[開場白] 近日，國家統(tǒng)計局主管的《中國信息報》發(fā)表了題為“2008年二季度經(jīng)濟述評：市場不支持高房價”的文章。文章稱，“房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)”。文章一出，全國樓市輿論嘩然，房地產(chǎn)暴利時代真的終結(jié)了嗎？本報就此話題展開討論。

究竟何為房地產(chǎn)暴利？

　　以中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海為代表的一些專家普遍認為，聯(lián)系到近期來自房地產(chǎn)界的救市、金融風險預警不絕于耳等，這份經(jīng)濟述評指出了不少問題，一些判斷和依據(jù)也比較符合實際。但是，我們在報告中看不到敦促擠壓房地產(chǎn)泡沫，或者松動房地產(chǎn)政策的建議，也就無法看清楚這份報告的初衷。
　　究竟何為暴利？曹建海認為，根據(jù)已故的諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者詹姆斯·托賓1969年提出的托賓Q比率判斷，目前我國商品房的市場價值與重置成本的比率，大約在3-5倍之間，遠遠大于1，表明現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)仍有200%～400%的暴利，房屋售價當中約有67%到80%的泡沫。

樓市要救的恰恰是房地產(chǎn)暴利

　　“最近，房地產(chǎn)救市爭論不絕于耳，房地產(chǎn)救市之討論也五花八門，不過，無論這些房地產(chǎn)救市的理由有多少，實際上這些主張救市的根本目的，就是要救房地產(chǎn)的暴利，就是希望通過救市來維護房地產(chǎn)的暴利模式不改變�！�
　　經(jīng)濟學家易憲容表示，當前房地產(chǎn)市場一方面在叫房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈將斷裂，企形勢但另一方面房地產(chǎn)的價格就是不動。在國內(nèi)絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商看來，寧可不賣一套也不降價。同時，卻高呼救市。也就是說，就目前的房地產(chǎn)市場的情況來看，房地產(chǎn)的銷售迅速下降，并不是居民不需要住房條件改善，而是過高的房價把絕大多數(shù)居民排除在市場之外。
　　易憲容表示，其實從2007年開始，中央政府認識到這個問題的嚴重性，并開始出臺一系列政策來調(diào)整這種房地產(chǎn)市場的利益失衡，來改變房地產(chǎn)市場發(fā)展模式，終止房地產(chǎn)市場的暴利�？梢哉f，這些關(guān)于房地產(chǎn)的信貸管理、土地、稅收等政策，特別是對房地產(chǎn)投資與消費的嚴格區(qū)分，增加了房地產(chǎn)投資成本及準入門檻，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場炒作等，立即使得房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化。就目前的情況來看，這種對房地產(chǎn)市場的沖擊，所影響的范圍仍然十分有限，房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整也僅是發(fā)生在一些去年炒作十分嚴重的地方。盡管看上去，今年上半年國內(nèi)房價漲幅度有所放緩，但仍然上漲10%。如果說，全國的房價仍然處于一個上漲的趨勢，那么應該說房地產(chǎn)市場價格理性回歸還是遙遠的事情。而房價不全面地理性回歸，要結(jié)束房地產(chǎn)市場暴利時代還言之尚早。
　　“歷史可能有相似的地方，但絕對不會重復。市場內(nèi)在因素、政府房地產(chǎn)政策、黨中央十七大報告的精神基本上給國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展設定了方向與趨勢。只要讓當前的房地產(chǎn)政策一個又一個落實下來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格全面理性回歸將會到來。屆時，中國每一個民眾將真正分享經(jīng)濟改變成果。到了這個時候，中國房地產(chǎn)市場的暴利才能說真正終結(jié)！”易憲容說。

房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于超高利潤行業(yè)

　　就今年的形勢來說，銷售放緩導致資金回籠速度減慢預售款減少、建材價格上漲、建筑標準提高等因素增加了商品房的成本，房價上漲幅度減小又抑制了利潤率。為了增加銷售，開發(fā)商普遍加大了打折促銷的力度，但打折行為主要針對少部分朝向與戶型欠佳的房子，房價并沒有出現(xiàn)實質(zhì)性的下跌。另一方面，建設成本的增加幅度對利潤的影響有限。
　　菲律賓首都集團中國特別代表、南洋地產(chǎn)總經(jīng)理鐘沛說，以南京河西新城區(qū)某項目為例，今年上市的是該項目的第三期。該項目的樓面地價是1300元/平方米，第一期上市時的單價是6000元/平方米，如果扣除全部建設成本和稅收，利潤率并不高。但2007年河西新城區(qū)的房子普遍銷售價格是8000元/平方米，該項目也推出了第二期，稅前利潤大約是1500元/平方米。今年以來，河西的房子普遍超過了10000元/平方米，該項目第三期將獲得超高利潤�？傮w上看，該項目三期的平均利潤率至少為20%-30%。再比如說，江寧區(qū)普通住宅每平米超過7000元的比比皆是。按照這個區(qū)今年土地最高拍賣價格2660元/平方米，再加1500元/平方米的建設成本，如果今后房價穩(wěn)定，建成樓盤的毛利潤率將超過70%。事實上，有許多項目的土地獲取并不是通過拍賣市場，這類項目的利潤率將會更高。也就是說，目前房地產(chǎn)行業(yè)依舊屬于超高利潤行業(yè)。

