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| 2010-08-03 作者:沈洪溥 來(lái)源:東方早報(bào) |
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時(shí)下媒體正熱議國(guó)內(nèi)住宅的空置問(wèn)題。很多人因?yàn)椤安恢馈倍安桓吲d”，批評(píng)政府部門、數(shù)落水電氣等壟斷國(guó)企，抱怨物業(yè)公司和地產(chǎn)中介，反正和空置率這項(xiàng)號(hào)稱標(biāo)志樓市健康度的關(guān)鍵數(shù)據(jù)沾邊的機(jī)構(gòu)一個(gè)沒(méi)放過(guò)。更有人認(rèn)為，有關(guān)部門隱匿空置率數(shù)據(jù)是為了“托市”，乃至發(fā)出空置率成為“哥德巴赫猜想”之類的感嘆。筆者認(rèn)為，顯然，這是在毫無(wú)理由地貶低哥德巴赫猜想。
空置率這東東，望文生義，指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比例。其之所以被國(guó)人重視，在于按國(guó)際慣例，據(jù)說(shuō)商品房空置率在5%～10%之間為合理；空置率在10%～20%之間為危險(xiǎn)；空置率在20%以上就是嚴(yán)重積壓。不消說(shuō)，如今要把空置率搞搞清楚的人，其實(shí)是希望借用“國(guó)際慣例”來(lái)隔山打牛，諷喻“中國(guó)國(guó)情”如何離譜。無(wú)非如此。
但筆者卻以為，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)異化，空置率已然是個(gè)偽問(wèn)題。刨根問(wèn)底地窮究空置率是多少，在當(dāng)下已然毫無(wú)意義。
一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其投資、投機(jī)屬性已日漸占據(jù)統(tǒng)治地位，房子也已逐步在絕對(duì)意義上成為資本品，愈來(lái)愈遠(yuǎn)地脫離消費(fèi)品屬性。這就意味著，按照一般住房消費(fèi)屬性測(cè)算的空置率指標(biāo)，已逐漸失去參考意義。投資者也好，投機(jī)者也罷，其囤積房產(chǎn)的最直接動(dòng)機(jī)就是牟利，而牟取更多利益的方式就是占有更多房產(chǎn)……空置率越高，只能說(shuō)明資本參與度高，賣方普遍惜售，不能直接構(gòu)成需求不足的判斷依據(jù)。換言之，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性已在改變?yōu)橥顿Y、投機(jī)為主，沿用空置率這個(gè)指標(biāo)并不合適。
另一方面，空置率可以分為存量市場(chǎng)的空置率和增量市場(chǎng)的空置率，不區(qū)分房屋的新舊，不區(qū)分是已售出還是未售出，不區(qū)分被動(dòng)還是主動(dòng)，直接談?wù)摽罩寐嗜绾胃�，如何虛高，更是缺乏針�?duì)性的話題。事實(shí)上，只有未售出的新房屋空置率才可能成為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壓力的參考指標(biāo)，而大而化之的空置率是毫無(wú)意義的。更何況，如前所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流需求已在轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂暂^強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不甚敏感的投資、投機(jī)需求。特別是在土地供給還存在政策背書的“18億畝紅線”前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上游的瓶頸顯而易見，空置率根本不足為慮。只要流動(dòng)性無(wú)限制，有多少空置面積也會(huì)被投機(jī)者一口吞下。
一言以蔽之，高度關(guān)注空置率的人，其實(shí)并沒(méi)有分清所謂均衡和平衡的概念。那些通過(guò)電表、水表等不確切渠道臆測(cè)出空置率，進(jìn)而以空置率高為論據(jù)，倡言樓市危機(jī)迫在眉睫的人，僅是試圖在消費(fèi)領(lǐng)域內(nèi)，用供大于求這樣的非平衡論邏輯，說(shuō)明市場(chǎng)盡早接受降低價(jià)格的必要性。但從均衡角度看，目前的價(jià)格高也罷，低也罷，都是動(dòng)態(tài)均衡的結(jié)果，具有內(nèi)在合理性。
正是從上述意義上來(lái)看，空置率已是個(gè)并不重要的指標(biāo)。不止如此，目前與空置率類似的指標(biāo)還有不少，比如房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租售比，其實(shí)已經(jīng)在不同方面，因?yàn)槭袌?chǎng)性質(zhì)改變的同樣原因，失去了參考意義。
確切地說(shuō)，分析當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須徹底轉(zhuǎn)換思路，用看待純粹資本品的眼光來(lái)看待房地產(chǎn)。事實(shí)上，能決定短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格走向的基本只剩下兩類指標(biāo)，一類是流動(dòng)性指標(biāo)，例如信貸政策的松緊，直接決定了需求對(duì)房產(chǎn)價(jià)格、漲幅、漲速的承受力；另一類是持有的稅費(fèi)比例，例如物業(yè)稅、土地超使用年限后的補(bǔ)繳費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)等，直接決定了供給方的持有成本和交易時(shí)的附加成本。
總而言之，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)異化為資本游戲場(chǎng)，其投機(jī)本質(zhì)毋須反復(fù)論證。長(zhǎng)期浸淫其中的人們，已在多次和政策、民意的博弈中看透天機(jī)，信奉百無(wú)禁忌。再和這些滿是野蠻、貪婪和瘋狂想法的人討論空置率的統(tǒng)計(jì)管道，努力呼吁市場(chǎng)理性，實(shí)在是雞同鴨講。而善良的人們聚在一起對(duì)著偽問(wèn)題嘆氣，除了被壞蛋們調(diào)笑，也真看不出有什么實(shí)際的價(jià)值。
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