賣地財政是我國目前所有建設(shè)用地強制征用和國家高度壟斷土地制度形成的：先將農(nóng)業(yè)用地低價強制征收到政府手中，城鎮(zhèn)原有國有土地的再出讓，也在政府土地部門手中，大部分土地再向用地商招拍掛或者其他形式出讓50到70年不等的使用權(quán)，2007年全國土地出讓收入近13000億，其中招標拍賣掛牌出讓土地收入超過9000億元，占土地出讓總收入的80%。2007年全部土地收入占到地方政府三項收入約50000億(稅收和稅收分成21000多億+賣地收入13000億+收費和罰款16000億)的26%，需要說明的是，賣地收入和收費罰款收入基本上沒有進入預(yù)算內(nèi)管理。目前形成的賣地財政，給國民經(jīng)濟和中國社會造成了重大的危害，并且積累著各方面的問題和危機。需要認真檢討和盡快改革。

賣地財政有哪些弊害

　　賣地財政，首先造成的是財政收入的不穩(wěn)定性和不可持續(xù)。由于出讓土地從時間上看是50年到70年不等，因此，出讓土地收入實際是將未來50到70年的土地收益在一年中收上來。一般來說，土地收入在一個財政年度中被支出，這樣未來50到70年的土地收益基本上在一年中被花掉。這樣，在各屆黨委政府中，哪一屆賣地多，哪一屆領(lǐng)導的財政日子就好過；而哪一屆賣地少，或者無地可賣了，則財政就會陷入困難。一個地區(qū)中，規(guī)劃內(nèi)的建設(shè)用地畢竟是有限的，于是如果前一兩任領(lǐng)導將規(guī)劃中的土地都出讓完了，后面的領(lǐng)導將無地可出讓，土地財政就無法持續(xù)。因此，目前的賣地財政，實際是今天政府一年花掉應(yīng)當是未來政府幾十年的收入，透支未來子孫的幾十年的財政資源，在今天吃干榨盡。
　　其次，賣地財政，是促使地方政府利益與中央宏觀調(diào)控博弈的最主要的動機，也是多占及浪費土地和投資過熱的深層原因。由于多賣地可使地方政府多得收入，使其進行城市交通等建設(shè)土地擴張，土地寬打?qū)捰�，蠶食農(nóng)業(yè)用地，總體上土地利用率較低；并且賣地熱連帶的是招商引資熱和投資熱，使經(jīng)濟增長主要依靠投資拉動，投資增長速度比消費增長速度高，投資與消費的比例失調(diào)。誰能獲得土地，誰也就等于獲得了財富。于是土地不僅成了用地商競相爭奪的資源，也成了政府吸引外來投資的引誘物。許多地方經(jīng)營城市，走“以地招商、以地換路、以地興城”的發(fā)展道路，于是政府大量批地獲得收入，開發(fā)商大量圈地，土地大量被浪費和閑置。建設(shè)部有關(guān)官員稱，1990到2004年，全國城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積由近1.3萬平方公里擴大到近3.4萬平方公里；同期，41個特大城市主城區(qū)用地規(guī)模平均增長超過50%。城市建設(shè)用地供應(yīng)總量的失控，使土地這種本屬稀缺的資源，屢屢被粗放利用。專家指出，目前中國人均城市建設(shè)用地高達130多平方米，遠遠超過發(fā)達國家城市建設(shè)用地人均82.4方米和發(fā)展中國家人均83.3平方米的水平。國家稅務(wù)總局有關(guān)人員2007年6月稱，已出讓的土地有2/3仍處于閑置狀態(tài)。而投資規(guī)模卻久控不住，處在調(diào)控與反彈的惡性循環(huán)之中。
　　賣地財政推高了地價和房價，侵蝕了農(nóng)民和城鎮(zhèn)購房居民的利益。改革開放以來，低價征用制度，從農(nóng)民手中轉(zhuǎn)移的利益大約在15萬億人民幣左右，而賣地補償給農(nóng)民的不到其中的5%。農(nóng)民的土地財富，轉(zhuǎn)變成了城市化和現(xiàn)代化的高樓大廈、公園廣場、企業(yè)廠房、鐵路公路、水庫電站等等，但是，許多農(nóng)村的農(nóng)民卻因征地而致貧，形成四千萬失地、失保和失業(yè)農(nóng)民。2007年，一至三季度，70個大中城市的土地交易價格累計平均上漲12.8%，其中，一季度上漲9.8%，二季度上漲13.5%，三季度更是突飛猛進，漲幅高達15%，四季度的土地交易價格同比也上漲了10.7%。而從房價看，工業(yè)用地一般價格較低，甚至零地價出讓，掛拍招的一般是住宅用地，這樣賣地財政的相當部分進入房價構(gòu)成，并且年年上漲，成為強勁推動房價上升的重要原因。2007年全國房價漲勢兇猛，一至三季度，70個大中城市房屋銷售價格累計平均上漲6.7%。其中，一季度上漲5.6%，二季度上漲6.3%，而三季度更上漲了8.2%，四季度則更是上漲了10.2%。房價上漲中，除了房地產(chǎn)開發(fā)商的暴利外，其中相當比例是政府高價出讓土地向購房居民轉(zhuǎn)嫁的部分。因此，賣地財政，也是造成中國居民買不起房的一個很重要的原因。
　　賣地財政除了上述危害外，還有其他種種問題，如工程腐敗，招投標中變通和暗箱操作，由于土地收入不列入預(yù)算管理而浪費性支出等等。因而，我認為，賣地財政有百害而無一利，并且會引發(fā)大的財政、房價、糧食安全等等大的危機，已經(jīng)到非改革不可的地步了。

