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| 中國(guó)樓市問(wèn)題比美國(guó)更嚴(yán)重？ |
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| 2010-07-12 作者:李國(guó)平 來(lái)源:金融時(shí)報(bào) |
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清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授李稻葵前一段時(shí)間在接受英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》采訪(fǎng)時(shí)，指出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題“很?chē)?yán)峻”，而且他還將目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融危機(jī)前美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了比較，他的觀(guān)點(diǎn)是中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題比當(dāng)時(shí)（也就是后來(lái)引發(fā)全球危機(jī)的）美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況“更根本，也更嚴(yán)重”。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，這是大多數(shù)人（包括地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士）的共識(shí)，只是對(duì)于泡沫的嚴(yán)重程度，各有各的判斷，不盡相同，而李稻葵的觀(guān)點(diǎn)無(wú)疑最具“爆炸性”。不僅是因?yàn)檫@個(gè)觀(guān)點(diǎn)實(shí)在出乎大多數(shù)人原先的認(rèn)識(shí)判斷，還由于李稻葵教授同時(shí)擔(dān)任著中國(guó)央行貨幣政策委員會(huì)的委員，參與著國(guó)家宏觀(guān)金融政策的制定和決策過(guò)程，因此他的言論也就格外引起媒體及讀者的關(guān)注。
我乍一讀到這個(gè)“驚人的觀(guān)點(diǎn)”，雖然也十分疑惑，但想到李稻葵教授是從哈佛拿了博士回來(lái)的金融學(xué)者，更了解美國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的情況，加上他深厚的經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)功底，一定是對(duì)于中美房地產(chǎn)問(wèn)題的比較，能夠解讀出非我們常人所能領(lǐng)略的含義。
可是，作為“經(jīng)濟(jì)學(xué)家”的李稻葵教授對(duì)這一觀(guān)點(diǎn)的闡述基本上卻是“非經(jīng)濟(jì)的”：他認(rèn)為美國(guó)等西方國(guó)家當(dāng)時(shí)在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，人們都是很“快樂(lè)的”，因?yàn)椤叭藗兛梢砸蚍慨a(chǎn)升值而獲得更多的銀行貸款，從而進(jìn)行更多的消費(fèi)”，而中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲“給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的是痛苦而不是快樂(lè)”，因?yàn)椤爸袊?guó)許多家庭，尤其是年輕人還不擁有房產(chǎn)”，所以“許多人，尤其是年輕人變得非常焦慮”，他不僅認(rèn)為“這是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題”，還進(jìn)一步認(rèn)為“是一個(gè)潛在的政治引爆點(diǎn)”——這就是他認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題比美國(guó)、英國(guó)、西班牙等西方國(guó)家的問(wèn)題更嚴(yán)重的理由。
