中國(guó)城市的樓價(jià)比美國(guó)貴，這已經(jīng)不是新聞了。但從趨勢(shì)上看，中國(guó)的樓市還會(huì)漲，而且會(huì)漲得很離譜，因?yàn)槲飿O必反，股市和樓市的資產(chǎn)泡沫不達(dá)到極限是不會(huì)破滅的，這是每個(gè)國(guó)家都經(jīng)歷過(guò)的非理性繁榮。

　　中美房?jī)r(jià)之比較

　　2008年10月我曾經(jīng)在央視講過(guò)一次美國(guó)樓市，那時(shí)還看不到止跌的跡象，一年之后，美國(guó)樓市已止跌企穩(wěn)。以2200平方英尺的中等獨(dú)棟住宅為比較基準(zhǔn)，目前價(jià)格最貴的城市（不含紐約市）多半都在加州：南加州海濱城市拉荷雅排名第一，售價(jià)2125000美元；好萊塢明星云集的比佛利排名第二，1981750美元；圣塔莫尼卡排名第五，1469120美元；舊金山第六，1363250美元。在統(tǒng)計(jì)比較的310個(gè)城市中，有84個(gè)城市的房?jī)r(jià)低于20萬(wàn)美元，其中最便宜的是密歇根州的格雷琳市，還不到11.3萬(wàn)美元。310個(gè)城市獨(dú)棟住宅的平均價(jià)格跌到36.3萬(wàn)多美元，折合人民幣每棟約248萬(wàn)，每平方米約1.2萬(wàn)元人民幣。
　　上述統(tǒng)計(jì)不包括紐約的公寓，而中國(guó)的城市住宅以公寓為主，可比性較高的是紐約的公寓。曼哈頓的高檔公寓較多的房型有三類，單間（Studio）50-60平米，現(xiàn)在售價(jià)約60萬(wàn)美元；一居室公寓的售價(jià)80萬(wàn)美元左右；兩居室公寓的售價(jià)降到120萬(wàn)美元左右。這個(gè)價(jià)格低于北京CBD的高檔公寓，和上海陸家嘴地區(qū)的可比房?jī)r(jià)相差無(wú)幾。
　　美國(guó)家庭以獨(dú)棟住宅為主，和中國(guó)樓市相比最大的差異是占地的所有權(quán)，因?yàn)橹袊?guó)的住宅用地是70年的租約，美國(guó)住宅的占地和房子都屬于你。乍看起來(lái)是中國(guó)不合理，租地還賣這么貴！但美國(guó)的住宅要交財(cái)產(chǎn)稅（Property Tax），美國(guó)加州是每年1.3%，新區(qū)還要再加上1%，合計(jì)是2.3%。中國(guó)的住宅只交物業(yè)費(fèi)，大致相當(dāng)于美國(guó)的社區(qū)管理費(fèi)。房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)稅1.3%看起來(lái)不多，若按復(fù)利計(jì)算，51年就超過(guò)了購(gòu)房款，比70年的租約還要少19年。若以2.3%的稅率計(jì)算復(fù)利，30年就接近購(gòu)房款，比70年的租約少了近40年！所以還是中國(guó)的70年租約比較劃算。
　　中美樓市另外一個(gè)很大的差別是住宅面積的計(jì)算，中國(guó)住宅的計(jì)價(jià)單位是建筑面積，別墅也不例外，車庫(kù)和地下室都算面積。這和美國(guó)相比就有很大出入了，因?yàn)槊绹?guó)住宅的計(jì)價(jià)單位是“地毯面積”，類似于我們說(shuō)的“套內(nèi)面積”。獨(dú)棟別墅的地下室和車庫(kù)等附加的使用面積都不算在總價(jià)之內(nèi)，一般說(shuō)來(lái)，美國(guó)2200平方英尺的中等獨(dú)棟住宅面積按中國(guó)的算法就是300多平米。
　　在美國(guó)加州的大洛杉磯地區(qū)，除了比佛利和新港市等豪宅區(qū)，一般中產(chǎn)階層居住的房子并不很貴，以洛杉磯市為中心，在相當(dāng)于北京五環(huán)至六環(huán)的位置，地毯面積三四百平米的別墅，占地1-2中國(guó)畝，房?jī)r(jià)比2007年的最高點(diǎn)下跌了一半左右，現(xiàn)在從銀行手里接手下來(lái)的價(jià)格是30萬(wàn)-35萬(wàn)美元，折合80-100美元一平方英尺，換算成人民幣就是每平米6000元左右。這樣的獨(dú)棟住宅，開車到市中心不堵車也就40多分鐘，有三個(gè)車庫(kù)，4-5個(gè)臥室，有的還背靠高爾夫球場(chǎng)，可以在40-50平米的大陽(yáng)臺(tái)上享受球場(chǎng)綠蔭，而同類可比的上海別墅（比如美蘭湖），價(jià)格就要高出3倍以上！在洛杉磯郊區(qū)可以和上海佘山地區(qū)相比的高爾夫別墅價(jià)格，低價(jià)位的在100萬(wàn)-120萬(wàn)美元，高價(jià)位的在300萬(wàn)-400萬(wàn)美元，在上海佘山可比的同類別墅就是3000萬(wàn)到一億元人民幣以上，也差不多是3倍以上的價(jià)格。加州是美國(guó)房?jī)r(jià)最高的地區(qū)之一，全美十大最高房?jī)r(jià)的城市中加州占了8個(gè)，所以用加州房?jī)r(jià)和上海房?jī)r(jià)比較是有代表性的。

