收入預(yù)期不樂(lè)觀影響消費(fèi)者難以支持房?jī)r(jià)恢復(fù)性上漲
有關(guān)研究機(jī)構(gòu)最近完成的《全國(guó)商品房空置研究》顯示,當(dāng)前中國(guó)部分一線城市商品房仍存在空置率過(guò)高情況,其中北京空置16.64%的情況最為突出,需要12.9個(gè)月的消化周期。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),至2008年底,全國(guó)已建住房中未售房屋面積達(dá)9070萬(wàn)平米,今年2月底在建房屋面積還有10.886億平米,今年第一季度末未售房屋面積仍在繼續(xù)增加。由于存量房的規(guī)模很大,如果今年的交易量不能出現(xiàn)持續(xù)的大幅度增長(zhǎng)的話,空置商品房的消化壓力仍將延續(xù)到明年。
至于今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)一度出現(xiàn)的交投活躍現(xiàn)象,主要集中在單位價(jià)格下降明顯的庫(kù)存房和低總價(jià)中小單位商品房上。但隨著開(kāi)發(fā)商陸續(xù)調(diào)高產(chǎn)品價(jià)格,各大城市房?jī)r(jià)同比回升,4月和5月上旬的交易局面已經(jīng)表現(xiàn)出轉(zhuǎn)向。有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,4月第一周后,北京市住宅成交量連續(xù)三周出現(xiàn)環(huán)比下跌,第四周成交量環(huán)比降幅超過(guò)20％,退房率也有所上升。五一期間,北京商品住宅日均成交比四月清明期間下降29%,上海和深圳則分別比四月清明期間下降了41.9%和38.3%。而5月上旬,北京新建商品房成交套數(shù)和面積比4月同期各自下降了13.13%和22.47%。4月下旬和5月份的交投表現(xiàn),恰恰印合了不少分析師對(duì)今年一季度市場(chǎng)活躍后的“倒春寒”預(yù)期。
事實(shí)上,對(duì)收入預(yù)期的不樂(lè)觀,是影響消費(fèi)者難以支持房?jī)r(jià)出現(xiàn)所謂的恢復(fù)性上漲的主要因素。根據(jù)渣打銀行的調(diào)研,大多數(shù)企業(yè)目前不打算提高職工工資水平,很多制造業(yè)的工資水平實(shí)際還有所降低。經(jīng)過(guò)去年下半年以來(lái)到今年年初的價(jià)格調(diào)整,一些中小商品房的價(jià)格下降達(dá)到一些消費(fèi)者的預(yù)期,累積了半年多的消費(fèi)欲望得到集中釋放,所以帶來(lái)了第一季度的市場(chǎng)活躍。這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而言,都是良好的表象。然而,一旦價(jià)格再次遠(yuǎn)離大眾的收入水平和消費(fèi)意愿,消費(fèi)者就會(huì)自然轉(zhuǎn)入觀望。
許多意見(jiàn)都把房地產(chǎn)復(fù)蘇視為整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要一環(huán),這樣的理解是客觀的,然而,一個(gè)產(chǎn)業(yè)不可能在仍存有大量泡沫的時(shí)刻復(fù)蘇,否則,再一次的非理性繁榮,將會(huì)帶來(lái)下一次更深入的泡沫清洗和市場(chǎng)衰退。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的巨量存貨,也就是大規(guī)模的空置房,需要時(shí)日來(lái)消化,而通過(guò)適宜消費(fèi)的價(jià)格供給,帶動(dòng)市場(chǎng)交投和產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的活躍,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)自身、其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整體經(jīng)濟(jì),都將是最好的選擇。今年以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)透露出,消費(fèi)者購(gòu)房需求的價(jià)格彈性在明顯增大,當(dāng)稅費(fèi)、利率等刺激效應(yīng)逐步褪盡之后,產(chǎn)品價(jià)格調(diào)節(jié)工具仍然是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)興與否的唯一有效工具。
無(wú)疑,當(dāng)前金融市場(chǎng)釋放的巨大流動(dòng)性,讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給商獲得了相持的資本。至今,沒(méi)有哪一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行業(yè)能夠像房地產(chǎn)行業(yè)一樣,以和國(guó)有金融的最深入聯(lián)合,長(zhǎng)期支撐高居不下的庫(kù)存率。深度滲透金融的這個(gè)特點(diǎn),很多時(shí)候可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大優(yōu)勢(shì),然而在某些時(shí)候,這一優(yōu)勢(shì)也恰恰是這一行業(yè)出現(xiàn)大起大落的市場(chǎng)震蕩的原因。就像最近出臺(tái)的放松房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金自有比例的規(guī)定,就是可能會(huì)導(dǎo)致新的過(guò)度杠桿效應(yīng)和震蕩風(fēng)險(xiǎn)的例子。 |
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