在了解李稻葵教授對(duì)于這一觀(guān)點(diǎn)的完整論述后，起碼我是反而變得更加疑惑了。首先，不太理解為什么李稻葵教授要將“擁有房產(chǎn)”的美國(guó)人的“快樂(lè)”與“不擁有房產(chǎn)”的中國(guó)年輕人的“焦慮”進(jìn)行比較，因?yàn)檫@完全屬于不同的、甚至對(duì)立的人群，他們的情緒反差是理所當(dāng)然的事情，這種比較結(jié)果到底能說(shuō)明什么問(wèn)題呢？其次，如果真要比較，有可比性的應(yīng)該是中國(guó)同樣已經(jīng)“擁有房產(chǎn)”的人群，而且在中國(guó)的城鎮(zhèn)當(dāng)中他們并不屬于少數(shù)。按照最新的官方統(tǒng)計(jì)，像北京這樣的城市，已經(jīng)超過(guò)了70%的家庭擁有了房產(chǎn)，他們肯定不會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲而“焦慮”。
然而，有意義的比較結(jié)果是他們倒也的確不如美國(guó)當(dāng)時(shí)“擁有房產(chǎn)”的人們那么“快樂(lè)”，因?yàn)橹袊?guó)的房貸政策從來(lái)就沒(méi)有“次級(jí)貸款”，人們基本上也很難運(yùn)用“二次按揭”的手段將物業(yè)升值轉(zhuǎn)化為即時(shí)消費(fèi)。而美國(guó)當(dāng)時(shí)的情況是根本沒(méi)有能力買(mǎi)房的人群也因?yàn)椤按钨J”政策而“快樂(lè)”地?fù)碛辛朔慨a(chǎn)，又在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程之中由金融機(jī)構(gòu)提供的“再按揭”服務(wù)而“快樂(lè)”地?fù)]霍、消費(fèi)泡沫的成果。那么，我想請(qǐng)教作為“知名”金融研究領(lǐng)域方面專(zhuān)家的李稻葵教授，難道不正是當(dāng)時(shí)美國(guó)擁有房產(chǎn)人群的這種“快樂(lè)”才將全世界（包括我們中國(guó)）都拖入了金融危機(jī)的泥潭嗎？相比較而言，目前中國(guó)擁有房產(chǎn)的人群沒(méi)有那么“快樂(lè)”的狀況，難道不正說(shuō)明我們的房地產(chǎn)泡沫對(duì)整體經(jīng)濟(jì)以及金融系統(tǒng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比當(dāng)時(shí)的美國(guó)要小，我們的問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)那么“嚴(yán)重和根本”嗎？何以又會(huì)推導(dǎo)出了完全相反的結(jié)論呢？
也許李稻葵教授認(rèn)為面對(duì)房?jī)r(jià)上漲，沒(méi)有能力擁有房產(chǎn)的年輕人的這種“焦慮”，就已經(jīng)足以說(shuō)明我們房地產(chǎn)問(wèn)題的嚴(yán)重性了。那么，既然是比較，是否應(yīng)該比較一下美國(guó)年輕人擁有房產(chǎn)的能力以及他們的精神狀態(tài)？比較之后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，作為世界第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)、人均GDP比我們這個(gè)發(fā)展中國(guó)家要高出許多倍的美國(guó)，城鎮(zhèn)家庭，尤其是年輕人擁有房產(chǎn)的比例并不比我們高，而社會(huì)卻遠(yuǎn)沒(méi)有中國(guó)社會(huì)那么多的“焦慮”。那么，問(wèn)題就來(lái)了，我們國(guó)家的年輕人有沒(méi)有能力擁有房產(chǎn)，為什么就成了令人“焦慮”的社會(huì)和政治問(wèn)題呢？
年輕人是我們國(guó)家的未來(lái)，他們的“焦慮”和不滿(mǎn)應(yīng)該引起我們的高度重視。我不太認(rèn)同任志強(qiáng)“買(mǎi)不起房就回老家”這種簡(jiǎn)單、粗暴的態(tài)度，即使話(huà)中有一定的道理，也只會(huì)激化對(duì)立的情緒；可是我更不認(rèn)同李稻葵教授以所謂的“同理心”去認(rèn)可、渲染，甚至夸大化年輕人的這種“焦慮”情緒，因?yàn)檫@樣不但于事無(wú)補(bǔ)，而且只會(huì)適得其反！老經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危先生日前表示“即使現(xiàn)在的房?jī)r(jià)降50%年輕人照樣買(mǎi)不起房”，你不得不承認(rèn)這是我們不得不面對(duì)的客觀(guān)現(xiàn)實(shí)。
