2010年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩種可能性：形成比2007年更大的泡沫，或提前結(jié)束繁榮　　

　　2009年的中國經(jīng)濟(jì)之所以能實(shí)現(xiàn)保八，靠的是投資，而投資靠的是政府投資。問題是，高政府投資增長勢(shì)必與政府調(diào)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)相沖突，不利于對(duì)經(jīng)濟(jì)失衡狀態(tài)的調(diào)整。因此，市場(chǎng)非常預(yù)期2010年政府投資增長降下來，而民間投資增長出現(xiàn)明顯回升。
　　在當(dāng)前中國的市場(chǎng)供需環(huán)境下，可能產(chǎn)生民間投資增量的領(lǐng)域只有房地產(chǎn)行業(yè)。這就是說，在預(yù)期政府?dāng)U張性宏觀政策力度減弱的情況下，2010年中國經(jīng)濟(jì)能否真正走出谷底，避免“二次緊縮”的關(guān)鍵要看房地產(chǎn)的走勢(shì)。
　　進(jìn)入第三季度以來，房地產(chǎn)投資增長率開始明顯回升。2008年一季度，房地產(chǎn)投資曾一度占全部城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)總投資的比例達(dá)到25%以上，今年第二季度降低到了17.7%，第三季度這一比重快速回升，達(dá)到了19.2%。按照這樣的趨勢(shì)，2010年比例超過20%以上是可以預(yù)期的。另外，隨著政府大規(guī)模實(shí)施以“鐵公機(jī)（鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)）”為主基礎(chǔ)設(shè)施投資的展開和落實(shí)，許多地區(qū)或地段的房地產(chǎn)投資價(jià)值開始凸現(xiàn)，這也是房地產(chǎn)投資增長的重要推力。
　　然而，2010年中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)也來自于房地產(chǎn)，并可能出現(xiàn)與美國次貸危機(jī)爆發(fā)前相類似的情況，即：整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)運(yùn)行是建立在房地產(chǎn)市場(chǎng)之上的。
　　什么因素在推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，一般認(rèn)為主要來自以下四個(gè)方面：一是通貨膨脹預(yù)期，在通脹預(yù)期已經(jīng)形成的條件下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金避險(xiǎn)的最好選擇；二是寬松的貨幣環(huán)境；三是在產(chǎn)能普遍過剩的情況下，具有資金實(shí)力的企業(yè)缺乏適當(dāng)?shù)耐顿Y領(lǐng)域，而房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這部分資金的主要集聚領(lǐng)域；四是對(duì)于商業(yè)銀行來說，房地產(chǎn)貸款仍是目前最有盈利價(jià)值的項(xiàng)目，房地產(chǎn)貸款不僅可以為銀行帶來利息收入，而且可以吸引儲(chǔ)戶存款，并可將業(yè)務(wù)擴(kuò)展到各種理財(cái)產(chǎn)品上。而且，與其他實(shí)業(yè)項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)流動(dòng)性高，變現(xiàn)能力強(qiáng)并有一定的儲(chǔ)值功能，特別是在經(jīng)濟(jì)不景氣、難以尋找到更好的實(shí)業(yè)項(xiàng)目的情況下，更是如此。
　　今年第一季度以來，全國各大城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，其中具有指標(biāo)性的熱點(diǎn)城市其房?jī)r(jià)上漲更快。如中銀國際對(duì)10月份第二周主要城市成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)，北京16437元/平方米、杭州15262元/平方米，深圳更是達(dá)到20705元/平方米。如此高的房?jī)r(jià)很大程度上，已將大部分對(duì)住房的真實(shí)需求排斥在外。這就是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮并不是建立在真實(shí)需求的基礎(chǔ)之上的，是流動(dòng)性泛濫的產(chǎn)物。歷史及國際經(jīng)驗(yàn)證明，這種繁榮勢(shì)必會(huì)催生房地產(chǎn)泡沫，是不可持續(xù)的。
　　一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，將直接危及我國銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)安全。這種風(fēng)險(xiǎn)來自于兩個(gè)方面：
　　其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將通過地方政府的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而最終向銀行集中。
　　目前各級(jí)地方政府的項(xiàng)目融資是2009年銀行體系信貸資金增長主要因素之一。而地方政府的主要抵押品就是待開發(fā)的土地，以及與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的公共設(shè)施項(xiàng)目。據(jù)筆者課題組在各地的調(diào)研，各級(jí)地方政府對(duì)公共設(shè)施項(xiàng)目投資帶來的土地升值的預(yù)期均很高，例如，修通高速公路、建造地鐵或輕軌預(yù)期可以帶動(dòng)沿線的地區(qū)土地的升值，并以此作為向銀行融資的條件。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)，土地財(cái)政無法支持地方政府向銀行的巨額還貸，形成大量的壞賬和爛賬，銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量就會(huì)急劇下降。
　　其二，房地產(chǎn)業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)加劇。
　　房地產(chǎn)已成為目前銀行系統(tǒng)內(nèi)發(fā)展最快的信貸業(yè)務(wù)。自1998年開始，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展十分迅猛。據(jù)中國央行統(tǒng)計(jì)，1998年房地產(chǎn)信貸占銀行總信貸資產(chǎn)的比例由3.6%上升至2008年底的17.4%，2009年一季度有所回落，上半年又開始回升，達(dá)到了16.4%。而這一比例還在繼續(xù)提高。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年前三季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源里，國內(nèi)貸款同比增長47.2%，個(gè)人按揭貸款同比增長107.7%。大量信貸資金流入，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量?jī)r(jià)齊升”。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，還貸的違約率將上升，這將直接威脅銀行體系的資產(chǎn)安全，并可能引發(fā)銀行系統(tǒng)的信貸萎縮，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。這正是美國次貸危機(jī)中所發(fā)生的事情。
　　總體上，這就出現(xiàn)了兩種可能：第一種可能是直至2010年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去，形成比2007年更大的資產(chǎn)泡沫，直至泡沫破裂，并成為中國經(jīng)濟(jì)“二次緊縮”的導(dǎo)火索。
　　第二種可能是政府為了控制資產(chǎn)泡沫，及時(shí)收緊各項(xiàng)房地產(chǎn)政策，如停止執(zhí)行下浮30%的優(yōu)惠房貸利率、提高土地閑置費(fèi)用，甚至征收物業(yè)稅。更為重要的是，市場(chǎng)預(yù)期的貨幣政策收緊，將會(huì)直接捅破房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將在2010年上半年提前結(jié)束。
　　無論出現(xiàn)哪一種情況，2009年上半年剛剛啟動(dòng)的房地產(chǎn)投資都會(huì)被打下去，也就是說，依靠民間投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的前景并不樂觀。

（作者系深圳綜合開發(fā)研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任）