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央企重組地產(chǎn)業(yè)務(wù)，漩渦暗涌。
國資委規(guī)定78家央企制訂退出房地產(chǎn)的時(shí)間表臨近尾聲。一批央企地產(chǎn)股權(quán)正在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌之中。
3月26日，中國銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，對(duì)國資委公布的78家不以房地產(chǎn)為核心主業(yè)的中央企業(yè)，對(duì)非在建工程為抵押貸款的一切項(xiàng)目，不受理授信申請(qǐng)，已授信的要保全，并要停止對(duì)其新增授信。
“國資委就像是警察，78家主營(yíng)業(yè)務(wù)并非房地產(chǎn)的央企就像小偷，16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企則是大盜�！敝袊缈圃航鹑谘芯克鹑谘芯渴腋敝魅我辛⒃诮邮鼙緢�(bào)記者采訪時(shí)指出，國資委此次出臺(tái)的“退出令”實(shí)際上是抓了小偷卻放了大盜�！坝凶餍阒�，而國有資本應(yīng)該全面退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。”
甚至還有業(yè)內(nèi)人士指出，“退出令”只是在將國資委管理下的房地產(chǎn)資源“左手倒到右手”。央企與房地產(chǎn)的利益糾結(jié)并未因?yàn)?8家央企的退出而清晰。
退出路徑
3月24日晚，中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸（集團(tuán)）總公司總裁魏家福現(xiàn)身清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，由于符合“退出令”的特殊身份，魏家福自然成為了焦點(diǎn)。
3月19日，魏家福曾對(duì)外表示，中遠(yuǎn)香港集團(tuán)將在半年內(nèi)退出所間接持有的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的股權(quán)，成為“退出令”后首家表態(tài)的央企。據(jù)了解，目前，中遠(yuǎn)集團(tuán)間接擁有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份約為8%�！肮煞葸@么低，中遠(yuǎn)集團(tuán)不參與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的決策，只是分紅權(quán)而已�！蔽杭腋Ｋ皇峭嘎�，作為中遠(yuǎn)集團(tuán)代表的李建紅，已經(jīng)辭任遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席及非執(zhí)行董事職務(wù)，“我們是一步步往前在走�！�
業(yè)內(nèi)人士分析，中遠(yuǎn)集團(tuán)極有可能采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式退出房地產(chǎn)行業(yè)。股權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)⒊蔀榉稀巴顺隽睢毖肫蟮闹饕顺雎窂街弧?BR> 據(jù)記者了解，國資委下發(fā)非地產(chǎn)主業(yè)央企“退出令”后，已有2家開始行動(dòng)，通過產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站上顯示，中國核工業(yè)集團(tuán)公司3月19日已掛牌轉(zhuǎn)讓下屬的北京新潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8%股權(quán)；此前一天，中國航(601111,股吧)天科工集團(tuán)公司已經(jīng)將其旗下三級(jí)子公司北京金中都置業(yè)有限公司80%股權(quán)掛出。
尹中立還指出，對(duì)于直接有地或有項(xiàng)目的情況，符合“退出令”的央企還可能采取項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式。極有可能還是一種國有資本的內(nèi)部兼并重組，即符合“退出令”央企的房地產(chǎn)資源將被納入16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企當(dāng)中。
中國房地產(chǎn)商研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌告訴記者，早在幾年前，國資委提出要做大做強(qiáng)16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企，對(duì)于78家主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的央企旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則采取“兼并重組”方式退出。
15日以內(nèi)制訂退出工作方案或許不難，但大規(guī)模的迅速退出則不現(xiàn)實(shí)。據(jù)記者了解，雖然“退出令”時(shí)限已過半，但大多非地產(chǎn)主業(yè)央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還在正常運(yùn)作當(dāng)中。如寶鋼集團(tuán)、東方航空(600115,股吧)等央企，當(dāng)前也仍有大量房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)。
加劇壟斷
78家央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的退出，標(biāo)志著16家央企盛宴的開始。
“如果按照上述內(nèi)部重組型的退出模式，意味著16家房地產(chǎn)央企的規(guī)模將越來越大�！币辛⒅赋觥�
