豬肉在中國人膳食結(jié)構(gòu)中的地位沒有大的變化,另外其價格雖有周期波動,但波動周期要遠長于白菜。30年前的豬肉大約是八毛錢/斤,最高時（2008年）漲了20倍,今年又跌回了30年前價格的10倍左右。
　　而將房價上漲幅度同GDP的增長幅度對比,比上述兩類商品價格的對比,更缺少說服力。即使是某種單一商品,其價格同所屬公司和行業(yè)銷售收入間也不絕對存在相關性,因為后者同時受到銷售量的影響,更何況房地產(chǎn)業(yè)只是第三產(chǎn)業(yè)中的一個子產(chǎn)業(yè)。
　　按照GDP增長“我也該增長”的邏輯,關系國計民生的第一產(chǎn)業(yè)——農(nóng)業(yè),其產(chǎn)品似乎更有理由漲價。但30年間,GDP增長了80倍（按當年價格計算,即沒有剔除通脹因素;如按不變價格計算,增長了16.5倍而不是近100倍）,但期間小麥(資訊,行情)和玉米(資訊,行情)的價格增幅卻只在三到五倍之間（按當年價格計算）,以城鎮(zhèn)居民消費的面粉價格為比較對象,漲幅也只在5倍左右。如按不變價格計算,這三類商品價格并沒有上漲,甚至還是下跌的。因為1978年至今,全國消費價格指數(shù)（即CPI）上漲了4.227倍,城鎮(zhèn)上漲了4.65倍。
　　不只是農(nóng)業(yè)商品,同商品住房一樣代表工業(yè)化和城市化的汽車、家電及通訊產(chǎn)品,30年間經(jīng)歷的都是逐步走低的過程。
　　中國GDP 30年來的主要增量,是農(nóng)業(yè)之外的產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)）的興起和擴張發(fā)展實現(xiàn)的。某一行業(yè)產(chǎn)品的價格變化,同GDP總量并沒有持續(xù)的相關性,更不要說正相關。伴隨中國GDP總量增長的商品和服務價格上漲,主要集中在資源和壟斷性行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)是其中之一。
　　將房價漲幅同居民收入增長進行比較,是最有說服力的,但必須考慮到,中國居民收入的增長并不均衡。
　　過去30年間,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入自1978年的28.6元/月上升到2008年的1315元/月,上升45倍;城鎮(zhèn)人均工資從615元/年上升到24932元/年,上升39.5倍。如果考慮通脹因素（即以不變價格計算）,全國城鎮(zhèn)居民可支配收入30年間只上升7.15倍。
　　理論上,居民收入增長會伴隨消費價格的上漲,并在整體經(jīng)濟中表現(xiàn)為互為因果。但要收入同各項消費（商品和服務）價格同比例上漲,則永遠無法實現(xiàn)。原因在于,個人消費結(jié)構(gòu)的變化最終形成整個社會（群體）消費結(jié)構(gòu)的差異,并影響商品供給和價格,進而產(chǎn)生消費升級和產(chǎn)業(yè)興衰。包括電腦在內(nèi)的家庭耐用消費品的價格下跌,就使得這些商品迅速普及,并推動GDP增長。更重要的是,居民有余錢進行另外的消費,社會才有可能發(fā)展“高端服務業(yè)”。
　　30年來,如果白菜、豬肉等食品價格（按當年價格計算）同步于收入增長,那到今天為止中國也不會有房地產(chǎn)這個行業(yè)了,因為居民收入只夠用來吃飯。正是食品價格的增幅低于可支配收入的增幅,城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)才從1978年的57.5下降到2007年的36.3。食品開支之外的節(jié)余部分才得以在服裝、娛樂、教育、醫(yī)療和住房等其他消費及儲蓄、投資之間分攤。
　　1997年后,城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)下降幅度明顯放緩,說明收入提高的幅度正在被食品價格的上漲所吞噬。2007年的恩格爾系數(shù)比2006年提高,正是由于當年通脹率上升。中國普通居民對食品的價格仍比較敏感。
　　吃飯之外,醫(yī)療和教育這些“剛性”和“準剛性”支出價格的漲幅,在30年里以數(shù)十倍甚至上百倍的增幅上升。這樣算下來,對普通居民來說,除了吃飯、看病再接受那有些奢侈的教育,能夠節(jié)余下來買房的“可支配收入”就微乎其微了。以普通居民的收入和白菜價格來給房價上漲找依據(jù),現(xiàn)實和理論上都顯失當。

