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| 2010-02-10 來源:京華時(shí)報(bào) |
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備受關(guān)注的“地王增高”事件終于有了結(jié)果，北京市規(guī)委最終決定終止修改廣渠路15號(hào)地控制性詳細(xì)規(guī)劃的法定程序。去年6月，中化方興以40.6億元拍下這塊地，12月向市規(guī)委遞交修改規(guī)劃申請(qǐng)。因公開競拍后修改規(guī)劃有違公平原則，一度引發(fā)軒然大波。
地產(chǎn)開發(fā)中，規(guī)劃趕不上變化似乎已成業(yè)內(nèi)常態(tài)。業(yè)內(nèi)人士稱，“改規(guī)劃”已成公開的盈利手段，“修改規(guī)劃細(xì)則、土地變性”成了開發(fā)商的一個(gè)利潤魔方，魔方輕輕轉(zhuǎn)動(dòng)，就變出了更大的利潤空間，也擠壓了其他投資人的權(quán)益和錢包。
難怪地價(jià)狂飆，地王仍一擲千金，全賴潛規(guī)則的魔術(shù)手段。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，去年中國土地出讓金總額達(dá)1.5萬億元。地產(chǎn)商稱，這些高價(jià)獲得的土地相當(dāng)一部分會(huì)通過更改規(guī)劃降低地價(jià)，而且通過跟政府討價(jià)還價(jià)，地方政府還會(huì)以各種名義返還部分地款，實(shí)際收入大打折扣。拿了地再拖欠土地款在二、三線城市很普遍，有的開發(fā)商還可以“先上車，后買票”，而地方政府卻一再地在地款繳納和修改規(guī)劃上為開發(fā)商放水。
在這個(gè)魔術(shù)中，利潤流向地方財(cái)政和大地產(chǎn)商，然而名義地價(jià)上升，帶動(dòng)房價(jià)水漲船高一漲再漲，反過來又進(jìn)一步推高地價(jià)，形成房價(jià)地價(jià)大漲的態(tài)勢(shì)。有背景的大地產(chǎn)商可以“空手道”，這樣的地產(chǎn)市場只苦了利益鏈條下游的小地產(chǎn)商和個(gè)人購房者。
此次地王改規(guī)劃事件吸引了大量公眾的目光，也讓地產(chǎn)魔術(shù)的潛規(guī)則暴露于陽光之下。公開，是走向公平的第一步。由于公開競拍中，規(guī)劃的內(nèi)容與價(jià)格、成本等掛鉤，拍賣成功后，政府會(huì)與開發(fā)商簽訂土地出讓合同。此后再更改規(guī)劃就是破壞規(guī)則，必然受到質(zhì)疑。
這樣的事情讓大家看到地產(chǎn)規(guī)劃從立項(xiàng)審批到執(zhí)行存在嚴(yán)重脫節(jié)。在利益驅(qū)動(dòng)下，地產(chǎn)商都有修改規(guī)劃的沖動(dòng)。此時(shí)，政府的角色至關(guān)重要。制度的透明性、規(guī)劃監(jiān)管的力度及法規(guī)完善都是不法開發(fā)商的克星。但一個(gè)公開的秘密是，一些地方政府出于財(cái)政收入的考慮，或個(gè)別官員為謀私利，將自己與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)捆綁在一起，進(jìn)而導(dǎo)致監(jiān)管大打折扣。一個(gè)城市的開發(fā)建設(shè)，政府職責(zé)與市場行為不分開，就難免會(huì)成為腐敗的溫床。
此次地王修改規(guī)劃申請(qǐng)未獲通過，一個(gè)細(xì)節(jié)是：3家競買人提出異議導(dǎo)致增高規(guī)劃未通過。那么，究竟這是個(gè)偶然因素，還是制度的防火墻終于起了作用？若真如后者，此事當(dāng)可作為打破地產(chǎn)市場潛規(guī)則，維護(hù)公平公正公開的樣本。雖然政府只是盡了應(yīng)盡之責(zé)，市場仍可慶幸。
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