|
| 國(guó)土部地價(jià)與工商聯(lián)土地成本 |
|
|
|
|
|
|
| 2009-06-25 楊耕身 來源:現(xiàn)代快報(bào) |
|
|
英國(guó)前首相本杰明·迪斯雷利說過，“這世上有三種謊言：謊言，糟糕透頂?shù)闹e言和統(tǒng)計(jì)資料�！泵绹�(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家哈夫的《統(tǒng)計(jì)數(shù)字會(huì)撒謊》一書，也對(duì)統(tǒng)計(jì)中的陷阱提出了入木三分的見解。他提出，當(dāng)你面對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，先要問自己五個(gè)問題：誰(shuí)說的？他是如何知道的？遺漏了什么？是否有人偷換了概念？這個(gè)資料有意義嗎？本杰明是過于偏激了，好在哈夫向人們指出一種趨近于聰明的路徑，那就是你可以不相信統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但是統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)本身卻帶來很多信息。
有關(guān)房?jī)r(jià)中的地價(jià)因素，說法不少，最新的是6月23日國(guó)土資源部發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。報(bào)道指出，對(duì)于備受爭(zhēng)議的“地價(jià)房?jī)r(jià)之間的關(guān)系”，該部調(diào)查顯示，地價(jià)只占了房?jī)r(jià)的一小部分，目前中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)15%-30%，平均為23.2%（6月24日《新京報(bào)》）。而在此前，今年全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%�！@而易見，國(guó)土部的數(shù)據(jù)正是對(duì)工商聯(lián)數(shù)據(jù)的回應(yīng)或顛覆。
當(dāng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的輿論陣地開始上演這種拼搶與爭(zhēng)奪，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之不可全信由此可見一斑。就兩種數(shù)據(jù)的發(fā)布方而言，各自所代表的利益，是很鮮明的。工商聯(lián)數(shù)據(jù)乃房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布，多嚷嚷地價(jià)太高，可減緩輿論對(duì)房企的質(zhì)疑，而將矛頭引向地方政府。國(guó)土部卻又不愿擔(dān)當(dāng)這個(gè)惡名，所以也拿出了數(shù)據(jù)，得出了地價(jià)只占房?jī)r(jià)一小部分的說法，也在情理之中。在這個(gè)意義上，哈夫提出的問題之一，“誰(shuí)說的”，的確可讓人心明眼亮。
工商聯(lián)數(shù)據(jù)是另一回事，我們不妨依然拿哈夫的方法論來看國(guó)土部數(shù)據(jù)。哈夫第二問是“他是如何知道的”，也就是如何調(diào)查出的？國(guó)土部一位相關(guān)人士舉例說，二期剛開盤的首城國(guó)際，開盤價(jià)在14500元/平米，2006年拿地時(shí)的樓面價(jià)格是每平米5000元-6000元，地價(jià)占房?jī)r(jià)的30%多。這意味著，國(guó)土部數(shù)據(jù)的得來，乃據(jù)開房商拿地時(shí)的地價(jià)。但對(duì)開發(fā)商而言，地價(jià)有這么單純嗎？由此引出哈夫三問，“遺漏了什么？”
拿地時(shí)的地價(jià)只是土地成本的一部分，任志強(qiáng)對(duì)此有過清晰的闡述。他的博文《計(jì)劃手段的失敗》這樣寫道：現(xiàn)有的土地供給政策中有毛地的出讓和凈地的出讓，并逐步從毛地向凈地轉(zhuǎn)化。毛地出讓時(shí)，土地部門只知道收取土地出讓金的價(jià)格，但并不知道土地開發(fā)與拆遷中的成本。凈地出讓時(shí)，知道了土地出讓的價(jià)格卻不知道建設(shè)的開始時(shí)間與周期，不知道規(guī)劃中配套建設(shè)的內(nèi)容與比例；不知道應(yīng)分?jǐn)偟酵恋爻杀局械拇罅繉?shí)物地租。因此土地部門只知道一個(gè)出讓時(shí)的初始價(jià)格，無法預(yù)知和計(jì)算后面的變化。
必須提請(qǐng)人們關(guān)注工商聯(lián)數(shù)據(jù)與國(guó)土部數(shù)據(jù)所用術(shù)語(yǔ)的區(qū)別：工商聯(lián)數(shù)據(jù)中，所舉乃“土地成本”，而國(guó)土部的數(shù)據(jù)，則僅指地價(jià)。難道不應(yīng)當(dāng)以因土地而產(chǎn)生了全部成本作為地價(jià)成本嗎？至少在形成最終房?jī)r(jià)的過程中，它是必須這樣進(jìn)行核算的。當(dāng)然，這在理論上還排斥了相應(yīng)的腐敗成本。這么看來，國(guó)土部數(shù)據(jù)遺漏已經(jīng)甚多，全然是以拿地時(shí)的地價(jià)作為整個(gè)土地成本來進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并以此來駁斥工商聯(lián)數(shù)據(jù)了。這也便回答了哈夫第四問，“是否有人偷換了概念？”由此也就不難回答他提出的最后一個(gè)問題，“這個(gè)資料有意義嗎？”
|
|
|
|
|