　　二

　　考慮到中國城鎮(zhèn)住房制度的不斷調(diào)整及市場化程度的變遷,對比商品房價波動同居民購買力之間的關系,以1998年取消福利分房來談更具說服力。
　　1998年之前的房地產(chǎn)市場,即使有商品化也是區(qū)域性的,這造成了兩個結(jié)果,一是缺少一個全國性的市場,全國（和海外）的資金不能直接且無障礙地進行商品房買賣;其二,缺少發(fā)現(xiàn)價格功能的全國性市場,也就形不成真正意義上的市場供求,商品房因此不能體現(xiàn)其市場價格。
　　1998年至2008年,中國商品房價格特別是一線城市房價,明顯超出了居民收入的增長幅度。1998年以來的這11年間,城鎮(zhèn)居民消費價格上漲1.17倍,人均可支配收入自1997年的5160.3元/年上升到2008年的15781/年,上升了2.06倍,但北京、上海和深圳等一線城市的房價同期漲幅都在兩倍甚至四倍之上。對比居民收入的起點及絕對增量同住房單價之間的差距,住房商品化改革特別是2002年以來,商品房價格遠遠超出了普通居民的購買力。
　　商品房過去30年中大部分的漲幅是在過去10年甚至5年內(nèi)完成的。雖然漲價幅度上,1998年之前20年同后10年接近,但在絕對額上,后者是前者的數(shù)倍。
　　過去11年是中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期,房地產(chǎn)開發(fā)投資額從1998年的3580億元上升到去年的30580億元,增幅為7.54倍;期間GDP總量從83024億元增長到300670億元,增幅僅為2.62倍。長期以來,中國居民收入增幅低于GDP增幅,且城鎮(zhèn)職工工資總收入占GDP的比例長期處于11%左右的水平,大部分的普通居民沒有享受到經(jīng)濟增長帶來的好處。房地產(chǎn)行業(yè)此間數(shù)倍于GDP增速的投資增長和價格上漲,不僅迅速吃掉了居民在前20年間低收入狀況下完成的積累,同時進一步拉大了普通居民購買力同房價間的差距。在高增長基數(shù)和高增長倍數(shù)的基礎上,房價漲幅越大意味著居民的負擔越重。