李稻葵教授生在60年代，而這一代人中的大部分在中國(guó)城鎮(zhèn)屬于“有房階層”，其中部分還是被許多年輕人“仇視”的“擁有多套房”的。然而，60后也好，70后也好，也都經(jīng)歷了從年輕到不年輕，從無(wú)房到有房的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，大學(xué)畢業(yè)大家都住在單位集體宿舍（有些還沒(méi)有），結(jié)婚了才分一套很小的福利房（許多都還分不到），以后才經(jīng)歷“房改”；從企事業(yè)單位“下�！钡亩际禽氜D(zhuǎn)租房，三十多歲事業(yè)初成才能買(mǎi)上一套小戶(hù)型的商品房，四十多歲有積累了才換大房子“改善”，其中比較成功的會(huì)再買(mǎi)多套“投資”或留給90后的孩子……這一代人目前正是“上有老，下有小”，其中大部分人傾其半生所得以及未來(lái)收入注入所擁有的房產(chǎn)，并將孩子的教育費(fèi)用、自己和父母隨時(shí)可能發(fā)生的額外醫(yī)療支出及未來(lái)不可預(yù)知的養(yǎng)老的需要都寄望其中……這就是我們這個(gè)發(fā)展中國(guó)家，在這十幾年的發(fā)展中自然形成的房產(chǎn)擁有者的社會(huì)結(jié)構(gòu)和年齡層次。李稻葵先生似乎更應(yīng)該幫助年輕人理清人生奮斗的路徑，以及清晰目前年齡段事業(yè)、生活的正確定位，而不是跟著“起哄”，強(qiáng)化年輕人不切合實(shí)際的“焦慮”與不滿(mǎn)的情緒。
李稻葵教授在美國(guó)波士頓學(xué)習(xí)、生活了許多年，照理應(yīng)該將自己所熟悉的美國(guó)年輕人30歲之前買(mǎi)不起房也是“常態(tài)”而且也沒(méi)有普遍“焦慮”的情況轉(zhuǎn)遞給中國(guó)的年輕人，讓大家的心態(tài)趨于平衡，而不是經(jīng)過(guò)似是而非的“比較”得出我們比美國(guó)問(wèn)題“更嚴(yán)重”這樣聳人聽(tīng)聞的結(jié)論，火上澆油，從而使我們的社會(huì)“焦慮”更嚴(yán)重。李稻葵教授其實(shí)是可以運(yùn)用金融學(xué)的專(zhuān)業(yè)以及西方國(guó)家許多有能力買(mǎi)房的人群仍然選擇租房的事例，來(lái)引導(dǎo)年輕人，告訴他們買(mǎi)房——尤其是經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不足夠的階段——未必是唯一或明智的理財(cái)決策，告訴他們首付以及三十年的累計(jì)巨額利息完全有可能徹底透支他們的未來(lái)的消費(fèi)力，并極大地降低他們未來(lái)家庭的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。中國(guó)買(mǎi)不起房的年輕的人的“焦慮”其實(shí)主要是來(lái)自于社會(huì)的壓力，包括周邊同齡人置業(yè)行為以及婚偶對(duì)象等等的壓力。李稻葵教授如果用傳播“焦慮”論的精力，以對(duì)社會(huì)有影響的學(xué)者身份來(lái)對(duì)社會(huì)傳播年輕人正確的置業(yè)理財(cái)觀(guān)，那么不僅無(wú)力購(gòu)房的年輕人的因挫敗而產(chǎn)生的“焦慮”感將得到有效消除，同時(shí)也可以極大緩解來(lái)自社會(huì)、來(lái)自“女朋友”乃至“未來(lái)丈母娘”的壓力。那才是真正幫到這些年輕人，而不是用比這些年輕人更“焦慮”的大聲嘆息，將這些年輕人置于一場(chǎng)根本不是一個(gè)重量級(jí)的、完全沒(méi)有勝算的游戲中，注定成為“失敗者”而經(jīng)受更嚴(yán)重“焦慮”的折磨。
我認(rèn)為李稻葵教授關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題比美國(guó)“更嚴(yán)重”的觀(guān)點(diǎn)，真正“有害”之處還在于相對(duì)弱化了美國(guó)當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)問(wèn)題的嚴(yán)重性，而這種“弱化”將很容易使我們忽略從美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題中吸取最重要的教訓(xùn)。
