5月25日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》。作為其中一項(xiàng)內(nèi)容，“研究開征物業(yè)稅”引發(fā)了業(yè)界大討論。該通知對(duì)物業(yè)稅的表述是“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅，以上工作由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)”�！�
　　物業(yè)稅是我國稅制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，早在2003年就提出來了，但由于涉及到復(fù)雜的制度問題、法律問題，物業(yè)稅的開征始終是雷聲大、雨點(diǎn)小。本次國家發(fā)改委又在正式文件中提出要在2009年研究開征問題，并且指定了負(fù)責(zé)單位，即財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部等四部委。這說明與以往的試探性討論不同，這次研究開征物業(yè)稅確實(shí)進(jìn)入了政府的決策日程。
　　物業(yè)稅之所以引起業(yè)界的大討論，聚焦點(diǎn)是物業(yè)稅將在很大程度上影響房價(jià)的走勢(shì)。實(shí)際上從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，稅、費(fèi)、租都將增加產(chǎn)品的成本，物業(yè)稅也不例外。如果物業(yè)稅出臺(tái)的同時(shí)，土地出讓金和相關(guān)房地稅費(fèi)能夠取消，造成住房的總稅費(fèi)水平不變或者降低，那么住房價(jià)格才有可能下降。
　　不過，從我國當(dāng)前的財(cái)政稅收體制看，上述情況在短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。首先，地方政府目前很難擺脫土地財(cái)政的束縛。作為政府本身也很清楚，靠賣地支撐地方財(cái)政是不會(huì)長久的，因?yàn)橥恋乜傆幸惶鞎?huì)賣完。但在巨大的制度慣性作用下，地方政府又不得不維系土地財(cái)政體制，否則在巨大的財(cái)政支出壓力下，地方資金會(huì)更加捉襟見肘。
　　其次，土地出讓制度是物業(yè)稅出臺(tái)的巨大障礙。房改后我國實(shí)行商品化住房分配制度，由于土地國有性質(zhì)不能改變，經(jīng)過制度創(chuàng)新設(shè)計(jì)，我國實(shí)行土地批租制度。消費(fèi)者購買住房獲得70年土地使用權(quán)和附著在土地之上的房產(chǎn)的完全所有權(quán)。物業(yè)稅本質(zhì)上是財(cái)產(chǎn)稅，征稅標(biāo)的是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。在國家已經(jīng)征收了70年土地出讓金的情況下，物業(yè)稅如何與土地出讓金協(xié)調(diào)？土地并非個(gè)人財(cái)產(chǎn)，房產(chǎn)屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但物業(yè)稅是否可以單獨(dú)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行征稅？兩者是否可以分割開來，房產(chǎn)價(jià)值又如何計(jì)算？這些都是非常棘手的問題。
　　再次，物業(yè)稅涉及到其他房地產(chǎn)稅費(fèi)的整合問題。征收物業(yè)稅其目的并非是解決短期內(nèi)政府面臨的財(cái)政困難，而是著眼于長久的公共財(cái)政體系的穩(wěn)定。同時(shí)，物業(yè)稅與國際接軌也有利于整合目前稍顯復(fù)雜和紛亂的房地產(chǎn)稅收體系。目前房地產(chǎn)稅收包括營業(yè)稅、增值稅、契稅等。如果不改變現(xiàn)狀，而直接征收物業(yè)稅，重復(fù)征稅問題就不可避免。后果就是，造成買房人背負(fù)更大的負(fù)擔(dān)，租房的人同樣會(huì)受到稅賦轉(zhuǎn)嫁的壓力。很可能的后果是，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)因?yàn)槎愗?fù)成本的增長而被動(dòng)上升。
　　綜合來看，業(yè)界應(yīng)當(dāng)達(dá)成這樣的共識(shí)：物業(yè)稅不是在交易稅基礎(chǔ)上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房價(jià)居高不下情況下的應(yīng)急之舉，而是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整；物業(yè)稅不是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財(cái)政紅利，而是對(duì)建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。
　　物業(yè)稅的問題應(yīng)從長計(jì)議、認(rèn)真研究，短期內(nèi)出臺(tái)可能性不大。但從我國房地產(chǎn)長遠(yuǎn)的穩(wěn)定發(fā)展以及公共財(cái)政的穩(wěn)定和可持續(xù)考慮，物業(yè)稅是必須推出的。

（作者單位：上海易居房地產(chǎn)研究院）