以人為本決不是“以富人為本”

　　按照意大利經(jīng)濟學(xué)家帕累托的“二八原理”對市場作出的解析，20%的富人消費了80%市場份額的商品。因此，幾乎所有商家在進(jìn)行市場決策時，都不能忽略這20%的富人和他們所占有的80%的市場。房地產(chǎn)開發(fā)商也不例外，而且要獲得高利潤、高回報，往往要把20%的富人作為主要的目標(biāo)市場，這正是中國地產(chǎn)媚富現(xiàn)象最深層的原因。有的開發(fā)商甚至對他們的媚富動機毫不隱諱：“因為從富人那里可以賺到更多的錢�！�
　　以人為本是科學(xué)發(fā)展觀的核心，堅持科學(xué)發(fā)展觀必須以人為本，但決不是“以富人為本”，而是要把實現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展好最廣大人民的根本利益，作為貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的根本出發(fā)點和落腳點。尤其是住房，作為一種特殊商品不同于其它商品，直接關(guān)系到社會穩(wěn)定與和諧，只為富人建房，不考慮其他社會群體的住房就不會有社會的穩(wěn)定與和諧。革命導(dǎo)師馬克思和恩格斯在他們那個年代，就曾非常關(guān)注工人的居住條件，恩格斯還專門撰寫過《論住宅問題》一書。但是，即使在社會主義條件下，只要是市場經(jīng)濟，開發(fā)商們出于逐利的動機通常是不會考慮中低收入人群的利益的，這正是經(jīng)濟學(xué)教科書中所說的“市場失效”。
　　現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，解決中低收入人群住房這種市場失效的問題，應(yīng)該有一只“有形的手”來彌補，這就是政府的調(diào)控，國外市場經(jīng)濟國家的政府正是這樣做的。但在我國，有些地方政府卻沒有這種彌補市場失效的意識，相反還去為開發(fā)商的媚富行為推波助瀾。有的地方政府面對已經(jīng)嚴(yán)重超出社會需求的高檔住房，竟發(fā)出政府永遠(yuǎn)不控制高檔住房的誓言，說是讓市場來決定高檔住房的去留，從而為開發(fā)商的媚富打足了底氣。要知道在當(dāng)今世界上，即使是發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟國家的政府，也要對高檔住房所占比例加以控制的。以法國為例，包括在巴黎香榭里舍大街那樣富人云集的地區(qū)，按照政府規(guī)定，也必須擁有一定數(shù)量為社會中下階層準(zhǔn)備的所謂“市政住房”。而在我國，由于某些地方政府在“政績”欲望驅(qū)使下的逆向調(diào)節(jié)和不作為，許多城市出現(xiàn)了一邊是長期空置的高檔住房另一邊卻是困難群體對于改善居住條件無望的企盼。
　　2006年國務(wù)院出臺的“國六條”，在把穩(wěn)定住房價格作為房地產(chǎn)調(diào)控首要目標(biāo)的同時，進(jìn)一步強調(diào)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。文件為此還對套型結(jié)構(gòu)做出了相應(yīng)規(guī)定，劃出90平方米以下的商品房，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上的硬性標(biāo)準(zhǔn)。與此同時，“國六條”還進(jìn)一步強調(diào)要落實廉租住房制度建設(shè)和積極發(fā)展房屋租賃市場。這說明，目前我國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整決不僅限于價格結(jié)構(gòu)、套型結(jié)構(gòu)，租售結(jié)構(gòu)以及租賃供應(yīng)體系內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整和完善同樣是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容。一個健康成熟的住房供應(yīng)體系，原本就應(yīng)當(dāng)是能夠滿足不同需求的供應(yīng)體系，而不該是以富人為本的單一的售房體系。所以，不僅要調(diào)控可售商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足不同人群的購房需求，還必須建立起租售并舉的住房供應(yīng)體系，就租賃體系來講，既包括廉租房和租金補貼制度的建設(shè)，也包括普通房屋租賃市場的發(fā)展。
　　貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀就要將發(fā)展中出現(xiàn)的不協(xié)調(diào)，通過相應(yīng)的規(guī)制和調(diào)整使其回歸協(xié)調(diào)，進(jìn)而實現(xiàn)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)的發(fā)展。必須看到，即使將來我國的市場經(jīng)濟體制完善起來，也還會存在市場失效，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)失衡的狀況，還是需要政府去調(diào)控乃至彌補，不可能把住房這樣一件關(guān)乎民生的大事完全交給市場。作為一個人民的政府，不但不能以富人為本，也不該鼓勵開發(fā)商們媚富，相反，倒需要為促進(jìn)社會公平實施一些特殊措施，去幫助那些單純依靠市場解決住房有困難的人群，讓他們也能住有所居。

