大多數(shù)發(fā)展商和房地產(chǎn)投資人總希望房?jī)r(jià)會(huì)漲�？少I可不買房的人希望房?jī)r(jià)會(huì)跌。真正所謂“剛性需求”的人群，比如農(nóng)民工，比如城鎮(zhèn)化過(guò)程的“準(zhǔn)城鎮(zhèn)新居民”，根本對(duì)房?jī)r(jià)漲跌不敏感，因?yàn)橐褵o(wú)法奢望房?jī)r(jià)跌到值得他們關(guān)注的水平。所以，對(duì)于“房?jī)r(jià)”不能想當(dāng)然。盲目籠統(tǒng)地討論房?jī)r(jià)漲還是跌，會(huì)把房地產(chǎn)市場(chǎng)推向危險(xiǎn)的境地。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展切忌違反其自身的內(nèi)在規(guī)律。
　　第一個(gè)規(guī)律，房?jī)r(jià)應(yīng)與收入水平相適應(yīng)。房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)一定會(huì)上漲，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在兩大禁忌：要與收入水平相匹配，不能大規(guī)模出現(xiàn)空置率。對(duì)前者，月供水平是重要指標(biāo)，國(guó)內(nèi)房屋月供安全水平，銀行設(shè)在50%，國(guó)外設(shè)在40%。2009年國(guó)內(nèi)月供平均上升到近80%的，超過(guò)安全線60%。對(duì)后者，月租是主要指標(biāo)，若低于銀行按揭利息，就說(shuō)明房屋空置率高。
　　第二個(gè)規(guī)律，巨大房地產(chǎn)泡沫會(huì)導(dǎo)致危機(jī)。上世紀(jì)80年代末90年代初，日本的房地產(chǎn)泡沫，讓日本經(jīng)濟(jì)失去了“二十年”。90年代中期，泰國(guó)因?yàn)榫薮蟮姆康禺a(chǎn)空置率，導(dǎo)致58家銀行在一天內(nèi)破產(chǎn)，引發(fā)亞洲金融危機(jī)。迪拜的房地產(chǎn)泡沫幾乎讓國(guó)家破產(chǎn)兩次。美國(guó)次級(jí)抵押貸款引發(fā)了百年不遇的全球危機(jī)，全世界至今尚未走出陰影。這些危機(jī)警示我們，不論大國(guó)小國(guó)，發(fā)達(dá)國(guó)家，發(fā)展中國(guó)家，富國(guó)窮國(guó)，無(wú)論東方西方，體制如何不同，發(fā)展階段如何不同，都發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。我們切不可存在僥幸心理。
　　第三個(gè)規(guī)律，房地產(chǎn)應(yīng)該是居住為主的市場(chǎng)�？墒乾F(xiàn)在，通脹保值買房，資金增值買房，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越變成投資性市場(chǎng)。由此產(chǎn)生的最大問(wèn)題是，改變了房屋的居住屬性，扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格秩序。而一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)成為以投資為主體的市場(chǎng)，價(jià)格就不可能在合理水平上形成。特別是投資的資金主要來(lái)自銀行，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)被不斷推高，投資需求的賺錢效應(yīng)被不斷放大，刺激投資需求的賺錢欲望又進(jìn)一步擴(kuò)張，投資需求增長(zhǎng)——銀行資金支持——房?jī)r(jià)不斷上漲——賺錢效應(yīng)明顯——投資需求再增長(zhǎng)，價(jià)格不斷上漲的循環(huán)就這樣產(chǎn)生了。
　　至于房?jī)r(jià)上漲是因?yàn)榇嬖诰薮蟮摹皠傂孕枨蟆�，不過(guò)是投資需求推動(dòng)房?jī)r(jià)的借口而已。因?yàn)�，幾萬(wàn)元一平方米的房屋，是“剛性需求”們望塵莫及的海市蜃樓，房?jī)r(jià)漲得越快，“剛性”的“需求”實(shí)現(xiàn)越渺茫，正好反復(fù)變成投資需求推動(dòng)價(jià)格上漲的理由，因?yàn)椤皠傂孕枨蟆睍?huì)永遠(yuǎn)存在下去。
　　為什么以往的政策調(diào)整，結(jié)果總是房地產(chǎn)價(jià)格越調(diào)越高？最主要的原因，就是在一個(gè)投資或者說(shuō)投機(jī)性很強(qiáng)、完全不可能解決實(shí)際居住需求的市場(chǎng)上，用解決居住性需求的思路，去調(diào)整投機(jī)性需求推動(dòng)的價(jià)格。