首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光也表示，本來央企在房地產(chǎn)中的量主要集中在16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企手中�！斑@種做法反而會(huì)讓16家央企的能量更大。”
過去的一兩年里，16家央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)已令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)是典型代表。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)在2009年新增土地儲(chǔ)備1338萬平方米，地價(jià)款總計(jì)460億元，總土地儲(chǔ)備超過了3000萬平方米。
今年以來，目前已經(jīng)公布的中海地產(chǎn)拿到的土地，包括天津、大連、北京、中山、蘇州、珠海等城市的地塊，總計(jì)花費(fèi)百億元。而整個(gè)2009年，中海地產(chǎn)新增土地儲(chǔ)備約1000萬平方米，總的土地儲(chǔ)備已達(dá)約3164萬平方米，去年購置土地的花銷也在500億元左右。
記者在中國房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)中看到，2009年企業(yè)新增土地建筑面積排行榜中，位于前十名的企業(yè)，前三名的背景均為16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企，保利地產(chǎn)（1312萬平方米）、中海地產(chǎn)（1076萬平方米）、萬科地產(chǎn)（1057萬平方米，大股東為華潤(rùn)集團(tuán)）。土地儲(chǔ)備總量前十名中，16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企占到了三位，中海地產(chǎn)（3210萬平方米）、保利地產(chǎn)（3012萬平方米）和華潤(rùn)地產(chǎn)（2610萬平方米），記者也注意到，符合“退出令”的央企無一進(jìn)入兩個(gè)排行榜的前十名。
據(jù)不完全調(diào)查顯示，2009年，央企和地方國企買地金額超過2300多億，其中16家央企的買地金額超過1400億，78家央企房地產(chǎn)企業(yè)和地方國有房地產(chǎn)企業(yè)的購地總花費(fèi)不過800多億，不到保利和中建兩家房地產(chǎn)公司花費(fèi)總和。
就資產(chǎn)而言，78家央企非主營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)和16家主營(yíng)房地產(chǎn)央企的調(diào)查顯示，16家主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)達(dá)到5616億元，占全部央企房地產(chǎn)企業(yè)的85%；2009年的銷售收入達(dá)到1899億元，占86%；凈利潤(rùn)更是達(dá)到188億元，占全部央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的94%。
用尹中立的話說，“符合退出令的78家央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)只是小魚小蝦，另外16家央企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)才是真正的大鱷�！�
一方的退出意味著另一方的壟斷，這是國資委下發(fā)“退出令”的用意所在？還是政策從一種尷尬意外地走向另一尷尬？
央企應(yīng)全部退出地產(chǎn)？
尹中立認(rèn)為，現(xiàn)在已不是哪類央企退出的問題，而是國有資本是否應(yīng)退出地產(chǎn)的問題。
“央企融資的本質(zhì)本身就已經(jīng)給房地產(chǎn)形成了不公平�！币辛⒅赋�，央企正是有了國家信用和老百姓信用，使得絕大多數(shù)的銀行貸款都集中到了央企以及地方政府經(jīng)營(yíng)的國有公司里面，這種金融資源的壟斷很容易導(dǎo)致土地市場(chǎng)上國企的壟斷，使得地價(jià)和房?jī)r(jià)雙雙高漲。
一個(gè)典型的例子是，3月15日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司北京遠(yuǎn)豪置業(yè)以40.8億元取得朝陽區(qū)大望京1號(hào)地塊，樓面地價(jià)達(dá)每平方米2.75萬元，成為望京歷史上單價(jià)最高地塊。拍賣結(jié)果一出，業(yè)界一片驚呼。而僅僅一天之后，保利地產(chǎn)以50.4億的總價(jià)拍得大望京村4號(hào)、5號(hào)地，折合樓面地價(jià)每平方米17949元。
雖然說遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與保利地產(chǎn)分屬“退出令”圍城內(nèi)外，但其對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)的拉動(dòng)卻都是事實(shí)。根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，兩個(gè)“地王”一出，該區(qū)域二手房?jī)r(jià)當(dāng)即上漲兩成，有業(yè)主預(yù)期甚至上漲萬元。在業(yè)內(nèi)專家看來，“地王”是一個(gè)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的所有央企中的普遍現(xiàn)象，跟主營(yíng)業(yè)務(wù)是否為國資委指定沒有根本關(guān)系，而其對(duì)資產(chǎn)價(jià)格推波助瀾的作用卻毋庸置疑。
以北京為例，根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，2010年北京拍出的29塊非住宅用地計(jì)算，六成以上地塊為國企獲得，而且國企拿地的均價(jià)超過11385元，超過民企拿地成本三成以上。
