降低資本金難刺激房地產(chǎn)投資
    2009-06-01    徐 斌    來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
    市場(chǎng)期待的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例調(diào)整，5月27日正式公布了調(diào)整結(jié)果。經(jīng)過(guò)此次調(diào)整，電解鋁項(xiàng)目的最低資本金比例上調(diào)為40%；鋼鐵、水泥項(xiàng)目則繼續(xù)分別維持40%和35%的高位。同時(shí)，煤炭、機(jī)場(chǎng)、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)等項(xiàng)目的最低資本金比例調(diào)低為30%。自1996年資本金比例制度建立以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金比例首次調(diào)低。其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例從2004年的35%調(diào)低至20%，恢復(fù)到1996年的水平。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。
    住宅地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例下降幅度之大遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎市場(chǎng)預(yù)期。這背后反映了什么？這說(shuō)明政府已經(jīng)下定決心啟動(dòng)住宅消費(fèi)以刺激經(jīng)濟(jì)繁榮。因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)涉及到上下游將近50個(gè)相關(guān)行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)有巨大的拉動(dòng)作用。更重要的是，去年11月份至今的地產(chǎn)“小陽(yáng)春”說(shuō)明，城市住宅需求還是非常旺盛。可以說(shuō)，住宅房地產(chǎn)需求，壓根兒不需要刺激，高房?jī)r(jià)反映出來(lái)的供需矛盾，本身已經(jīng)成為社會(huì)重大問(wèn)題。現(xiàn)在的關(guān)鍵是增加供給，這樣才能既達(dá)到平抑房?jī)r(jià)滿(mǎn)足廣大老百姓的需求，同時(shí)又能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這一點(diǎn)，在1998年亞洲金融危機(jī)之后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)中已經(jīng)得到印證。當(dāng)時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)雖然進(jìn)入通縮時(shí)代，但依然保持7%左右高速增長(zhǎng)的奧秘，就在于貨幣化分房啟動(dòng)房地產(chǎn)需求和投資。
　　那么降低住宅地產(chǎn)行業(yè)的資本金比例，就能起到增多城市住宅供給的作用嗎？回答是：不一定，這還需要其他條件的配合。
　　因?yàn)榻档屯顿Y項(xiàng)目資本金比例的政策，本質(zhì)上和降低基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率一樣，是一種信用擴(kuò)張政策。它等同于提高企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿，有點(diǎn)類(lèi)似于降低期貨投機(jī)中保證金比例的意思。這意味著，在同樣多的資本條件下，住宅地產(chǎn)業(yè)可以比其他行業(yè)貸到更多的款項(xiàng)。因此，社會(huì)資源就能更多配置到地產(chǎn)行業(yè)中去。
　　但這需要相應(yīng)的前提。首先必須是住宅庫(kù)存出清完畢，旺盛的需求仍然存在，這樣才能導(dǎo)致住宅地產(chǎn)商全面開(kāi)工，否則即使政府給政策，企業(yè)也因?yàn)楸^預(yù)期而縮小投資。
　　其次是住宅地產(chǎn)的主要投入要素——土地的供應(yīng)依然是地方政府壟斷。目前雖然有龍頭住宅地產(chǎn)公司開(kāi)始拿地、擴(kuò)大投資的跡象，但就從整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，仍然是悲觀預(yù)期較多。因此，在未走出復(fù)蘇、房?jī)r(jià)穩(wěn)定上升之前，地產(chǎn)商估計(jì)還是小心翼翼的為多，降低資本金比例的效果未必立即彰顯。
　　再次，就算地產(chǎn)回暖、高房?jī)r(jià)再次刺激地產(chǎn)商加大投資以增多住宅供給，但房地產(chǎn)商財(cái)務(wù)杠桿增大得來(lái)的信貸資金，最終還是會(huì)流進(jìn)地方財(cái)政的腰包。因?yàn)榈胤秸�會(huì)像以前那樣有意控制土地供應(yīng)節(jié)奏，以維持高地價(jià)收益。房子不可能建在空中，土地供給不增多，錢(qián)就是再多，住宅供給還是有限。因此，政府讓資金流進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)錯(cuò)，但土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題不解決，還是地方政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，錢(qián)還是不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力，最終只能轉(zhuǎn)化為政府財(cái)政的額外收益。
　　根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，一國(guó)城鎮(zhèn)化率突破28%之后，將進(jìn)入加速階段，最后在70%附近才穩(wěn)定下來(lái)。中國(guó)目前城鎮(zhèn)化率不過(guò)45%，這意味著未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，人口向城鎮(zhèn)集中的步伐不會(huì)慢下來(lái)，城鎮(zhèn)住宅需求小不了。中國(guó)城鎮(zhèn)化目前表現(xiàn)和歐盟國(guó)家一樣：都是以大城市為“點(diǎn)”向外擴(kuò)張，同時(shí)，農(nóng)村地區(qū)人口和財(cái)富向城市群成“片”集中。這個(gè)過(guò)程，需要城市政府增多城市核心區(qū)和郊區(qū)的地鐵、高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，尤其是郊區(qū)建設(shè)用地的供應(yīng)。這就不僅需要大量的錢(qián)，而且還需要土地產(chǎn)權(quán)的明晰以及土地市場(chǎng)的建設(shè)。從長(zhǎng)期來(lái)看，后者更為重要！
　　提振地產(chǎn)業(yè)以滿(mǎn)足居民住宅需求，并且以此拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的思路是正確的。但光是引導(dǎo)信貸資金流入比例，顯然是不夠的，而且是危險(xiǎn)的。在土地供應(yīng)以及農(nóng)村建設(shè)用地、宅基地流轉(zhuǎn)政策不配套的情況下，住宅地產(chǎn)業(yè)資本金比例降低的結(jié)果，很可能只是“地王”不斷刷新紀(jì)錄，但住宅供給依然不旺的局面。
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