　　中美房?jī)r(jià)走勢(shì)之比較

　　美國(guó)的住宅是消費(fèi)品，在美國(guó)的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）統(tǒng)計(jì)中，住宅占比高達(dá)42%。金融危機(jī)對(duì)美國(guó)樓市的打擊非常之大，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全美用銀行按揭貸款買房子的有1200多萬(wàn)戶家庭，現(xiàn)在超過(guò)20%即250萬(wàn)戶左右喪失了抵押品贖回權(quán)，成為銀行的“法拍屋”和“短售屋”，這還不包括尚未被銀行收走的“泡湯屋”，即房?jī)r(jià)低于貸款額的住宅。
　　美國(guó)的住宅絕大部分是自住的，價(jià)格主要取決于租金回報(bào)率和家庭收入。即使是在美國(guó)2007年房?jī)r(jià)最高之時(shí)，全美中等獨(dú)棟住宅的房?jī)r(jià)也就是中等家庭年收入的4倍左右，現(xiàn)在下降到3倍以下。中等家庭的房貸支出占稅前收入的比重在2007年平均為23%，現(xiàn)在下降到20%。今年下半年美國(guó)房市逐漸企穩(wěn)，抄底買房的人多了一些，但依然是以自住為主，據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資性購(gòu)房的比例約為15%。按照租金回報(bào)率計(jì)算，上述洛杉磯郊區(qū)30萬(wàn)-35萬(wàn)美元的獨(dú)棟住宅現(xiàn)在月租金在2000-2500美元區(qū)間，即10-12年的租金投資回報(bào)率。中國(guó)樓市就不同了，70個(gè)城市的平均租金投資回報(bào)率約為30年，上海杭州地區(qū)更高達(dá)40年以上，所以有專家判斷中國(guó)樓市暴跌在即，樓市泡沫已經(jīng)是吹彈可破了。
　　的確，無(wú)論是從租金的投資回報(bào)率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國(guó)城市房?jī)r(jià)的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房?jī)r(jià)的既不是本土的工資收入，也不是當(dāng)?shù)氐淖饨鹚�平，而是外�?lái)人口和投資資金的凈流入。在中國(guó)的多數(shù)城市中，住宅的購(gòu)買者近80%為外來(lái)人口，首付資金的來(lái)源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦東星河灣開盤，當(dāng)日銷售超過(guò)40億，264棟千萬(wàn)級(jí)高檔公寓在幾個(gè)小時(shí)內(nèi)一搶而空，刷新了世界房地產(chǎn)業(yè)的單日銷售紀(jì)錄。易居中國(guó)的房地產(chǎn)研究院對(duì)當(dāng)日購(gòu)房者所做的定量分析（附圖）說(shuō)明：82%的購(gòu)房者是年齡在45歲以下的人，77%的購(gòu)房者不是上海本地人。購(gòu)房者的年齡結(jié)構(gòu)很能說(shuō)明問題，35歲以下的占24%，36-40歲和41-45歲的各占28%，可想而知，這個(gè)年齡結(jié)構(gòu)又不在上海工作的群體，主要是“富二代”、投資者或企業(yè)家！所以中國(guó)城市的房?jī)r(jià)不是由本地的工薪收入和租金回報(bào)率決定的，而是由外來(lái)人口和外部資金的流入決定的，投資性購(gòu)房的占比估計(jì)在80%以上。
　　美國(guó)的房地產(chǎn)是消費(fèi)需求主導(dǎo)的，中國(guó)現(xiàn)階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導(dǎo)的，所以在中國(guó)的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)中不含住宅。作為投資品主導(dǎo)的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報(bào)率的高低來(lái)判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，而要把房地產(chǎn)放在投資市場(chǎng)上分析其價(jià)格走勢(shì)，否則就無(wú)法理解中國(guó)城市房地產(chǎn)的特殊定價(jià)機(jī)制。

