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今年以來(lái)，國(guó)家就房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策，其重點(diǎn)是限制對(duì)房產(chǎn)的投資與投機(jī)行為，以此來(lái)抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。應(yīng)該說(shuō)，這些政策都是很有威力的，如果嚴(yán)格執(zhí)行，那么炒房資金不但將失去杠桿，同時(shí)交易成本會(huì)明顯上漲，投資效率將大大下降。另外，對(duì)房產(chǎn)的投資，還存在被征收保有稅的風(fēng)險(xiǎn)，因此今后擁有超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)，有可能將不得不背上沉重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。由此，也有人就預(yù)測(cè)中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn)了，從此房地產(chǎn)作為投資品的色彩將逐漸褪去，回歸其主要作為居住品的商品特征。這樣一來(lái)，那些炒房資金，也許就會(huì)離開(kāi)房市了。
當(dāng)然，這樣的前景會(huì)在什么時(shí)候出現(xiàn)，甚至究竟會(huì)不會(huì)真正出現(xiàn)，都是見(jiàn)仁見(jiàn)智，現(xiàn)在非常難預(yù)期。不過(guò)，在如此之大的調(diào)控政策壓力下，那些集聚在房產(chǎn)市場(chǎng)，以炒房為主要操作方向的資金將何去何從，倒的確是值得思考的問(wèn)題。有人提出，炒房資金想必會(huì)轉(zhuǎn)移方向，而炒股由于和炒房有一定的共通之處（譬如盈利方式都是低買高賣，不看重股票紅利與房屋租賃收入等），所以股市很可能就成為下一個(gè)目標(biāo)。
果真會(huì)如此么？要想弄清楚這個(gè)問(wèn)題，先要弄明白為什么在房產(chǎn)市場(chǎng)上會(huì)聚積如此巨量的資金。自上世紀(jì)90年代起，中國(guó)開(kāi)始加速城市化、工業(yè)化，并且推行住房制度改革。由此拉開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的序幕。這些年的實(shí)踐證明，由于房產(chǎn)供應(yīng)受到土地等多種因素的制約，始終跟不上由于經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)催生的巨大需求，遂導(dǎo)致多年來(lái)房產(chǎn)一直運(yùn)行在上漲周期之中。雖然樓價(jià)也有過(guò)階段性下跌，但大漲小跌、長(zhǎng)漲短跌的基本特征沒(méi)有改變過(guò)。買房賺錢的財(cái)富效應(yīng)不斷發(fā)酵，促使投資資金涌入樓市，使住房的金融屬性比重越來(lái)越大，成為投資品，而這又加劇了供求關(guān)系的失衡，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。
值得一提的是，由于各方面的原因，現(xiàn)在有大量的民間資金急于尋找出路，而有良好保值增值效果的樓市，無(wú)疑有很大吸引力。去年，在一些地方，客觀上出現(xiàn)了“國(guó)進(jìn)民退”的局面，而樓市就成了那些從礦山、鋼鐵等行業(yè)退出的資金的選擇。應(yīng)該承認(rèn)，去年年中開(kāi)始的房市暴漲，就與民間資金的這種流向有關(guān)。顯然，在這里樓市起了替代投資品的作用，而由于業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的控制能力很強(qiáng)，事實(shí)上也發(fā)揮了避風(fēng)港的功能。
面對(duì)遏制樓價(jià)瘋漲，還原住宅作為商品而非投資品的原本面目的房地產(chǎn)新政策，那些炒樓的資金的確需要考慮改變投資方向，轉(zhuǎn)而進(jìn)入股市，當(dāng)然這種可能性是存在的。但退出的資金未必都馬上會(huì)選擇股市。從炒房到炒股，完成這個(gè)轉(zhuǎn)變需要時(shí)間，而且也不是都能順利實(shí)現(xiàn)這個(gè)轉(zhuǎn)變的。
炒房與炒股，雖然都可以視為兼有投資與投機(jī)的行為，但其中的差異還是很大的。股市流動(dòng)性強(qiáng)，周期比較短，漲跌頻繁，這是很多炒房者所難以適應(yīng)的。2006至2007年間，曾有大量民間資金進(jìn)入股市，一度也確實(shí)獲得了很大盈利，但隨后股市的下跌也令這些資金損失慘重。相應(yīng)的，樓市盡管流動(dòng)性不如股市，但就炒作而言，管理成本低，而且由于處于一個(gè)長(zhǎng)周期中，盈利性更突出，并且還能夠運(yùn)用金融杠桿，對(duì)較大規(guī)模的資金來(lái)說(shuō)更為合適。投資方式、盈利模式以及操作理念上的差異，決定了這部分民間資金在投資方向上更愿意選擇樓市。這也就是為什么去年初，股市與房市都處于低谷，但后來(lái)真正進(jìn)入股市的增量資金卻很有限，而大量資金會(huì)去瘋炒樓市的緣故。無(wú)疑，那種認(rèn)為有了新的房產(chǎn)政策以后，炒房資金會(huì)迅速轉(zhuǎn)向進(jìn)入股市的想法，忽視了兩者之間的差異，似乎過(guò)于天真了些。
還想提一點(diǎn)的是，就在國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲調(diào)控樓市的時(shí)候，海外開(kāi)發(fā)商正大舉進(jìn)入境內(nèi)推銷那里的樓盤，并且以辦理移民為誘惑。退出國(guó)內(nèi)樓市的資金，會(huì)不會(huì)對(duì)此感興趣呢？如果有興趣的話，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)境內(nèi)資金的外流呢？這看似還很遙遠(yuǎn)，但如果蔓延起來(lái)速度不會(huì)慢，若果真大規(guī)模出現(xiàn)，負(fù)面影響巨大。如何正確地引導(dǎo)那些炒樓資金，給其提供適當(dāng)?shù)某雎罚ú扇〈胧┮龑?dǎo)進(jìn)入包括股市在內(nèi)的其他投資市場(chǎng)，都是現(xiàn)在應(yīng)該加緊考慮的。常言道，未雨綢繆，事實(shí)上現(xiàn)在已經(jīng)在下雨了，有關(guān)職能部門那就更應(yīng)盡快籌謀對(duì)策。
（作者系申銀萬(wàn)國(guó)證券首席分析師） |