眾所周知，這次的全球金融危機(jī)是由美國(guó)房地產(chǎn)的“次貸”引發(fā)的，而所謂“次貸”是美國(guó)政府在互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后制定的替代性經(jīng)濟(jì)刺激政策，經(jīng)過(guò)華爾街的精心“設(shè)計(jì)”，其核心內(nèi)容卻非常簡(jiǎn)單，就是將美國(guó)大量的本來(lái)根本沒(méi)有購(gòu)房能力的人群卷入購(gòu)房投資，發(fā)動(dòng)了一場(chǎng)房地產(chǎn)真正的“全民游戲”。而正是這種“全民游戲”，無(wú)限擴(kuò)大、拉動(dòng)出巨大的“需求”，才使得房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格飛速上漲，終致無(wú)可收拾的地步。
中國(guó)沒(méi)有美國(guó)那樣的“次貸”，但我們和危機(jī)前的美國(guó)非常相似的地方，就是我們的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步演變成了“全民游戲”。但是，我們卻沒(méi)有警醒地認(rèn)識(shí)到，正是這種“全民游戲”的態(tài)勢(shì)與格局，埋下了我們房?jī)r(jià)高漲、投資泛濫、投機(jī)活躍、調(diào)控政策長(zhǎng)期失效、社會(huì)矛盾激化、問(wèn)題積重難返最重要的禍根。
最初98年國(guó)家頒布房改政策的時(shí)候，明確提出城鎮(zhèn)居民將通過(guò)“政策保障性住房、租賃住房和購(gòu)買(mǎi)商品房”三種方式“結(jié)構(gòu)化”地解決住房問(wèn)題，也就是說(shuō)“購(gòu)買(mǎi)商品房”在架構(gòu)設(shè)計(jì)上應(yīng)該只是部分人群的“游戲”，這本來(lái)是一個(gè)非常清晰而務(wù)實(shí)的配合房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國(guó)家住房建設(shè)體系和思路。然而在隨后幾年的發(fā)展中，由于保障性住房及公共租賃房的建設(shè)推出極其緩慢、嚴(yán)重缺失（而經(jīng)濟(jì)適用房被后來(lái)實(shí)踐證明是存在先天缺陷的失敗產(chǎn)物），就變成了大部分的住房需求只有通過(guò)完全市場(chǎng)化的商品房市場(chǎng)發(fā)展?jié)M足。于是隨著購(gòu)買(mǎi)力的加強(qiáng)和需求的不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然就呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的矛盾，房?jī)r(jià)也就持續(xù)出現(xiàn)“過(guò)快”地上漲。國(guó)家從04年開(kāi)始每年的宏觀(guān)調(diào)控，由于只是遏制需求，而沒(méi)能有效地“分流”需求及增加供應(yīng)，調(diào)控房?jī)r(jià)的目的也就始終未能見(jiàn)效。
2008年我們本來(lái)有了一次徹底、全面調(diào)整的機(jī)會(huì)。可正是被李稻葵教授“弱化”了嚴(yán)重性的美國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題，不僅使全球的經(jīng)濟(jì)陷入了危機(jī)，同時(shí)也打斷了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整結(jié)構(gòu)，有可能朝向合理、健康化發(fā)展的進(jìn)程。中國(guó)中央政府在短暫的猶疑之后，為刺激經(jīng)濟(jì)，在房地產(chǎn)政策上從歷來(lái)的遏制需求轉(zhuǎn)向全面地刺激和拉動(dòng)購(gòu)房需求。而各地方政府在拉動(dòng)購(gòu)房需求不遺余力的同時(shí)，幾乎全面停頓了政策性保障住房的建設(shè)推進(jìn)。于是，幾乎全部的住房需求都被推入到了商品房的市場(chǎng)之中，中國(guó)的房地產(chǎn)徹底進(jìn)入了“全民游戲”的時(shí)代。