　　如果上述循環(huán)可以永遠(yuǎn)轉(zhuǎn)下去，則“剛性需求”的故事可以永遠(yuǎn)講下去。但是經(jīng)濟(jì)規(guī)律反復(fù)證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有神話。筆者認(rèn)為，去年大力度的刺激政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)，銀行信貸非常規(guī)發(fā)放，使房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，應(yīng)該是非常態(tài)，切不可變成常態(tài)。否則，兩三年后房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行都將暴發(fā)巨大的風(fēng)險(xiǎn)甚至危機(jī)。
　　筆者認(rèn)為，跳出圍繞投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)格調(diào)控，讓房地產(chǎn)回歸居住性為主的基本屬性，是避免房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，也是房地產(chǎn)正常發(fā)展的思路。政府現(xiàn)在推動(dòng)各層次的保障性住房建設(shè)，可能就是引導(dǎo)這種改變的有效戰(zhàn)略。致力于居者有其屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)，“剛性需求”得到緩解，對(duì)房地產(chǎn)炒作推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的基礎(chǔ)，等于釜底抽薪。同時(shí)保障性住房建設(shè)同樣帶動(dòng)鋼鐵、水泥等建筑產(chǎn)業(yè)延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也能避免“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)經(jīng)濟(jì)重新大幅下滑”的擔(dān)心。何況，人們居住在與收入水平想匹配的住所中，就會(huì)正常合理地安排支出，保持消費(fèi)增長(zhǎng)，這將保證生活的質(zhì)量，提高幸福指數(shù)。
　　因此，政府與社會(huì)資本結(jié)合建設(shè)保障性住房是非常重要的。美國(guó)出現(xiàn)過(guò)兩次較大的房地產(chǎn)危機(jī)，一次發(fā)生在上世紀(jì)80年代，一次是近期的次貸危機(jī)。第一次，白宮希望通過(guò)建立“兩房”這樣的政府機(jī)構(gòu)，以政府為主解決低收入群體的住房問(wèn)題，最后以失敗告終。次級(jí)抵押貸款是希望通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決低收入群體的住房問(wèn)題，不但失敗還引發(fā)全球危機(jī)。所以，政府政策與民間資本的結(jié)合，或許才是解決之道。要引導(dǎo)銀行資金，引導(dǎo)民間資本，也引導(dǎo)發(fā)展商參與保障性住房的建設(shè)。政府制定和完善相關(guān)的法律法規(guī)以及相應(yīng)制度，對(duì)保障性住房建設(shè)和發(fā)展是最重要的保證。對(duì)此，新加坡政府的住房政策和措施，對(duì)我國(guó)應(yīng)有借鑒意義。
　　另一部分以投資為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則不必調(diào)控價(jià)格，但要控制銀行信貸。只要以自有資金投資為主，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格再高，也不會(huì)影響銀行的安全，也不會(huì)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的安全。比如曾是上海最貴樓盤的“湯臣一品”，開(kāi)發(fā)商主要以自有資金開(kāi)發(fā)，業(yè)主以真金白銀購(gòu)買，并不影響居住性需求市場(chǎng)的價(jià)格，也不會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性危機(jī)和社會(huì)穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)。
　　正如溫總理在會(huì)見(jiàn)“中國(guó)發(fā)展高層論壇”的外方代表時(shí)強(qiáng)調(diào)的那樣，今年需要格外“冷靜與清醒”。房地產(chǎn)市場(chǎng)今年格外需要“冷靜與清醒”。

（作者系銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）