[投資論語]股市跌了樓市會怎樣？
    2009-08-21    老簞    來源:經(jīng)濟(jì)參考報
    相信這是眾多投資者想問的問題。
    股市前些時的一路飆升與眼前的“跌跌不休”讓投資者開始找不著北，有機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示：在上半年的反彈行情中，超過五成的投資者賺到了錢，其中15.6%的投資者盈利超過了50%，但仍有14.1%的投資者持平，更有33.8%的投資者表示仍舊虧損。也就是說，沒賺錢的投資者占了47.9%。而最近半年來入市的投資者平均可能已處虧損狀態(tài)。股市的下跌讓人很自然地聯(lián)想到這半年同樣火爆的樓市，同被指作是資產(chǎn)泡沫的承載體，樓市會否也像股市一樣迎來一輪“調(diào)整”？
    前些時一些先知先覺、在股市盈利的投資者把資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)到房地產(chǎn)市場，而且收益頗豐，除了所謂的剛性需求，其中不乏跟風(fēng)追高的投資者。和這半年的股市相似，樓市這半年也是不差錢的行情，伴隨著逐步放大的通脹預(yù)期，上半年樓市呈現(xiàn)出量價齊升的局面。隨著房價、特別是一二線城市房價的飆升，從管理層到市場人士，對樓市泡沫的討論乃至警示越來越多。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門對今年上半年全國主要城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的調(diào)查報告就認(rèn)為現(xiàn)在投機(jī)性需求在騷動，樓市泡沫苗頭顯現(xiàn)。甚至一些地產(chǎn)商也表示，主要城市房價過快上漲，會抑制住房需求進(jìn)一步釋放，泡沫隱憂值得警惕。而進(jìn)入7月份以后，各地商品房銷量出現(xiàn)下滑，縮量上漲的局面更引起人們對樓市后期走勢的擔(dān)憂。
    衡量房地產(chǎn)投資價值的一個客觀指標(biāo)是租售比，即每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。合理的房價租售比應(yīng)在1：250以內(nèi)。這個比值意味著，如果把房子按現(xiàn)在的租金出租，100個月至230個月(大致相當(dāng)10年至20年)內(nèi)能收回房款，買房就是合算的。1998年至2001年間，我國房價與租金增長情況基本一致。2002年開始，隨著房價的持續(xù)偏快上漲，房價長期背離租金。尤其是2004年至2008年，租金漲幅維持在2%上下，房價增幅卻達(dá)6%至10%。北京樓市租售比在今年上半年更是突破1∶400，從長期投資的角度看風(fēng)險已很高，但購房人仍樂此不疲地急于進(jìn)場，除了抵御通脹的理由，更多還是看重短期炒房的高利。2008年和今年上半年土地供應(yīng)偏緊，去年以來房地產(chǎn)開工建設(shè)放緩，新增供應(yīng)減少，目前可售庫存過低，加上開發(fā)商預(yù)期價格上漲，捂盤惜售。在供應(yīng)偏緊的情況下，雖然政策可能會因微調(diào)而有所收緊，但由于市場的流動性依然十分充裕，房價在下半年仍然存在較大的上漲壓力。也就是說，投資者短期內(nèi)在樓市還會有所斬獲。但長期看，追高買房畢竟風(fēng)險很大。統(tǒng)計顯示，1-7月，全國房屋新開工面積5.5億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個百分點(diǎn)；其中，7月新開工面積同比增長1.4%，連續(xù)兩個月保持增長。更值得注意的是，前7個月累計的新開工面積比累計的銷售面積多出1.32億平方米，兩者的差額接近2006年與2007年的平均水平，并呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大趨勢。畢竟，最終決定價格的還是供求。供求能達(dá)到基本平衡，樓市也就能回歸健康發(fā)展的軌道。
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