前幾年有位經(jīng)濟(jì)學(xué)家叫易憲容，長(zhǎng)期為買(mǎi)不起房的中低收入者聲討開(kāi)發(fā)商以及高房?jī)r(jià)，和今天李稻葵教授為年輕人買(mǎi)不起房而“焦慮”如出一轍。他們似乎是在為中低收入者以及年輕人在爭(zhēng)取“權(quán)益”，但實(shí)質(zhì)上是將本應(yīng)由政府保障性、政策性住房來(lái)解決，甚至于根本無(wú)須現(xiàn)時(shí)置業(yè)的人群推入到商品房市場(chǎng)。其危害性就在于，他們以他們的學(xué)術(shù)影響力以及“道德呼聲”為房地產(chǎn)的“全民游戲”作了理論“背書(shū)”。
只要中國(guó)房地產(chǎn)“全民游戲”的格局不改變，從中長(zhǎng)期來(lái)看，巨大的需求與有限供應(yīng)之間的矛盾就無(wú)法真正的緩解。調(diào)控遏制只能提高投資的難度，但只要供求矛盾中長(zhǎng)期存在，投資的價(jià)值空間就會(huì)繼續(xù)吸引投資的需求，而投機(jī)也會(huì)伺機(jī)死灰復(fù)燃。到時(shí)候，李稻葵教授所“關(guān)注”的買(mǎi)不起房的年輕人甚至也會(huì)將“焦慮”轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)的行動(dòng)。而這種以“全民游戲”為基礎(chǔ)堆積起來(lái)的泡沫最終破滅，這些年輕人曾經(jīng)消除的只是一時(shí)的“焦慮”，但是換來(lái)的卻可能是終生的“痛苦”。美國(guó)的“次貸”人群在泡沫破滅之時(shí)可以一走了之，因?yàn)樗麄儽緛?lái)就是“零首付”，甚至在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)程中享受過(guò)了物業(yè)增值的成果。而我們的年輕人卻可能是集父母一輩子的辛勞積蓄以及預(yù)支自己未來(lái)幾十年的收入，有的甚至還要向親朋舉債。到那個(gè)時(shí)候，也許中國(guó)就真會(huì)出現(xiàn)像李稻葵教授所言的那樣，比美國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題“更根本、更加嚴(yán)重”的問(wèn)題。
這次中央政府的宏觀(guān)調(diào)控政策，除了各種遏制投資、投機(jī)需求的措施之外，的確也提出了許多增加供應(yīng)的計(jì)劃，包括加強(qiáng)政策性保障住房以及普通商品房的要求，最近又有建設(shè)公租房的政策和指令出臺(tái)。好像又有重新回歸建立“結(jié)構(gòu)化”住房體系的意圖。但是，一段時(shí)間過(guò)去了，遏制的政策層出不窮，可供應(yīng)的步驟卻相對(duì)遲緩，尤其是政策保障性住房的建設(shè)，似乎總是停留在高調(diào)的計(jì)劃和目標(biāo)上，實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作卻鮮有表現(xiàn)。“國(guó)十一條”開(kāi)宗明義，將調(diào)控的目標(biāo)確定為“降低城鎮(zhèn)居民通過(guò)市場(chǎng)化商品房解決住房問(wèn)題的難度”，這其實(shí)反映了政府還沒(méi)有放棄讓大部分人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房解決住房問(wèn)題的想法。這就讓人擔(dān)憂(yōu)政府建立“結(jié)構(gòu)化”住房體系以及徹底改變房地產(chǎn)“全民游戲”態(tài)勢(shì)的決心。
如果真想上為政府“謀略”下位年輕人“辦事”，我建議李稻葵教授應(yīng)該運(yùn)用對(duì)于政府的影響力，矯枉我們國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)整體戰(zhàn)略的嚴(yán)重偏失。只要“結(jié)構(gòu)化”的住房建設(shè)發(fā)展體系建立起來(lái)，也就是說(shuō)將相當(dāng)一部分比例的城鎮(zhèn)居民以及年輕人的住房解決方案從商品房市場(chǎng)中剝離出來(lái)，通過(guò)保障性體系去解決，中國(guó)房地產(chǎn)“全民游戲”的態(tài)勢(shì)徹底扭轉(zhuǎn)改變，那么房?jī)r(jià)回歸理性以及房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的目標(biāo)也才有可能實(shí)現(xiàn)，李稻葵教授所擔(dān)憂(yōu)的年輕人“焦慮”的社會(huì)、政治問(wèn)題才有可能真正有效地解決。
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