賣地財政怎么改革

　　最重要的是改革土地征用制度，明晰農(nóng)民對農(nóng)村集體土地應(yīng)有的權(quán)利，改變目前農(nóng)村集體土地實際上的村主任和村委會所有制；延長土地使用權(quán)，城鎮(zhèn)國有土地延長出讓時間，土地使用年期可以交易流轉(zhuǎn)；取消非公益用地向農(nóng)民強制征地的方式，廢除土地50到70年的出讓體制，在符合規(guī)劃的情況下，讓農(nóng)村和城郊集體土地直接進入建設(shè)市場；進入建設(shè)市場的可以采取分年出租土地使用權(quán)、一次性出讓長期土地使用權(quán)、土地使用權(quán)入股等等多種形式；用于建設(shè)的土地，都必須符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，并成立土地交易所，如果是長期使用年期出讓，都要在交易所掛拍交易。
　　那么，政府有關(guān)土地的收入從哪里來呢？一是征收土地長期使用權(quán)交易增值稅。無論是企業(yè)長期使用的國有土地，還是農(nóng)民使用的集體土地，如果出讓，在土地交易所集中掛拍交易，政府在交易過程中收取土地交易增值稅。二是土地使用稅。即用地法人對其所占有長期使用權(quán)的土地，按照面積和區(qū)域級差，每年或者每月向政府交納一定水平的稅收。三是對企業(yè)、行政、事業(yè)和社團等法人，對城鄉(xiāng)自然人，按照所擁有房產(chǎn)的價值，征收一定水平的房產(chǎn)稅。對于居民，考慮中國以往納稅的習慣，可對一定基本面積以上的部分征稅，并顧及我國人口眾多和土地稀缺的國情，對超面積的房產(chǎn)實行階梯式累進征稅，從而抑制房產(chǎn)投機和土地資源的浪費。四是對擁有土地長期使用權(quán)的占有者，如果其按照年月分期出租土地，或者將土地入股于企業(yè)，則按照出租和入股的所得，征收土地資產(chǎn)收益所得稅。
　　需要配套的是，將目前的由土地管理部門實行的出讓和收入制度，改變?yōu)樨斦�稅收部門的有關(guān)土地和房產(chǎn)征稅制度，并統(tǒng)一納入財政預(yù)算管理；在逐步理順到三級政權(quán)和三級財政的基礎(chǔ)上，房產(chǎn)稅全部留給市縣政府，作為基層政府的主要稅收來源，而有關(guān)土地的各種稅收的大部分留給地方使用，中央財政考慮集中一小部分，用于中央財政向失地農(nóng)民的轉(zhuǎn)移社保支出，以及用于未來農(nóng)民工進入城市及農(nóng)村養(yǎng)老社保資金的缺口。只有這樣，才能使地方有關(guān)土地的財政可持續(xù)化，并且避免投資規(guī)模過大、土地浪費使用和房地價格過高的種種問題，并防止有關(guān)財政和資源危機的暴發(fā)。

(作者單位：中央黨校研究室)