　　三

　　但房價上漲是否因此失去了合理性呢？顯然不是。
　　房價上漲的一個關鍵因素是通貨膨脹。白菜的價格波動是常態(tài),2008年冬天的價格甚至跌至30年前的水平,但建材等的價格波動卻以上漲為主,幾十倍的漲幅也不鮮見,且多超過通脹率。特別是2006年底到2008年第三季度,中國居民對通脹的感受十分強烈。2007年全年通脹率為4.8%,但包括建材在內(nèi)的很多商品價格在翻番上漲。造成政府公布通脹率同居民實際感受差異的原因是,政府制定CPI的商品和服務構(gòu)成中,食品（也包括白菜）的權重在30%以上。
　　在通脹嚴重時期,直接影響CPI的“豬肉”成為一個敏感的字眼。為控制和穩(wěn)定CPI而采取的諸多措施,帶來不少副作用,同時也使得實際通脹水平遠高于政府公布的數(shù)據(jù)。因為商品住房在CPI體系中的比重小,不足以影響通脹指標,政府不會有意“控制”其價格,因此其價格波動更真實地反映了通脹水平。
　　居民追買住房,一方面是為鎖定自己的購買力;一方面也為保值,免得財富在通脹期間縮水。通脹（預期）下,所有同住房有關的要素（如土地、建材及融資成本）的價格上漲,都會集中反映在住房價格上。此時,用不變價格衡量的居民可支配收入的增長,會明顯夸大居民的購買力,2007年政府按不變價格衡量居民可支配收入增長時參考的依據(jù)是當年4.8%的通脹率,而當年商品住房價格在很多城市特別是一線中心城市的上漲幅度在20%以上,甚至超過50%。
　　中心城市房價大幅上漲的另一個重要原因在于,市場存在對住房的龐大需求及實現(xiàn)需求的購買力。北京、上海和深圳等城市,在教育、文化、就業(yè)和資金等方面,有著全國其他城市不可替代的優(yōu)勢,這些優(yōu)質(zhì)資源的集中,促使人們努力成為這些城市的居民或準居民,這不能說不理性。新老居民及投資者因此愿意對在這些城市買房支付溢價,以便享受到上述資源帶來的紅利。這是中西部任何一個省會城市、直轄市,都無法望其項背的。區(qū)域性的有限資源供給,要滿足全國甚至世界范圍內(nèi)的需求,階段性的供求失衡就不奇怪了。
　　如果全國范圍內(nèi)的購買力相對平均,如國家統(tǒng)計局公布的可支配收入的水平,上述三地的房價倒也不會高得如此離譜。顯然,此三地居民的平均購買力要高于全國平均購買力,而新加入的三地之外的購買力,又要高于當?shù)鼐用竦馁徺I力。那么,這些超級購買力是如何形成的呢？
　　筆者曾撰文指出,不考慮尋租等非法收入,因為體制和市場不完善等原因,經(jīng)濟活動中財富分配向生產(chǎn)者之外的環(huán)節(jié)傾斜,如銀行等金融機構(gòu)、政府的稅收和規(guī)費以及與生產(chǎn)相關的服務行業(yè),這些行業(yè)的從業(yè)者因此獲得的收入（不限于工資）要遠高于一般勞動者,并最終導致收入在區(qū)域及社會群體之間分配的巨大差異。這促使勞動力由中西部向東部轉(zhuǎn)移,財富在東部當?shù)亓舸娌⒎峙涞浇鹑凇⒇敹惖阮I域和資源型行業(yè),進而向上述三個中心城市集中,最終表現(xiàn)為:北京、上海和深圳等一線城市的人均可支配收入居于全國前列,而行業(yè)間的收入差距也錯落有致。這是當下的一個市場化過程。上述領域的從業(yè)者因此有機會在很短的時間內(nèi)實現(xiàn)財富的積累和購買力的提升,并將其在中心城市的置業(yè)變成現(xiàn)實。也正因為這個群體的存在,外資及國內(nèi)的投資客,敢于進一步推高這些地區(qū)的房價。
　　中心城市的大部分原居民及那些短期內(nèi)無法大幅提升購買力的新居民,也加入到購買商品房的隊伍中,是通過其家庭（甚至多個家庭）此前超過20年的儲蓄完成置業(yè)的,財富因此形成了一個事實上的逆向轉(zhuǎn)移支付。因此,通過可支配收入來判斷這些一線城市的商品房價格并不科學（如房價-收入比）。同美國居民比較,考慮儲蓄因素,同樣的房價-收入比,中國居民的商品房購買力被低估;但從消費結(jié)構(gòu)的角度（如恩格爾系數(shù)）,中國居民的購買力又被高估。
　　2002年是全國尤其是一線城市房價暴漲的起點,這與其說是需求的釋放,不如說是以中國加入WTO之后外貿(mào)拉動下的經(jīng)濟增長帶來的繁榮的結(jié)果。
　　上述富有的購買者中,不乏外貿(mào)行業(yè)的發(fā)達者,而銀行、財政的繁榮也是基于外貿(mào)的增長。這些先富起來的人群,其可支配收入的增長,在30年間的確以百倍計,甚至以萬、億倍計。對一線城市的開發(fā)商來說,面對以百萬計的千萬富翁,將商品房視同魚翅來銷售,也并不缺少市場,財富只是在商品房市場進行了一次分配和轉(zhuǎn)移。房價未必算高。但這樣的價格,對眾多收入只有統(tǒng)計部門公布的平均數(shù)的居民而言,只能用瘋狂來形容。
　　但開發(fā)商不需要考慮購買者資金來源的合法性和合理性,其理性的選擇是滿足市場需要、賺取利潤。

　　四

　　通脹因素會推動房價上漲,同樣也決定著房價是否會下跌。
　　在經(jīng)濟衰退期間,構(gòu)成住房成本的土地、建材及人工等價格會下降,房價因此下降并不奇怪。2008年底,建筑鋼材價格比年中最高點下跌了40%,其30年來幾十倍的漲幅也要砍掉一半。一線中心城市的房價走勢,更取決于那些富裕者在當前經(jīng)濟形勢下的收入狀況,取決于維持高房價的購買力是否能夠持續(xù)。如果中國經(jīng)濟增長因為外貿(mào)衰退而停滯,房地產(chǎn)的繁榮就必須暫時休整,如美國今天的房地產(chǎn)市場一樣。
　　長遠而言,中心城市的房價走勢則取決于居民收入、全社會資源配置是否均衡,如果沒有根本性的改變,全球金融危機之后的我國中心城市房價仍然會上漲。這與城市化沒有關系,因為城市化不是大城市化,不是人人都要住在城市里、都要住在大城市里。