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| 2010-05-24 作者:章劍鋒 來源:上海證券報 |
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鑒于物業(yè)稅遠(yuǎn)水難解近渴，打擊房地產(chǎn)市場里的炒買資本若想收到立竿見影之效，北京市的新政堪稱經(jīng)典，例如一戶只能新購一套商品房的做法，精確到數(shù)與量。看樣子是早已謀劃好了，有備而來的。因其能在需求端很好地抑制住投機(jī)炒作行為。
一戶限購一套新房，實(shí)際上也就是比較隱諱地承認(rèn)了購買第二套房、并可能享受寬松交易環(huán)境的合理性。因?yàn)檫@里面還有很多改善型需求存在，需要照顧到剛性需求。至于說到對于炒買資本的遏制，這種按戶清理投機(jī)炒作的做法，如果執(zhí)行環(huán)節(jié)上不打折扣，投機(jī)資本的進(jìn)入門檻將被史無前例地抬高，乃至可能被徹底堵死。北京樓市
“五一”假期內(nèi)甚至出現(xiàn)了孤零零的一套成交現(xiàn)象，不能不說與此沒有關(guān)系。
如果炒資真被震懾，那可以成為樓價近期戲劇性轉(zhuǎn)折的解釋。并且，在這一波調(diào)控之下，炒買者實(shí)際上理該從中有所領(lǐng)悟。經(jīng)過近三、四年以來的起伏聚散，繁華盡處皆蕭瑟，他們理當(dāng)明白，在這種政策環(huán)境下面，市場的不確定性風(fēng)險實(shí)在是太大了。
有數(shù)據(jù)顯示，目前中國房地產(chǎn)市場的投資占總交易的比重達(dá)到了50%，這就說明我們這個住房市場差不多就是一個投機(jī)品或投資品市場。我認(rèn)為，在此前提下，還有必要延伸“一戶限購政策”，以戶為單位，篩檢存在于建設(shè)監(jiān)管部門和銀行系統(tǒng)內(nèi)的購房戶信息，以便在第一時間里掌握已經(jīng)入市的炒買資本數(shù)量及其規(guī)模，唯其如此，才能做到真正的心里有數(shù)，收放自如。
這件事情一點(diǎn)也不難辦到。建設(shè)主管部門對于購房交易信息是有登記備案的，銀行同樣如此，他們分別都建有此類信息庫或數(shù)據(jù)庫，甚至還相互銜接。這種監(jiān)管方式的好處，目前還沒有被充分發(fā)揮出來，監(jiān)管并不只是定期瀏覽一下數(shù)據(jù)、編制一點(diǎn)表格這么簡單，各種交易數(shù)據(jù)和信息不能永遠(yuǎn)沉沒在檔案庫里面，或只在書面上搬動。還有必要向?qū)崟r、適時、嚴(yán)密的監(jiān)控階段轉(zhuǎn)變。
在此同時，打擊炒買行動，不能只限于商品房市場這單一領(lǐng)域。我們都知道，民生住房領(lǐng)域也是重災(zāi)區(qū)之一，特別是經(jīng)濟(jì)適用房，已被輿論詬病多年。這里面的投機(jī)炒買現(xiàn)象，實(shí)際上并不遜于商品房，而且?guī)缀跏枪懿蛔〉�。在商品房領(lǐng)域推行一戶限購政策時，不妨對保障住房系統(tǒng)亦來一次全面、徹底的按戶清算，以糾正資源錯配狀況，對于那些不該享受保障住房的人，應(yīng)該及時請他們出去，或施以相應(yīng)的處置。至于那些炒買性質(zhì)的資金，無論個人還是機(jī)構(gòu)，必須予以嚴(yán)厲打擊，性質(zhì)較為惡劣的，政府不僅要收回他們本不該占有的保障性房屋，還有必要考慮限制他們進(jìn)入商品房市場。此其一也。
其二，政府還可以考慮永久凍結(jié)保障性住房（包括經(jīng)濟(jì)適用房和政策性住房）的產(chǎn)權(quán)流通。保障性住房的公共屬性是第一位的，不可動搖和取代的，其權(quán)屬，理論上應(yīng)由政府和享有保障資質(zhì)的住房戶共有。也就是說，在這種公共住房配置領(lǐng)域，政府毫無疑問是絕對和唯一的“地主”與“業(yè)主”，要牢牢控制住保障房供給體系，不讓炒買資本染指，以免陷于被動和混亂。
以往的教訓(xùn)告訴我們，正因?yàn)楸Ｕ戏抗┙o體系失去控制，致使炒買勢力不斷孳生。一個明顯的標(biāo)志，就是這些保障性住房居然可以與商品市場對接，其產(chǎn)權(quán)，可以在一定期限后進(jìn)入市場流通、交易，如此一來，不是給無孔不入的漁利者留下了充足的牟利空間么？
所以，筆者以為，目前的經(jīng)濟(jì)適用房購入5年后即可轉(zhuǎn)化成商品房上市流通的做法，需要重新考慮，可轉(zhuǎn)換，便承認(rèn)了保障住房的商品性、投資性，最終必然流入投資交易一端，被翻過來調(diào)過去地炒作。既是保障性住房，那就必須絕對地去市場化。只要政府切斷了保障住房與商品市場對接這個通道，消除長久以來附著在保障性住房身上的投資品屬性，相信不會再有資金愿意去投機(jī)保障性住房，因?yàn)樗巡皇且患䴘撛谏唐贰?BR> 當(dāng)前的保障性住房制度，應(yīng)該是一種不涉及房屋權(quán)屬變動的保障安居系統(tǒng)。一個沒有能力解決住房問題的公民，有權(quán)利在政府提供的保障房里面住下去，由生到死，都不應(yīng)該有此顧慮，但他不可以具備處置這宗房產(chǎn)的權(quán)力，因?yàn)檎加写蟛糠炙袡?quán)的是政府；當(dāng)一個居住在保障性住房的公民到了能依靠自身能力去改善居住水平的時候，他可以選擇離開，進(jìn)入商品房市場。而在離開之前，他必須將在這宗房屋中持有的一部分權(quán)屬賣給政府。政府要做的，是為此相應(yīng)支付一定的補(bǔ)償（也就是贖回費(fèi)用），然后將房屋收回，分配給另外一些需要的住戶。這是一種系統(tǒng)內(nèi)的循環(huán)分配。如此一來，絕了炒資的漁利指望，當(dāng)可以還保障住房領(lǐng)域一片藍(lán)天凈土。
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