【策劃人語】 被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，讓房?jī)r(jià)失去了兇猛的上漲勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回歸理性。但讓多數(shù)無房者居者有其屋還有很長(zhǎng)的路要走，增加保障性住房供應(yīng)是解決低收入者住房難問題的一個(gè)重要途徑。顯然，這不是一蹴而就的。

　　2015 人口紅利曲終 樓市需求下行

　　住房市場(chǎng)與人口結(jié)構(gòu)之間有著密切的關(guān)系。如果一個(gè)城市或一個(gè)國家在某個(gè)時(shí)間段需要買房子的年輕人很多，那么這個(gè)城市或國家的住房需求就旺盛。反之，當(dāng)一個(gè)城市或國家的老年人口所占比重迅速增加時(shí)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)陷入低迷。因此，通過分析人口結(jié)構(gòu)可以判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的大趨勢(shì)。
　　住房需求與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)高度的正相關(guān)關(guān)系，因此，在人口紅利期，住房市場(chǎng)一定是繁榮的。中國還處在人口紅利期，住房市場(chǎng)的繁榮應(yīng)該是預(yù)料之中的事情，但需要注意的是，中國的人口紅利期即將結(jié)束，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說將是巨大的考驗(yàn)。

　　目前是兩大人群住房需求旺盛期

　　從美國的統(tǒng)計(jì)規(guī)律看，人口與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間有很強(qiáng)的相關(guān)性。每個(gè)人的一生中一般會(huì)出現(xiàn)兩次購房行為，首次置業(yè)出現(xiàn)在31歲前后，二次置業(yè)一般在42歲左右，因此人口出生率的波動(dòng)會(huì)導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的需求波動(dòng)。
　　中國第一個(gè)人口出生高峰是1954年至1957年，第二個(gè)高峰是1962年至1969年，第三個(gè)高峰是1984年至1987年。第一個(gè)人口出生高峰對(duì)應(yīng)的住房需求高峰應(yīng)該在1985年至1988年，與他們對(duì)應(yīng)的住房二次置業(yè)高峰應(yīng)該在1996年至1999年；第二個(gè)人口出生高峰對(duì)應(yīng)的兩次住房需求高峰分別是1993年至2000年和2004年至2011年。但1998年之前中國還沒有進(jìn)行住房制度改革，因此第一個(gè)人口高峰對(duì)應(yīng)的兩次購房置業(yè)需求及第二次人口出生高峰對(duì)應(yīng)的第一次住房需求高峰無法得到滿足，這些需求都在房改后被一次性釋放。這是2000年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)突飛猛進(jìn)的最主要原因。
　　從現(xiàn)實(shí)情況看，50后的人口高峰出生的人已經(jīng)接近退休年齡，而且他們的人口基數(shù)不大，這些人口的住房需求已經(jīng)相當(dāng)有限。當(dāng)前的住房需求的主力人口應(yīng)該是60后，即第二次人口出生高峰對(duì)應(yīng)的人群，這些人的一次置業(yè)高峰應(yīng)該已經(jīng)接近尾聲。但從2004年開始，這些60后的二次置業(yè)高峰已經(jīng)來臨（主要表現(xiàn)為房改時(shí)分得公房的人開始有改善型需求），這個(gè)需求高峰一直持續(xù)到2011年。從2010年開始，第三次人口高峰出生的人（即80后）的第一次置業(yè)高峰將出現(xiàn)，該需求高峰又和60后的二次置業(yè)高峰出現(xiàn)重疊�？傊�，2011年后的住房需求高峰無法與之前相比。
　　這是根據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)規(guī)律對(duì)中國的住房需求的推測(cè)，是全國的平均數(shù)，而事實(shí)情況是每個(gè)城市的人口情況有很大差異。在上述分析中沒有考慮流動(dòng)人口的因素。