“在金融資源和土地資源依然被少數(shù)國企壟斷，并由他們掌握樓市定價(jià)權(quán)的情況下，開發(fā)商很有可能將宏觀調(diào)控所帶來的成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)當(dāng)中，出現(xiàn)越調(diào)越高的情況�！辟Y深土地問題專家鄒曉云認(rèn)為。
來自北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，1月至2月，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為每平方米31220元，四至五環(huán)路均價(jià)為每平方米17254元，五至六環(huán)路均價(jià)為每平方米11776元，六環(huán)路以外均價(jià)為每平方米10409元。
就這個(gè)角度而言，尹中立指出，國有資本應(yīng)該一視同仁地全部退出房地產(chǎn)行業(yè)。鄒曉云也建議，央企和國企至少應(yīng)退出商品房市場(chǎng)，更多地參與保障性住房用地的一線開發(fā)領(lǐng)域。在尹中立看來，16家主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的央企退出更是重中之重和當(dāng)務(wù)之急�！胺駝t，就只能像是警察抓住了小偷之后又把他們組編到了大盜隊(duì)伍中來。解決不了根本問題�！�
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)接受記者采訪時(shí)說，78家本來就不占主導(dǎo)地位，沒有什么太大影響，起主導(dǎo)地位的還是這16家。數(shù)量減少幾個(gè)并不解決核心問題，也解決不了國企拍天價(jià)地的問題。
國資委原企業(yè)改革局副局長(zhǎng)周放生日前接受媒體采訪時(shí)也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。他雖然不認(rèn)為央企是推高房?jī)r(jià)的重要因素，但也不贊同央企進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。周放生指出，問題的本質(zhì)不在于央企是否推高地價(jià)房?jī)r(jià)，而是央企究竟是否應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。無論是國資委允許的16家，還是禁止的78家，它們的尷尬是一致的。
但這僅僅是一種呼吁。
治本之策
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“央企地王”只是一個(gè)派生現(xiàn)象，“央企背后更深層次的原因則在于體制�！�
“現(xiàn)在的輿論都說是央企制造了地王，我覺得任何一件事都要找源頭，如果沒有地皮競(jìng)拍怎么會(huì)有地王出來？關(guān)于地王問題，要從源頭上找原因，誰在這個(gè)時(shí)候提供地皮？這才是源頭�！蔽杭腋�3月24日在接受媒體采訪時(shí)指出。
“不管什么企業(yè)拿地王，都與土地招拍掛價(jià)高者得的體制有關(guān)�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一告訴記者。
“只要拍地就會(huì)產(chǎn)生地王，這跟誰參與沒有關(guān)系�！鳖櫾撇赋�，之所以有這么多地王，最主要的還是土地供應(yīng)不足。“這是一個(gè)體制原因。”
“為什么會(huì)土地供應(yīng)不足�！鳖櫾撇赋�，1.8億畝的耕地紅線使得城市建設(shè)用地的規(guī)模非常有限，而農(nóng)村宅基地及建設(shè)用地卻是城市建設(shè)用地的4倍，我國二元制土地經(jīng)濟(jì)使得城鄉(xiāng)建設(shè)用地?zé)o法流轉(zhuǎn)，形成了一個(gè)斷橋。
“如果不解決土地供應(yīng)量不足的現(xiàn)實(shí)問題，天價(jià)地還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說，連續(xù)幾年的土地供應(yīng)量都呈下降趨勢(shì)，供求關(guān)系是解決價(jià)格的主要因素，只有改變現(xiàn)在土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀才是根本。
SOHO中國董事局主席潘石屹也認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，重要的是供求關(guān)系。土地的需求量大，供應(yīng)量少，一定會(huì)出“地王”。重要的還是國家的貨幣政策，央企從銀行得到錢太容易了，不管從利息還是從發(fā)債來看，央企資金的成本比市場(chǎng)上的其它企業(yè)低許多。
除此之外，地王背后還涉及到一個(gè)分配制度和信貸投放的問題。尹中立指出，“1998年的綱領(lǐng)性文件提出70%的城市居民的住房問題將由政府提供的經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房加以解決，但2003年的18號(hào)令提出房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，之后，經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房建設(shè)的比例更是只有3%左右。這導(dǎo)致了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的供需重大失衡�！�
尹中立還認(rèn)為，2009年我國廣義貨幣供應(yīng)總量為60萬億元，而GDP是33萬億元，貨幣供應(yīng)量幾乎是GDP的2倍，貨幣流動(dòng)性嚴(yán)重過剩。“如果整個(gè)分配制度得到改變，并有效控制貨幣供應(yīng)量，其他什么稅收、按揭貸款以及土地都不是問題�！�
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