元旦甫過(guò)，收緊二套房貸的傳聞便已塵埃落定。繼上海市住房保障房屋管理局等五部門(mén)制定的《關(guān)于本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議精神進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》出臺(tái)之后，滬上公積金管理中心1月5日旋即明確提出：上海市民第二次貸款購(gòu)房時(shí)，只有家庭人均住房建筑面積不超過(guò)33.4平方米，才被認(rèn)定為購(gòu)買(mǎi)非改善型住房，才能享受最低首付20%和最高60萬(wàn)貸款額度的二套房公積金貸款。
　　這一新政的出臺(tái)無(wú)疑將投資投機(jī)性購(gòu)房需求的范圍大大擴(kuò)張，即便是僅有一套住房，只要家庭人均住房面積超過(guò)2008年上海市城鎮(zhèn)人均住房面積33.4平方米，也要被列入房地產(chǎn)投機(jī)者的行列。并且比想象中更為嚴(yán)格的是，人均住房面積實(shí)際上隱含了家庭住房面積的概念，也即以家庭中任何人的名義都難以擺脫這一數(shù)字的約束。雖然目前尚未明確對(duì)第二套非改善型住房的公積金額度，但是據(jù)相關(guān)媒體披露，肯定會(huì)比二套改善型住房要低。除此之外，此次新政還大幅降低了二套改善型住房公積金貸款的額度，如有兩人參與貸款且具有補(bǔ)充公積金的家庭貸款上限從80萬(wàn)降至60萬(wàn)。
　　從直觀的政策數(shù)據(jù)分析，受此次新政直接沖擊最大的當(dāng)屬已有一定住房面積的中小型投資者，如以個(gè)人家庭為單位的炒作1－2套房的普通購(gòu)房者。而對(duì)于資金實(shí)力雄厚、以商業(yè)信貸或民間信貸支持為主的團(tuán)體企業(yè)炒房者來(lái)說(shuō)，效果尚不明朗。畢竟這些民間團(tuán)體機(jī)構(gòu)可以有更多的其他融資渠道，可以不受房貸政策左右。從目前滬上房地產(chǎn)行業(yè)的炒作狀況分析，內(nèi)環(huán)豪宅基本以團(tuán)體企業(yè)大規(guī)模資金為主，而外環(huán)自住型住房則為普通居民小規(guī)模炒作為主。
　　從2000年以來(lái)滬上樓市的基本發(fā)展格局來(lái)看，內(nèi)環(huán)豪宅型住房往往是拉動(dòng)外環(huán)自住型住房炒作的主因，且前者漲幅力度與前瞻性均遠(yuǎn)高于后者。如果滬上收緊二套房貸的主要對(duì)象最終為外環(huán)普通小型投資者，那么恐怕在引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期方面有所不足。考慮到以往樓市上行過(guò)程中賣(mài)家往往將投資成本轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)家的案例，那么這一政策如果打擊力度不夠的話(huà)，即不能引致投資投機(jī)參與者預(yù)期改變的話(huà)，可能反而會(huì)拉高樓市投資投機(jī)者的出價(jià)。如2009年底“國(guó)四條”出臺(tái)與收緊二套房貸傳聞時(shí)期，樓市炒作反而更為高漲。
　　此外，樓市調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，除去支持自住與改善型住房，抑制投資投機(jī)的消費(fèi)管理外，還需從開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)供應(yīng)這一端著手，敦促開(kāi)發(fā)商和二手房大量持有投機(jī)者推出新房源。否則上述兩者在2009年大賺之后，現(xiàn)金流充沛，并不急于推出新的房源以緩解資金鏈壓力。此時(shí)樓市極可能演變?yōu)槌掷m(xù)高價(jià)位低成交量的萎縮格局，開(kāi)發(fā)商和投資投機(jī)者以此等待下一波自住剛性需求的爆發(fā)，這一“過(guò)冬”機(jī)制已經(jīng)為以往的樓市波動(dòng)上行歷史所充分證明。
　　屆時(shí)如果新一輪的自住改善型剛性需求依然無(wú)法滿(mǎn)足，那么樓市會(huì)出現(xiàn)新一輪的“井噴”行情。毋庸置疑，房?jī)r(jià)會(huì)再現(xiàn)一波高漲，其對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的威脅也將更大。如果屆時(shí)剛性需求集三代積蓄之力也無(wú)法支付高房?jī)r(jià)，那么中國(guó)樓市的泡沫極可能出現(xiàn)垮塌，金融、信貸乃至消費(fèi)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)將會(huì)面臨巨大的危機(jī)。
　　因而滬上收緊二套改善型住房標(biāo)準(zhǔn)可以認(rèn)為是一個(gè)對(duì)投資投機(jī)性住房需求打壓的信號(hào)，但是措施本身的實(shí)施細(xì)則尚有待完善，如針對(duì)二套非改善型住房的公積金貸款比例、三套及以上是否給予信貸支持以及可能的差別貸款利率檔次等。并且，政策本身打擊的對(duì)象仍未聚焦到民間團(tuán)體與企業(yè)等大額參與資金，這一點(diǎn)尤其需要在后續(xù)跟進(jìn)政策方面有所改善。
　　不妨可以考慮實(shí)施更為嚴(yán)格的差別利率和首付標(biāo)準(zhǔn)，如二套非改善型住房的首付比例提升至60%，而三套以上住房不論是否還清銀行貸款，均需執(zhí)行高首付和高銀行貸款利率；對(duì)于民間資金和企業(yè)，則需執(zhí)行更加嚴(yán)格的銀行信貸篩選機(jī)制，防止信貸資金隨意流入樓市，尤其對(duì)以民間企業(yè)法人代表購(gòu)房應(yīng)嚴(yán)加審查。
　　此外，物業(yè)稅是增加樓市投資者持有成本的重要因素。這一稅收機(jī)制已在大范圍內(nèi)實(shí)施模擬運(yùn)行，希望能盡早出臺(tái)，以此防止開(kāi)發(fā)商與中介變相串謀變相捂盤(pán)，從而促進(jìn)樓市流通順暢，自住和改善型購(gòu)房者能以合理的價(jià)格購(gòu)入，真正實(shí)現(xiàn)樓市在合理價(jià)位上購(gòu)銷(xiāo)兩旺的理性繁榮格局。

(作者系復(fù)旦大學(xué)金融學(xué)博士)