根據(jù)最新報(bào)告，房產(chǎn)新政實(shí)施后的幾個(gè)月來(lái)，房?jī)r(jià)仍在逆風(fēng)飛揚(yáng)，不光是北京，目前國(guó)內(nèi)各大城市(除上海稍降外)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在異常上漲現(xiàn)象。這種價(jià)格與價(jià)值相背離的長(zhǎng)期上漲，必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。中國(guó)目前的形勢(shì)，讓我們回憶起世界發(fā)生的三次房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

日本的房地產(chǎn)金融泡沫

    20世紀(jì)80年代后期，為刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，日本中央銀行采取非常寬松的金融政策，鼓勵(lì)資金注入房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，致使房地產(chǎn)價(jià)格暴漲，其間日本六大城市的地價(jià)指數(shù)10年內(nèi)上漲6倍，地價(jià)市值總額高達(dá)2400兆日元，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)美國(guó)地價(jià)總值的4倍，單價(jià)為美國(guó)的100倍，一般工薪階層即使用畢生儲(chǔ)蓄也無(wú)力在大城市買(mǎi)下一套住房。到1990年，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)金融泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌，1996年的地價(jià)指數(shù)降到1989年的1/3，地價(jià)總值從2400兆日元縮水至1700兆日元。1990年以來(lái)，股價(jià)、地價(jià)市值共減少約1000兆日元，相當(dāng)于日本GDP的兩倍。與此同時(shí)，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，壞帳高達(dá)6000億美元，日本由此陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的經(jīng)濟(jì)蕭條和低迷，遭受了該國(guó)歷史上最為漫長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)衰退，至今未能徹底走出陰影。

泰國(guó)的房地產(chǎn)金融泡沫

    20世紀(jì)80年代，泰國(guó)為了發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)，在未形成完善有效的金融監(jiān)控體系的情況下，過(guò)早實(shí)行了金融市場(chǎng)開(kāi)放，海外資金大量進(jìn)入其房地產(chǎn)市場(chǎng)，到1996年，該國(guó)房地產(chǎn)的外商直接投資達(dá)188.1億銖，約占泰國(guó)外商直接投資總額的1/3。與此同時(shí)，泰國(guó)金融機(jī)構(gòu)被眼前房地產(chǎn)的虛假繁榮所迷惑，加大了信貸投入，泰國(guó)金融機(jī)構(gòu)實(shí)際貸給房地產(chǎn)業(yè)的資金約占其貸款總額的50%，由此而使國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大大超過(guò)需求，形成了大量經(jīng)濟(jì)泡沫。1996年，泰國(guó)的房屋空置率持續(xù)上升至22%，其中辦公樓空置率高達(dá)50%。1997年，東南亞金融危機(jī)爆發(fā)，泰國(guó)等東南亞國(guó)家的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅，并直接導(dǎo)致各國(guó)經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退。

