輪番競價導(dǎo)致地價高漲、地王頻出，已實施多年的土地招拍掛制度近期遭到質(zhì)疑，各級國土部門開始問計土地招拍掛制度改進方案。
從根本上來說，土地招拍掛制度并非地價高漲的直接推手，其根本原因在于當(dāng)前流動性過剩、土地資源緊缺、市場供求關(guān)系不平衡。相對于協(xié)議出讓，土地招拍掛引入了市場競爭機制，很大程度上減少了“暗箱操作”等土地腐敗問題，是一種相對公平和合理的出讓方式，其作為土地出讓的基本制度不應(yīng)改變。
但近年來，土地招拍掛制度帶來的“副作用”不容忽視。
首先，簡單的招拍掛即“價高者得”造成多家開發(fā)商輪番競逐，成為地王誕生的溫床。以北京3月拍出的總價和單價兩個地王為例，分別經(jīng)過了64輪和58輪競價。去年誕生的地王廣渠路15號地,則在拍賣中經(jīng)歷了多達(dá)97輪競價。開發(fā)商的激烈競價使成交價大大高于實際價值，不僅增加了土地成本、推高房價，更抬高了周邊地塊的地價，影響整個區(qū)域的房價。
其次，招拍掛造成地價高漲，資金門檻提高，一些核心地塊只有少數(shù)大開發(fā)商才有實力參與，使得土地迅速向少數(shù)大開發(fā)商集中，造成土地壟斷局面。區(qū)域土地集中使得房屋定價權(quán)控制在少數(shù)開發(fā)商手里，不利于房地產(chǎn)市場有序競爭。
第三，土地招拍掛令地方政府依賴土地財政現(xiàn)象日益嚴(yán)重。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，2009年，全國70個大中城市土地出讓金累加額為1.08萬億元，比2008年增長140%。僅北京市去年的土地招拍掛合同地價款就高達(dá)932億元。土地財政促使地方政府與開發(fā)商在一定程度上成為利益共同體。在房價飆漲階段，一些地方政府熟視無睹，任由地王出現(xiàn)；在房價回調(diào)階段，就迫不及待地出臺救市措施。
弊端頻頻暴露，控制房價還需根治地價問題，現(xiàn)行土地招拍掛制度到了亟待改進的關(guān)鍵時刻。對于如何改進，業(yè)內(nèi)人士開出了不同藥方。
“分類出讓”模式是專家多次提及的改進方案。有專家建議，將高檔商品房和普通商品房用地“區(qū)別對待”。對高檔商品房等用地采用傳統(tǒng)的“價高者得”模式，但對普通住宅建設(shè)用地進行“綜合評標(biāo)”，綜合地價、房價、戶型、面積等多種指標(biāo)，選擇提供最佳方案的開發(fā)商，或?qū)ζ胀ㄗ≌玫卦谂馁u時設(shè)定一個封頂價格。同時，保證有足夠的保障性住房用地通過非招拍掛的方式出讓。如此，一方面可以實現(xiàn)土地出讓金的最大化,另一方面又能滿足普通居民的住房需求。
“限房價、競地價”模式是業(yè)內(nèi)熱議的另一種改進方案。對出讓地塊限定房價，在這個基礎(chǔ)上，由開發(fā)商競地價，這類似于現(xiàn)行限價房項目競地價的方式。此外，可以在限房價的前提下，采取多因素衡量的“綜合競價”方式——開發(fā)商們除了要競地價，還要競爭設(shè)計方案、綠化節(jié)能、中小套型建設(shè)規(guī)劃、土地節(jié)約集約程度等多項指標(biāo)。
“捆綁限價”模式也是可解決現(xiàn)行招拍掛弊端的一劑良方。“捆綁限價”是將商品房用地與保障房用地捆綁在一起推出，明確出讓土地中保障性用房的比例和價格，在此基礎(chǔ)上進行招拍掛。開發(fā)完成后政府按約定的數(shù)量和價格向開發(fā)商回收保障性用房，這相當(dāng)于是對部分商品房進行限價。另一種是對捆綁出讓地塊設(shè)定一定的價格，由開發(fā)商競爭地塊中配建的保障房面積、公共設(shè)施面積等指標(biāo)。
還有專家提出，不妨采取“土地出讓房價低者得”方式。在土地競拍中，政府先確定地塊面積、容積率和地價，在同等質(zhì)量的情況下，哪家開發(fā)商約定未來出售的房價低就把土地賣給哪家，并由相關(guān)部門負(fù)責(zé)檢查質(zhì)量。這樣，既可有效降低房價，又可以改善商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 |
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