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| 2009-12-04 作者:郎秋紅 來源:經(jīng)濟(jì)參考報 |
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國土部“限大”之舉是為了遏制近期國內(nèi)“地王”頻出的現(xiàn)象，減少“地王”給房地產(chǎn)市場帶來的負(fù)效應(yīng)。但是在筆者看來，“限大”只是“揚湯止沸”，要規(guī)范土地市場，嚴(yán)打囤地才能“釜底抽薪”。
首先，“限大令”只能管住總價地王，管不了單價地王。一個簡單的例子，“限大”后，像北京順義天竺22號這樣“巨無霸”體量(50多萬平方米)的總價“地王”可能越來越少，但是絲毫妨礙不了中化方興這樣的單價地王。廣渠門15號地只有15.59萬平方米，卻拍出了40.6億元的高價。
而且，縱觀當(dāng)前各地房地產(chǎn)市場的“地王”，特別是二三線城市的“地王”，面積很多都在20萬平方米以下。不久前，中海地產(chǎn)經(jīng)過263輪競價，以14.64億元的總價拿下長春長鈴地塊，創(chuàng)下長春經(jīng)營性土地出讓史上的三宗“最”：拍賣次數(shù)最多、單宗地成交額度最大、住宅用地價格最高。該地塊的面積并不大，總價與一線城市地王比也不高，但是，凈地單價破萬帶給長春土地市場的震撼絕不亞于廣渠門地塊對北京的影響、長風(fēng)地塊對上海的影響。
所以，“限大令”這種遏制“地王”的方式并不會對土地出讓單價產(chǎn)生太大影響，也不會對“單價地王”的刷新速度產(chǎn)生任何制約。
其次，拿一把“20萬平方米”的尺子卡住所有大城市供地上限，有“一刀切”之嫌，科學(xué)性值得商榷。按100萬人口以上就可以算做“大城市”的相關(guān)規(guī)定，長春市和北京市都算是大城市，但是，300多萬人口的長春市和1000多萬人口以上的北京市，無論在人口數(shù)量、土地面積和城市規(guī)劃方面，又與北京有多大的可比性呢？更何況，一個地塊出讓面積多大合適，要根據(jù)地塊位置、城市規(guī)劃和功能分區(qū)，如果公共配套設(shè)施較多，需要配建中小學(xué)、出讓地塊面積自然需要大一些。一個鍋蓋不能扣到所有的鍋上，具體問題具體分析�！�20萬平方米”這樣的近乎“一刀切”的規(guī)定，在具體執(zhí)行中難免遇到很多實際問題，執(zhí)行的力度可能要大打折扣。
其實，“地王”最受人詬病的問題，最主要的不在于它有多大、多貴，既然是“招拍掛”，價高者得，地王的產(chǎn)生就是正常的市場現(xiàn)象，沒什么可譴責(zé)的；“地王”最大的問題在于囤而不開，一方面造成土地資源閑置長期“曬太陽”，另一方面助長了“炒地皮”行為，造成樓市病態(tài)發(fā)展房價居高不下。
2007年，綠地集團(tuán)和中海地產(chǎn)雙雙成為長春地王。但綠地新里開盤后，售價并沒有明顯高出市場價格水平。以與綠地大體相當(dāng)?shù)牡貎r拿下“西水地塊”后，中海擱置了兩年多未開發(fā)。現(xiàn)在這塊地的價值不言而喻。
“蓋房的不如囤地的”，潘石屹把這種現(xiàn)象稱之為“養(yǎng)雞的不如倒蛋的”：兩家開發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地：一家開發(fā)商建了房子銷售出去，沒有賺多少錢;另一家開發(fā)商，囤著地，什么事也沒有干，最后把土地轉(zhuǎn)讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開發(fā)商賺的錢多許多倍。這樣的現(xiàn)象顯然是不正常的，助長了“囤地、炒地”的風(fēng)氣，不僅對行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有害，更是對土地這種寶貴資源的極大浪費。
長春市國土資源局也曾嘗試出臺地方性辦法打擊囤地行為，當(dāng)?shù)匾?guī)定，不交清土地成交款和出讓金的企業(yè)，不得參與新地塊競買。然而在實際執(zhí)行過程中，一些沒有交清出讓金的企業(yè)，改頭換面，以新注冊公司或者其他子公司的名義頻頻參與競買并獲得成功。記者認(rèn)為，有些規(guī)定，制定得越細(xì)、越嚴(yán)格，執(zhí)行起來反而越復(fù)雜、越難操作。
所以，與其不斷出臺新規(guī)、細(xì)則，不如把原有的打擊囤地的政策落實好。越簡單的辦法也許越有效。試想，如果真的能夠把“兩年不開發(fā)土地收回”落到實處，哪個企業(yè)還敢沒完沒了地囤地呢？
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