　　建設(shè)“能進(jìn)能退”的住房保障制度

　　貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，要將那些通過市場可以解決的問題交給市場，還要將市場解決不了的由政府或社會承擔(dān)起來。就實現(xiàn)住有所居目標(biāo)來說，中高收入人群可以通過市場買到商品房，而那些買不起也租不起住房的社會群體，則要通過保障性住房讓他們也能住上房。但是，這種保障性住房必須“能進(jìn)能退”才符合科學(xué)發(fā)展的要求，如果只能進(jìn)入而不能退出，那不僅表明其制度設(shè)計本身就不科學(xué)，而且這樣的保障制度既破壞了社會公平也是不可持續(xù)的。
　　經(jīng)濟適用房是住房貨幣化改革后各地普遍推出的一項保障措施，至今也還是各地住房保障的主打政策，但是從它一出現(xiàn)就備受質(zhì)疑。最初的質(zhì)疑還只是來自理論層面。從理論上分析，在經(jīng)濟適用房與普通商品房之間存在一個明顯的市場差價，這就不可避免地會引來“尋租”活動。而在實踐中，人們發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟適用房的問題更多，其中最難解決的就是申購資格的認(rèn)定。政府投入了大量的人力、物力、財力，又是搖號、又是公示，可還是避免不了開著私車住經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象。有的甚至還將經(jīng)濟適用房作為獲取財產(chǎn)性收入的來源，從根本上改變了經(jīng)濟適用房的保障性質(zhì)，違背了社會公正原則。如果經(jīng)濟適用房的這些問題得不到解決，那它終將被淘汰出局。
　　相對于經(jīng)濟適用房來說，廉租房在得到政策面更多關(guān)注的同時，也贏得了廣大民眾的更高呼聲。這不僅因為廉租房更適用于解決城市低收入人群的住房困難，還因為相對于經(jīng)濟適用房等其他保障性住房來說，當(dāng)被保障對象收入水平提高后可以更容易地退出，從而使這部分社會福利資源得到循環(huán)利用，因而也更能體現(xiàn)其保障性住房的特征。但是，邏輯上和情理上都說得通的事，實踐中未必就一定能夠如愿。從國外情況看，包括廉租房在內(nèi)的保障性住房的退出如今已成為世界性難題。我國住房保障制度建設(shè)剛起步，尤其廉租房只是近幾年才開始出現(xiàn)，其退出難題尚未充分顯現(xiàn)，但也不可抱有幻想。必須對包括廉租房在內(nèi)的保障性住房的退出進(jìn)行科學(xué)縝密的考量，制定出具有前瞻性的相應(yīng)對策，以保證保障性住房制度的可持續(xù)性。
　　首先，應(yīng)當(dāng)建立“以補為主”的住房保障制度，即對住房保障對象通過發(fā)放一定的“租金補貼”，來解決他們的住房困難。與其他住房保障方式相比，租金補貼有著很靈活的退出機制，一旦發(fā)現(xiàn)被補貼對象不符合保障條件，即使不能追回已經(jīng)發(fā)出的補貼，也可以立即終止補貼發(fā)放。其實目前許多文件中所說的“廉租房”制度，其中就包含著租金補貼。但租金補貼實際上與實物配租的廉租房有著明顯的區(qū)別，所以在政策執(zhí)行中應(yīng)將其與廉租房區(qū)別開來，并實行以補為主才是。
　　其次，要合理確定并嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。實行以補為主的住房保障制度，并不排除經(jīng)濟適用房、限價商品房、廉租房等保障方式。但是任何一種住房保障方式都是以滿足基本生存需要為前提的，不可以將單套面積搞得過大，否則不僅不利于日后的退出，而且對于那些通過市場購買商品房的人來說也不公平。
　　再次，要建立保障性住房進(jìn)入、監(jiān)管和退出的全面管理機制，尤其要強化退出機制。在強化退出機制力度和剛性的同時，還應(yīng)當(dāng)通過利益引導(dǎo)讓保障對象主動退出。例如，可以通過提供低息購房貸款、優(yōu)先購買保障性商品房、購房稅費減免等優(yōu)惠條件，引導(dǎo)和鼓勵享受住房保障的家庭主動退出，自行買房或租房實現(xiàn)住有所居。