大家談 市場說了算      ■ 畢舸 　　“房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié)”,這恐怕是第一次以主流話語的形式戳破了“房價只漲不跌”的神話，具有一定程度的時代進步意義，也受到了民眾的認同與好感。 　　然而，“房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié)”究竟是僅僅停留于美好的愿望， 還是已經(jīng)成為事實，恐怕不來源于某個政府部門乃至民眾的主觀意志。當下房地產(chǎn)格局依然錯綜復雜，房產(chǎn)商的“挺漲派”依然占據(jù)絕大多數(shù)；而地方政府與其他職能部門的意見由于受到多種利益因素干擾，態(tài)度模棱兩可。截止到目前為止，房價回調(diào)30%以上的不過是深圳與東莞兩地，中心大城市如北京、廣州的基本形勢不變；國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個百分點。歐美國家的房地產(chǎn)利潤一般是5%——6%，而我國的房地產(chǎn)利潤卻是30%——50%之間，甚至更高。在這樣的情況下說“房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié)”，恐怕為時尚早。 　　尤其值得注意的是，當下的房市遇冷，主要來自于政府監(jiān)管新政下的金融杠桿收緊、各大銀行在三令五申下壓縮房貸規(guī)模，導致開發(fā)商銀根吃緊、按揭購房者成本上升，行政干預下的雙重壓力使得投機風潮有所減退。但在目前金融信貸模式單一的情況下，擁有較高利潤附加值的房地產(chǎn)領(lǐng)域還屬“績優(yōu)投資”，是國內(nèi)各大銀行和國際投機資本的心頭所好。一旦行政管制效應有所減弱，銀行信貸、國內(nèi)外游資勢必再次涌入，掀起又一股炒作熱潮。 　　政府所面對的是個復雜的形勢。要讓“房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié)”獲得現(xiàn)實驗證，就應在建設經(jīng)濟適用房、廉租房為主的房屋保障體系建設上下工夫，同時要嚴厲打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域的幕后交易、腐敗尋租現(xiàn)象，最終讓市場來檢驗房價的合理回歸，還社會一個可持續(xù)的良性發(fā)展的房地產(chǎn)市場。 網(wǎng)友之聲 　　■ 房價沒降多少就結(jié)束了暴利時代？開發(fā)商暴富時代終結(jié)了，為什么房價還比建筑成本高幾倍，甚至十幾倍？ 　　■ 樓盤沒有顯著降價，房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代已終結(jié)的標志是什么？是統(tǒng)計部門得到的數(shù)據(jù)有誤，還是開發(fā)商們在忽悠人？ 　　■ 沒降多少就結(jié)束了暴利時代，那什么價格才是暴利時代呢？ 　　■ 先要搞清楚房地產(chǎn)的成本是多少，才能知道是否暴利！國外發(fā)達國家的房地產(chǎn)利潤大概是5%左右。 　　■ 房地產(chǎn)暴利終結(jié)論是沒有依據(jù)的。就像高速路工程一樣，房地產(chǎn)的官商權(quán)利交換的黑幕還未揭開就斷言終結(jié)讓人難以理解。 　　■ 房地產(chǎn)價格仍在漲，誰說暴利時代已終結(jié)？！ 　　■ 國家應加大廉租房、經(jīng)適房、兩限房的建設力度，為低收入群眾解決安居問題，同時也給高房價以下跌的動力，促使房價回歸理性價位。 　　■ “當一種商品的價格，上漲至遠離其基本價值，或是遠超國民的消費能力時，其價格的最終回落就成為必然，樓市也是如此�！睕]錯，房價遠遠高于群眾消費能力和心理承受能力，焉有不跌之理？跌30-50%才能回到理性價格區(qū)域。 　　■ 這一斷言與事實完全不符，且不說房價并沒有真正回落，有的地方只是增長幅度下降；即使房價真正回落了，按照現(xiàn)在的房價，依然大大高出房地產(chǎn)開發(fā)的成本、依然大大高出群眾的收入水平。 　　■ 我是建筑設計院的。建筑成本：不算土地價格，6層以下每平米800元。小高層每平米1200元。高層每平米1400元。地區(qū)差別不大。住宅按壽命50年設計。最近建材價格正在上漲，每平米成本增加不超過100元。 　　■ 買房吸干了人們的畢生積蓄，便基本放棄了其他消費，這是國內(nèi)消費增長遠低于整體經(jīng)濟增長的根本原因。 　　■ 現(xiàn)在說房地產(chǎn)暴利時代已終結(jié)，為時過早。因為還有不少官員仍然熱衷于房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，增加GDP，彰顯政績，這樣的想法對調(diào)控高房價十分不利。 背景鏈接

國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.2%，漲幅比上年同期高4.2個百分點。相關(guān)月度數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%和8.2%；月度環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國70個大中城市新建商品房銷售價格環(huán)比漲幅分別為0.3%、0.2%、0.3%、0.3%、0.2%和0.1%。 　　分地區(qū)看，6月份新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市包括：烏魯木齊20.2%、�？�18.1%、寧波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%。環(huán)比價格下降的城市有14個，其中，降幅較大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無錫-0.4%等。 　　從總體走勢看，房價漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，從近年來房地產(chǎn)市場總體走勢看，推動并保持房價的理性回歸任重道遠。(據(jù)新華網(wǎng))