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經(jīng)歷四月下旬的調(diào)整之后，市場再度出現(xiàn)強勁上漲。在這個過程中，我們注意到土地市場出現(xiàn)了一個標志性的事件：土地價格在四月底出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，五月初香港市場對此做出強烈反應，很多內(nèi)地房地產(chǎn)股出現(xiàn)了當日上漲10%至20%的走勢。從以往的情況來看，這往往意味著地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走向復蘇，而不是此前人們廣泛預期的反彈�；谶@一因素，我們認為，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)出現(xiàn)了系統(tǒng)性的中長期機會，通俗講，地產(chǎn)股牛市來臨了。
土地市場出現(xiàn)明確拐點
四月份中國經(jīng)濟最大看點，是土地市場的回暖和“地王”的再現(xiàn)。先是溫州原溫州長運集團有限公司地塊以19607
元/平方米的成交樓面價格，成為09年目前為止的“單價地王”。再是大連金賽置地有限公司以37.48
億的總價拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側7宗地塊，成為本月總價“地王”。
然后我們又看到，深圳位于回龍埔平西路和愛心路交會處2宗捆綁地塊，14
分鐘內(nèi)舉牌113 次，以高出底價2.7億的價格成交，地塊溢價51%。上海青浦徐涇鎮(zhèn)3 號地塊有10 家開發(fā)商參與競價，金地以5.6
億摘得地塊，地塊溢價水平高達82%。重慶渝北區(qū)觀音橋組團E 分區(qū)地塊經(jīng)過14 家開發(fā)商19 輪競價后，以4900 萬元的價格被重慶仁強收入囊中，地塊溢價43%。
這一組數(shù)據(jù)表明，中國土地市場出現(xiàn)了集體復蘇。土地市場的回暖，再度印證了當前樓市的回暖：開發(fā)商無論是資金實力上，還是對未來樓市的信心上，都在回暖。而近期國務院發(fā)布的商品住房項目資本金比例將下調(diào)的通知，將再度為房企資金松綁，使房企的負債能力以及滾動開發(fā)能力都進一步提高。H股的中資地產(chǎn)股對此作出強烈反應，碧桂園和雅居樂地產(chǎn)全周分別上漲23%和26%。滬深地產(chǎn)指數(shù)分別上漲10%和15%。
土地拐點將引發(fā)地產(chǎn)股在二、三年內(nèi)上漲4至6倍
那么，為什么資本市場會對地價拐點給出如此強烈的反應？這是因為地價拐點是確認房地產(chǎn)板塊中長期趨勢的重要的標準。
2007年12月前后，廈門集美地塊和廣州金沙洲地塊地價出現(xiàn)大幅下沉，與相近地塊相比，土地單價的跌幅在50%左右。在這樣的背景下，筆者撰文指出房地產(chǎn)板塊向下的拐點已經(jīng)確認，股價跌幅將在60%-80%左右。從后來房地產(chǎn)指數(shù)運行情況看，滬深房地產(chǎn)指數(shù)跌幅正好在80%左右。
當時我們預測地產(chǎn)股下跌60%至80%的主要依據(jù)是地產(chǎn)股的NAV（預測凈資產(chǎn)值）情況，在房價一個預期向下的市場中，地產(chǎn)股的NAV會出現(xiàn)20%至30%的下調(diào)，與此同時，分析師們由于對地產(chǎn)股的謹慎態(tài)度，會在NAV基礎上再給出20%-50%的折價。兩重影響下，地產(chǎn)股出現(xiàn)60%至80%的下跌是正常的。
在回到當前市場，在地價確認向上拐點后，地產(chǎn)板塊的運行將出現(xiàn)顯著的重估，這種重估和地價確認下跌時，正好是相反的。首先，它將糾正此前的NAV下調(diào)和股價對于NAV的折價，在這個基礎是地產(chǎn)股的價格就將上漲2至3倍；其次，隨著地價的進一步回暖，分析師對地產(chǎn)股的NAV預測會出現(xiàn)20%至30%的調(diào)高；與此同時，對地產(chǎn)股的估價方面，會在NAV基礎上再給出20%至50%的溢價。所以，地產(chǎn)股可能已經(jīng)上漲2至3倍的基礎上，進一步上漲1至2倍。最終的目標是，地產(chǎn)指數(shù)創(chuàng)出新高。在這個過程里面，地產(chǎn)股從最低點計算的累計升幅可能達到400%至600%。當然，這可能需要二至三年的時間來實現(xiàn)。
中國房地產(chǎn)業(yè)在政府的強力支持下提前復蘇
這次地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整結束的時間要普遍早于業(yè)內(nèi)人士的估計，我們可以從地產(chǎn)商2008年年報看出這一端倪。直到年報發(fā)布的3月份，龍頭老大萬科依然認為地產(chǎn)業(yè)調(diào)整尚未見底；但在4月下旬的機構投資者會議上，萬科高層承認對于地產(chǎn)市場過于謹慎，已經(jīng)失去了在去年四季度的最好拿地時機。
引發(fā)地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結束的主要動力來自于居民潛在壓抑的購房需求，而這種需求又與政府的支持有關，其中降低按揭貸款利率相對于降低了2成左右的房價。
也就是說，在金融危機的大背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)在政府的強力支持下提前復蘇；而基于長期的看法，人們對于住房需求在城市化達到60％前，依然存在較強的動力。所以，長期與短期的結合導致地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷18個月的調(diào)整后，將迎來更加美好的前景。
這里值得一提的是梁錦松近期的觀點：個人來說，我對中國的房地產(chǎn)行業(yè)是很看好的，從宏觀的角度來看，你可以看到一個很大的人口基數(shù)，很快的城市化速度，迅速形成的中產(chǎn)階級，以及城市改建，然后整個銀行業(yè)放貸還沒有過度杠桿化。所以長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)會很好。我們黑石會在住宅房產(chǎn)/零售房產(chǎn)上，都有所投資。
積極看待地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)股投資
就短期來看，房屋銷售有望在未來兩個季度保持活躍態(tài)勢，而房價則有望保持平穩(wěn)或略微上漲。
一方面，由于國內(nèi)流動性持續(xù)改善，而銀行的貸存比率也將會上升；而且政府不會過早轉(zhuǎn)向收緊流動性�；谶@一判斷，我們認為今年不會有任何凈流動性遭抽走的情況出現(xiàn)，在此基礎上，房屋成交將保持活躍態(tài)勢。而07、08年壓抑需求的釋放，將導致最近一到兩個季度的房屋成交保持在目前水平上。
另一方面，至少從珠三角而言，房價可能見底了。至于房價收入比，我們認為實際的房價應該在6-8倍左右，這意味著房價相對于收入而言，并沒有處在很高的水平上。從全國的角度看，房價的調(diào)整可能也將告一段落。
基于以上的分析，我們積極看待地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)股投資。 |