　　人口結(jié)構(gòu)與住房供給結(jié)構(gòu)性矛盾

　　由于1960年后出生的人口是中國改革開放最大的受益者，當(dāng)前的社會(huì)財(cái)富主要集中在他們手里，他們是推高房?jī)r(jià)的主要力量。大多數(shù)60后受益于房改，他們大多數(shù)人在一次購房之后房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲使個(gè)人或家庭的帳面財(cái)產(chǎn)大幅度增值，因此有較強(qiáng)購買力，對(duì)于高房?jī)r(jià)有較強(qiáng)承受力。
　　對(duì)于當(dāng)前正值一次購房置業(yè)高峰的80后而言，他們的購買力取決于他們的父輩購買力，因?yàn)樗麄儎倓傔M(jìn)入工作崗位，他們?cè)谧罱鼛啄甑玫降墓べY收入的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)的上漲速度，因此，其收入與儲(chǔ)蓄積累是無法形成有效的購買力的。高昂的房?jī)r(jià)使大量的農(nóng)村青年被隔離在城市大門之外。如果勉強(qiáng)進(jìn)入城市的大門，他們只能選擇蝸居或蟻居。于是，80后出生的農(nóng)村青年群體應(yīng)引起決策者高度關(guān)注。
　　另外一個(gè)結(jié)構(gòu)性矛盾是60后的二次置業(yè)與80后的一次置業(yè)的矛盾。對(duì)于60后出生的人口來說，他們有強(qiáng)大的購買力，他們二次置業(yè)的選擇是高端的物業(yè)，需求的特點(diǎn)是大戶型。而80后的一次置業(yè)只能選擇小面積、單價(jià)低的物業(yè)。對(duì)于開發(fā)商而言，它們理性的選擇應(yīng)是建造大戶型住宅，以滿足60后的需求。因此，新建住房很少有適合80后需求的小戶型了。

　　2015年或許是房地產(chǎn)頂峰

　　從日本經(jīng)驗(yàn)看，1950年至1990年是日本的人口紅利期，該階段日本不僅經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，而且出現(xiàn)了房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，甚至形成泡沫。而1990年后，由于日本的人口結(jié)構(gòu)老化和人口紅利的結(jié)束，對(duì)應(yīng)著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的停滯和房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰弱，乃至泡沫的破滅。日本人口紅利拐點(diǎn)出現(xiàn)在1990年，而房地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)間與此高度吻合。1990年以后，日本進(jìn)入快速老年化的時(shí)代，不僅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入泥潭，房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一蹶不振。
　　日本的故事對(duì)當(dāng)今的中國有很強(qiáng)的警示意義。從人口結(jié)構(gòu)看，2015年的中國與1990年的日本并沒有太大的差異。假如日本的經(jīng)驗(yàn)在中國同樣適用的話，意味著2015年將是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要拐點(diǎn)。
　　有人試圖從城市化水平來佐證2015年的中國與1990年的日本之差異，認(rèn)為當(dāng)前的中國城市化率只有46%，中國城市化進(jìn)程還有很大的上升空間，而1985年日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到76.7%高點(diǎn)，到1990年時(shí)城市化已經(jīng)接近尾聲。這些差異決定著中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)局不會(huì)重蹈日本的覆轍。
　　但筆者認(rèn)為，當(dāng)前中國與20年前的日本在城市化率上的差距更多的是統(tǒng)計(jì)口徑上的差異，實(shí)際上并無大的差距。從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度看，人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移之所以會(huì)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)勞動(dòng)者轉(zhuǎn)變?yōu)楣と酥�后生產(chǎn)力水平提高。在日本及其他國家，農(nóng)民沒有類似中國的戶籍限制，農(nóng)民轉(zhuǎn)移到非農(nóng)業(yè)領(lǐng)域之后自然成為市民，因此城市化水平基本上代表著農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的程度。但中國有戶籍限制，大多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)移出去的農(nóng)村勞動(dòng)力并沒有獲得市民的身份，沒有將其統(tǒng)計(jì)在城市人口里面，這樣的人口應(yīng)該有2億左右。2000年后，中國在統(tǒng)計(jì)口徑上作了調(diào)整，在城市居住半年以上的農(nóng)村人口納入城市常住人口中，但由于地方政府官員無動(dòng)力增加城市人口數(shù)量（因?yàn)槿丝跀?shù)量增加會(huì)降低人均GDP等指標(biāo)），因此很多進(jìn)入城市的農(nóng)民并沒有納入城市人口的統(tǒng)計(jì)。如果按照日本的統(tǒng)計(jì)口徑，中國當(dāng)前的城市化水平應(yīng)該是65%左右，比現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)高20個(gè)百分點(diǎn)，直觀的依據(jù)是農(nóng)村已經(jīng)沒有多少可以轉(zhuǎn)移的勞動(dòng)力了。
　　因此，2015年的中國與1990年的日本有太多的類似之處，2015年中國房地產(chǎn)很可能就是歷史的峰值。
　　但如果結(jié)合中國當(dāng)前用工市場(chǎng)的實(shí)際情況來看，應(yīng)該將中國的人口紅利的拐點(diǎn)提前數(shù)年。原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橹袊�的勞�?dòng)力市場(chǎng)是典型的二元結(jié)構(gòu)，城市職工與農(nóng)民工分屬不同的勞動(dòng)力市場(chǎng)。對(duì)于城市職工而言，他們的勞動(dòng)年齡可以確定為15至64歲，而數(shù)億農(nóng)民工的勞動(dòng)年齡大約只有15至55歲。因此，中國房地產(chǎn)大拐點(diǎn)或許在2015年之前出現(xiàn)。