　　泡沫生成與破滅之縮影

　　房地產(chǎn)天然不是投資品，投資人卻天然喜歡房地產(chǎn)，但是房產(chǎn)價(jià)格總有一天會(huì)返璞歸真，回歸其主要作為消費(fèi)品的本性。從這個(gè)意義上說(shuō)，我們可以把今日美國(guó)的樓市現(xiàn)狀視為將來(lái)中國(guó)樓市泡沫破滅后的遠(yuǎn)景，過(guò)去五年，美國(guó)內(nèi)華達(dá)州著名的賭城拉斯維加斯就是一個(gè)城市房產(chǎn)泡沫生成與破滅的典型案例。
　　內(nèi)華達(dá)州是本次金融海嘯的重災(zāi)區(qū)之一，該州房產(chǎn)市場(chǎng)上被銀行拍賣的住宅占比（即法拍屋比率）在全美排名第一。著名賭城拉斯維加斯當(dāng)年一片繁榮，就業(yè)者和投資人紛紛擁入該城，迅速推高了該城的住宅價(jià)格。37歲的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人雅克布森五年前在賭城西區(qū)買下一棟三室一廳的獨(dú)棟住宅，總價(jià)28.7萬(wàn)美元。兩年后，該房產(chǎn)被銀行估值到50萬(wàn)美元，于是她用房產(chǎn)溢價(jià)的銀行再貸款（Home Equity Loan）修了一個(gè)帶瀑布的游泳池，并做了豪華裝修。此后風(fēng)云突變，內(nèi)華達(dá)州的房?jī)r(jià)大幅度下跌，新裝修的“豪宅”價(jià)格一落千丈，最近估值僅為23萬(wàn)美元，而所欠銀行貸款是36.4萬(wàn)美元，豪宅變成了“泡湯屋”。看著社區(qū)的鄰居紛紛搬走，社區(qū)環(huán)境越來(lái)越糟，她也想搬家卻欲罷不能，因?yàn)榇藭r(shí)賣掉房子會(huì)倒欠銀行13萬(wàn)美元！雅克布森的故事折射了過(guò)去五年賭城拉斯維加斯的盛衰，也是城市化的泡沫生成與破滅的一個(gè)縮影：房?jī)r(jià)隨著人口的流入而飆升，又隨著人口的流出而暴跌。一方面，可以從這個(gè)案例看到賭業(yè)東移，中國(guó)的澳門和珠海地區(qū)有投資機(jī)會(huì)；另一方面，還可以看到一個(gè)城市化泡沫的生成和去城市化的過(guò)程。
　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于城市化的加速階段，過(guò)去20年，城市人口從25%上升到45%，現(xiàn)在已超過(guò)6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。據(jù)麥肯錫預(yù)測(cè)，中國(guó)的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達(dá)到65%。由此推論，城市化推動(dòng)的房地產(chǎn)投機(jī)泡沫在未來(lái)10-15年內(nèi)還會(huì)放大。到那個(gè)時(shí)候，或許在那之前，中國(guó)也會(huì)看到類似于拉斯維加斯這樣的情景，城市房?jī)r(jià)一旦回歸其消費(fèi)品的本性，其投資性的溢價(jià)或資產(chǎn)泡沫就會(huì)突然消失。盛世危言，以正視聽。

（金巖石 國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）