美國(guó)的房地產(chǎn)金融泡沫

    20世紀(jì)30年代，位于美國(guó)東南端的佛羅里達(dá)州由于氣候宜人、地理位置優(yōu)越而成為冬日旅游勝地。此前，該州地價(jià)一直低于美國(guó)其他州，隨著許多美國(guó)人來(lái)此購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)需求的增加，佛州地價(jià)出現(xiàn)了驚人的升幅，1923-1926年間，該州地價(jià)最高漲幅達(dá)到5倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1925年僅有7.5萬(wàn)人口的邁阿密市居然出現(xiàn)了2000多家地產(chǎn)公司和2.5萬(wàn)名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，受其狂潮的催動(dòng)，銀行界也加入了炒房者行列。然而，到了1926年，佛羅里達(dá)州的房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，許多企業(yè)家、銀行家破產(chǎn)，這場(chǎng)泡沫不久激化了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，引發(fā)華爾街股市崩潰，最終導(dǎo)致20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。
    從以上三國(guó)發(fā)生的房地產(chǎn)泡沫造成的經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，我們得到那些警示呢？
    警示之一，增強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)意識(shí)
    對(duì)于我國(guó)持續(xù)攀升的房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國(guó)摩根士丹利出臺(tái)的一份研究報(bào)告認(rèn)為，中國(guó)可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，多年前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)兩位數(shù)的通貨膨脹，大量投機(jī)行為令資金無(wú)法收回，而導(dǎo)致銀行壞賬激增，這種危機(jī)正再次顯現(xiàn)。同期，美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》也稱中國(guó)大興基建項(xiàng)目，連同入世帶來(lái)的外國(guó)投資熱潮，可能會(huì)使20世紀(jì)90年代初的房地產(chǎn)泡沫死灰復(fù)燃。美國(guó)《華盛頓郵報(bào)》前不久也載文指出，中國(guó)房地產(chǎn)及其破裂將是中國(guó)銀行體系危機(jī)的導(dǎo)火索。文章分析認(rèn)為，銀行是中國(guó)資本的主要來(lái)源，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就意味著銀行將增加新的壞賬。日本《東京新聞》披露，“日本內(nèi)閣一份報(bào)告稱，中國(guó)有發(fā)生房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)”。由于大量外資持續(xù)流入中國(guó)，目前已近1萬(wàn)億美元，國(guó)內(nèi)流通的人民幣急劇增多，人民幣已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩流動(dòng)的現(xiàn)象，這將在今后造成房地產(chǎn)泡沫。目前我國(guó)在GDP中房地產(chǎn)業(yè)占有相當(dāng)大的份額，如何讓過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)冷卻下來(lái)，是擺在目前全國(guó)上下的重要任務(wù)。
    警示之二，減少房地產(chǎn)過(guò)度投資
    今年1月至7月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9411億元，同比增長(zhǎng)24%。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款高位反彈，并且顯現(xiàn)出越漲越快的趨勢(shì)。這一數(shù)字去年全年只是同比增長(zhǎng)了21.4%，但今年1月至2月、1月至3月和1月至4月則分別比上年同期增長(zhǎng)了44.1%、48.5%和44%，到1月至5月，貸款突破2000億元，達(dá)2187.9億元，同比增長(zhǎng)42.9%。上半年達(dá)到2743.33億元，與去年同期相比漲幅達(dá)到56.4%，增幅比去年全年高35個(gè)百分點(diǎn)，至6月末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額已達(dá)3.4萬(wàn)億元。由于各商業(yè)銀行銀行大量向房地產(chǎn)市場(chǎng)投放貸款，今年前七個(gè)月就用了全年信貸供應(yīng)量的95%。高投入必然帶來(lái)高產(chǎn)出，上半年，銷(xiāo)售面積2.3億平方米，同比增長(zhǎng)16.5%；商品房銷(xiāo)售額7957億元，同比增長(zhǎng)24.5%。同時(shí)由于過(guò)度開(kāi)發(fā)，全國(guó)商品房空置面積為1.21億平方米，同比增長(zhǎng)17.2%。其中，商品住宅空置面積6715萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.1%。大量投資的背后，是利益的驅(qū)動(dòng)，房?jī)r(jià)也在日新月異的上漲，泡沫也在一天一月的增大，如果這種投資得不到抑制，泡沫吹到一定程度，總有一天就會(huì)破滅，我們應(yīng)從日本、泰國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)泡沫中汲取沉痛的教訓(xùn)，防止過(guò)度投資帶來(lái)的泡沫經(jīng)濟(jì)，只要因勢(shì)利導(dǎo)，回歸理性發(fā)展的投資思路，就能使過(guò)熱的投資冷卻下來(lái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。
    警示之三，政策一定要落實(shí)到位
    今年以來(lái)，我國(guó)為了抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)，先后采取了多項(xiàng)措施，5月24日國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，5月31日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》。近日又發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，嚴(yán)把土地“閘門(mén)”。同時(shí)，建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局召開(kāi)“全國(guó)整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序電視電話會(huì)議”聯(lián)合在全國(guó)范圍內(nèi)集中開(kāi)展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)。繼建設(shè)部、商務(wù)部、國(guó)家發(fā)改委、中國(guó)人民銀行等六部委下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》后，被稱為限制外資炒樓的細(xì)則《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》又由中國(guó)國(guó)家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合推出。國(guó)稅總局也出臺(tái)新規(guī)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)征稅管理。多管齊下，能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看是否落實(shí)這些政策，落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國(guó)家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。所以，一定要加大政策落實(shí)力度，嚴(yán)格政策還要嚴(yán)格落實(shí)，只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。

(作者單位：工商銀行山東濟(jì)寧分行)