　　引導(dǎo)住房消費趨向理性

　　住有所居應(yīng)當(dāng)是一個漸進(jìn)的民生保障和改善目標(biāo)，而且即使實現(xiàn)了住有所居，由于收入水平和區(qū)域環(huán)境等因素影響，人們的居住條件也還會存在著差異。所以，政府不僅要從民生地產(chǎn)的基本定位出發(fā)，做好房價和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的宏觀調(diào)控，建立健全住房保障體系，讓大多數(shù)人可以通過住房市場買到房，讓低收入人群通過住房保障住上房，同時又必須對自住性和改善性的住房消費需求加以引導(dǎo)，使其趨向科學(xué)回歸理性。
　　住有所居其實并非是人人都要擁有產(chǎn)權(quán)房，“不為所有、但為所居”同樣是住有所居。當(dāng)今世界上，還沒有哪個國家可以做到房屋全部自有或者完全私有。城市居民住房自有率最高的美國僅為68%，英國是56%，歐洲其他國家一般為30-50%。而我國城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)82%。如此之高的住房自有率，一方面，與前些年許多地方推行的“只售不租”的住房改革有關(guān)，在這種改革導(dǎo)向下不僅新蓋的房子只售不租，而且?guī)缀趺總�家庭都要將其租住的公有住房買下來，住房自有率豈能不高。另一方面，也與我國傳統(tǒng)的思想觀念和消費習(xí)慣有關(guān)，認(rèn)為“租房不如買房、買小不如買大、晚買不如早買”，甚至普遍存在攀比思想。但無論是從國際經(jīng)驗出發(fā)，還是著眼于中國實際，像我們這樣一個人口眾多的大國都不能只走買房一條路。尤其是解決困難群體的住房問題，不僅可以采取經(jīng)濟適用房、限價商品房的方式讓他們買到房，也可以采取廉租房和租金補貼的方式讓他們住上房。對于有些困難家庭來說，即使能夠買到經(jīng)濟適用房、限價商品房，也未必就是盡善盡美的事情，因為這會加重他們?nèi)蘸筮�貸的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，從而降低應(yīng)有的生活水平，這顯然不該是我們制定政策的初衷。所以，作為政府不僅要引導(dǎo)人們通過多種途徑實現(xiàn)住有所居，還要努力打造一個租售并舉的住房供應(yīng)體系。
　　住房需求從本質(zhì)上講是一種空間消費，而空間和土地資源的有限性又決定了住房不可能無限供給，所以住房需求除了受到經(jīng)濟水平制約外，更要受到土地資源的嚴(yán)格約束。我們的鄰國日本就是一個“小房社會”，每套住房的面積平均不到90平方米，都市里的住房普遍小得驚人，連浴缸都要設(shè)計成直筒的，人不能平躺，只能坐在其中，以節(jié)省空間。日本東京人均年收入已達(dá)3萬美元，是我國城市居民的十幾倍，可是人均住房面積卻只相當(dāng)于我國城市居民的56%。不錯，實現(xiàn)住有所居不僅要使人民群眾有房住，而且還要使居住條件得到改善。但這既不應(yīng)該超越經(jīng)濟條件，也不應(yīng)該脫離國情，因此政府有責(zé)任通過輿論宣傳乃至經(jīng)濟和行政的手段，引導(dǎo)居民樹立合理、健康、科學(xué)的住房消費觀念。

