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| 2009-12-08 作者:馬紅雨 來源:證券日報 |
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作為我國改革開放先行者的深圳，這次無疑又走在了全國的前列。
12月1日正式實施的《深圳市城市更新辦法》(以下簡稱《更新辦法》)
吹皺了國內(nèi)房市的“一潭春水”，給焦灼中的土地出讓市場帶來了巨大的想象空間。
作為國內(nèi)首部系統(tǒng)、全面規(guī)范城市更新活動的地方法規(guī)，《更新辦法》在鼓勵使用權利人自行改造、可協(xié)議出讓土地等諸多方面作出了制度方面的重大突破。主要體現(xiàn)在：一是原權利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需一定由“發(fā)展商”實施，鼓勵權利人自行改造，突破更新改造土地必須“招拍掛”出讓的政策限制，權利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地。二是明確了更新改造的地價收取標準。三是突破了深圳舊城改造原有的框架范圍，將更新改造范圍擴大到舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等所有城市更新活動。
眾所周知，土地在我國一直屬于稀缺資源。改革開放30年來，隨著國家經(jīng)濟的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出，土地資源匱乏近年來一直是制約城市發(fā)展的一大瓶頸。目前，我國城市的房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠新增土地的供給，而隨著人口的增長和城市化進程的加快，現(xiàn)有土地供應不足已成為市場房價持續(xù)攀高脫離購買力水平的主要原因。
這一《更新辦法》則突破土地供應的限制，盤活存量土地，可以最大限度地調(diào)動各方面的積極性，土地協(xié)議出讓則會更靈活，畸形土地價格會出現(xiàn)一定修正，土地開發(fā)過程將更連貫。這也意味著招拍掛不再是釋放土地資源唯一的途徑，可以讓存量土地有序地釋放出來。
《更新辦法》的實施確實為深圳解放了大批的沉淀土地。據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會透露，深圳近期將啟動25個城市更新和工業(yè)區(qū)升級改造項目，包括城市更新項目19個，工業(yè)區(qū)升級改造6個，共涉及總用地面積109.7萬平方米，總建筑面積397萬平方米，將在辦理完土地等相關手續(xù)后進入具體實施階段。
筆者認為，這將在一定程度上對高漲的房價產(chǎn)生抑制作用。一方面大量的土地供應將給深圳的房地產(chǎn)市場作為補充；另一方面，在更新改造中，不通過招拍掛的方式，協(xié)議出讓也將會降低土地成本，從而減少轉(zhuǎn)嫁到房價上的壓力。總的來說，《辦法》的實施，將一定程度上阻止房價過快上升的勢頭。如果深圳這種辦法能得以在全國推廣，將可以釋放出大規(guī)模的居住用地，可以為全國房價的降溫起很大的作用。
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