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| 2009-11-10 作者:許子枋 來源:經(jīng)濟參考報 |
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無論是從租金的投資回報率還是居民的收入房貸比，我們都看不到中國城市房價的合理性。但是從房產(chǎn)的投資屬性看，決定房價的既不是本土的工資收入，也不是當(dāng)?shù)氐淖饨鹚剑峭鈦砣丝诤屯顿Y資金的凈流入。在中國的多數(shù)城市中，住宅的購買者近80%為外來人口，首付資金的來源近80%不是工薪收入。美國的房地產(chǎn)是消費需求主導(dǎo)的，中國現(xiàn)階段的城市房地產(chǎn)是投資需求主導(dǎo)的，所以在中國的消費物價指數(shù)中不含住宅。作為投資品主導(dǎo)的城市住宅不能用家庭收入/房貸比和租金投資回報率的高低來判斷房價走勢，而要把房地產(chǎn)放在投資市場上分析其價格走勢，否則就無法理解中國城市房地產(chǎn)的特殊定價機制。
中國經(jīng)濟正處于城市化的加速階段，過去20年，城市人口從25%上升到45%，現(xiàn)在已超過6億人，由于人口加速流入城市，房地產(chǎn)泡沫正在生成。據(jù)麥肯錫預(yù)測，中國的城市人口到2025年將接近10億人，城市化率達到65%。因此，由此推論，城市化推動的房地產(chǎn)投機泡沫在未來10至15年內(nèi)還會放大。
決定中國的房價下行的因素從終極意義上來說也許是去城市化，但決定房價的短期走勢的核心因素則是取決于政府的態(tài)度，一旦政府在追求經(jīng)濟發(fā)展與民意和諧的均衡博弈格局中偏向一下民意，收緊開發(fā)貸款和消費貸款的口子，再加上輿論的導(dǎo)向以及民眾的跟風(fēng)從眾心理，房價的變局與樓市的變局其實不是太難，2008年下半年其實就是明證。
發(fā)燒的中國樓市其實對房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展并不利，發(fā)燒的樓市其實是很怕冷的，也很怕風(fēng)的。中國的樓市目前肯定是內(nèi)陰外陽的格局，但究竟中國樓市會否走出短陰長陽，還是一路陽亢行情，我也不知道，因為這取決于中央政府的一念之間。但我更愿意相信，無論是從房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展、還是底層百姓的意愿需求、還是實體經(jīng)濟的支持需要，中國房價泡沫的擠壓還是必要的，也是有益的。(作者為房地產(chǎn)營銷專家) |
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