　　促進(jìn)人與自然和諧相處

　　貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀不僅要統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展，促進(jìn)社會和諧，同時還要促進(jìn)人與自然的和諧相處。建房造屋是人類為了生存所從事的一項重要活動，它不僅離不開大自然所賦予的土地資源，更要與自然環(huán)境相依相存，因此決不可以蔑視自然規(guī)律。2008年的汶川地震奪取了數(shù)萬人的生命，其中一個原因，就是因為有些房屋搭建在原本就不能建造房的地震斷裂帶上。黨的十七大提出住有所居，也絕不是讓人民群眾僅僅有房子住，同時還要保證“安居”并得以“樂業(yè)”。
　　但是，近年來許多地方在從事房地產(chǎn)開發(fā)過程中，卻無視人與自然的和諧。例如，武漢長江江段是長江中下游最狹窄的江段之一，武漢市也因此屢遭洪水困擾。可是誰也沒有想到，1998年的大洪水退后，有人竟在河道里蓋起了所謂“近水樓臺先得魚”的別墅。一旦大洪水來臨，不僅這些樓房要被淹沒，而且還會阻礙洪水的排泄，嚴(yán)重影響防洪泄洪。而這些房屋在建造前又都是經(jīng)過政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的，各種手續(xù)一應(yīng)俱全。房地產(chǎn)業(yè)的大舉擴張，還使一些山水名勝和自然景觀遭到劫難甚至被毀，打破了往昔的和諧。例如，廬山擁有自然和文化雙重世界遺產(chǎn)身份，是大自然的造化也是祖先遺留下來不可再生的寶貴財富，當(dāng)?shù)乩习傩赵谶@個地方破一根竹子都是違法的，可是一些領(lǐng)導(dǎo)干部和富人卻可以在這里毀林占地建別墅。再如，上海市政府用了20多年時間，花了老百姓幾十個億的資金，才把個污穢不堪的蘇州河整治得有點眉目，可是轉(zhuǎn)眼之間沿岸地帶卻成了房地產(chǎn)開發(fā)商們的發(fā)財寶地，只見兩岸一棟棟高樓把個尚未清澈幾許的蘇州河圍成了城市峽谷。為了滿足少數(shù)人的利益，甚至連動物園里的動物、植物園里的花草也不放過。有的城市將動物園、植物園搬遷到距離城市更遠(yuǎn)的郊區(qū)，甚至干脆毀掉，以便給開發(fā)商們騰出地皮搞開發(fā)。
　　江河溢洪道、風(fēng)景名勝、自然景觀、動物園、植物園、公園等等，這些都是環(huán)境保護(hù)的重點，它們的存在是與社會公共利益息息相關(guān)的。這些關(guān)乎社會所有成員或絕大多數(shù)人利益的事項，一旦遭到破壞，社會公共利益必然受到損害，社會和諧也將出現(xiàn)裂痕。不僅在江河溢洪道上建房造屋這樣的不和諧之舉會給公共利益帶來難以估量的損害，就是將動物園、植物園、公園等用于房地產(chǎn)開發(fā)，也同樣損害了更多人的利益，使更多人無法從中獲得觀賞的愉悅和精神的享受。所以，從科學(xué)發(fā)展觀看問題，保護(hù)好這一切不僅是實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展的要求，也是維護(hù)社會公共利益，實現(xiàn)社會和諧的需要。
　　2005年1月，瑞士達(dá)沃斯論壇向全球公布了“ESI”，即環(huán)境可持續(xù)指數(shù)，在144個國家和地區(qū)中中國倒數(shù)第12位，居第133位。當(dāng)然不能說我國環(huán)境狀況的惡化是由于房地產(chǎn)業(yè)造成的，但也不能不看到近年來房地產(chǎn)業(yè)的超常發(fā)展給環(huán)境帶來的壓力。在我們?yōu)槿珖�每天能�?000戶居民搬入新居而歡欣鼓舞時，不知人們是否想到，這樣的建設(shè)規(guī)模和速度會對環(huán)境帶來什么樣的影響？在一些大城市，飛沙揚塵的建筑工地多達(dá)上千個，一遇大風(fēng)天氣不起沙塵暴才怪。我國房屋建筑面積達(dá)430億平方米，但節(jié)能建筑不到5%；建筑用能約占全國社會能源消耗的30%，而發(fā)達(dá)國家通常只有10%；建筑運行能耗約是發(fā)達(dá)國家的2.5倍，北方地區(qū)約有65億平方米建筑冬季需要采暖，建筑采暖用能也是氣候相近國家的3倍。許多房屋從節(jié)能角度看，在設(shè)計上就不科學(xué)，比如落地窗、外飄窗、玻璃幕墻雖然氣派，但吸熱和隔熱效果極差。而且這些房屋建筑一旦建成其使用壽命起碼在幾十年，對能源消耗和環(huán)境的不和諧影響也要持續(xù)幾十年。
　　科學(xué)發(fā)展最終要實現(xiàn)一種公平正義的境界，這種公平正義首先是“代內(nèi)公正”，即“一部分人在獲得利益時不能損害另一部分人的利益”。與此同時，還要求做到“代際公正”，即“前代人獲得利益時不能損害后代人的利益�！比�十年的改革和發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來了空前的機遇，但這其中有些是以環(huán)境的破壞和資源的過度消耗為代價的。這樣一種非科學(xué)的發(fā)展，不僅損害了當(dāng)代社會中其他地區(qū)、其他人的利益，也損害了后代人的利益；既破壞了代內(nèi)公正，也破壞了代際公正；既損害了社會的和諧，也損害了人與自然的和諧。所以，政府必須從公共利益出發(fā)，對于房地產(chǎn)開發(fā)實施行政的乃至法律的規(guī)制，建立健全建筑領(lǐng)域節(jié)能減排的統(tǒng)計、監(jiān)測、考核體系，在城市規(guī)劃中大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑和綠色建筑，并推動對既有建筑的節(jié)能減排改造。
　　一個以保障和改善民生為取向的房地產(chǎn)業(yè)對于中國至關(guān)重要，這種重要性不僅僅在于解決人民群眾的住房問題，進(jìn)而實現(xiàn)住有所居目標(biāo)，而且對于帶動經(jīng)濟發(fā)展、擴大社會就業(yè)，促進(jìn)社會和諧以及人與自然的和諧，都具有十分重要的意義。因此，作為政府在關(guān)心和呵護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也要正視并解決好其中存在的某些問題，使這項與民生攸關(guān)的重大產(chǎn)業(yè)，在科學(xué)發(fā)展的理念和格局中保持持久的生機和活力。

(作者單位：中共大連市委黨校)