在中小銀行推出七折優(yōu)惠政策后，建設(shè)銀行、工商銀行、中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行四大行關(guān)于存量房貸優(yōu)惠利率措施終于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。人們不禁要問，貸款利率的降低有利于各銀行之間爭(zhēng)奪存量貸款客戶，但是為何國(guó)有銀行比中小銀行推出得遲一步呢？實(shí)際上不僅遲一步，而且要求的條件十分苛刻，一些銀行把客戶的信用等級(jí)分為5類，其中只有不到1/10的客戶屬于優(yōu)質(zhì)客戶，只有這些人能夠享受到七折的優(yōu)惠政策。有人測(cè)算，按照四大銀行“優(yōu)質(zhì)客戶”的要求條件，九成房貸難享利率七折優(yōu)惠。

　　筆者認(rèn)為，四大銀行之所以在存量房貸優(yōu)惠利率上反應(yīng)“遲鈍”，主要有以下原因：首先，四大銀行考慮的是效益損失。如果一個(gè)2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠的房貸客戶，在申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率后，以房貸尾款30萬(wàn)元，貸款期限20年計(jì)算，購(gòu)房者在支付0.85倍基準(zhǔn)利率的時(shí)候，需要支付利息30.29萬(wàn)元，如果按照基準(zhǔn)利率的七折計(jì)算，購(gòu)房者所支付的利息約為24.94萬(wàn)元，兩者相比七折利率可為購(gòu)房者節(jié)省5.35萬(wàn)元的利息，也就說(shuō)銀行損失5.35萬(wàn)元利息收入。最新數(shù)據(jù)顯示，目前個(gè)人住房貸款余額2.95萬(wàn)億元，比1997年底增長(zhǎng)155倍，占全部商業(yè)銀行人民幣貸款余額的10%。如果按照四大國(guó)有銀行現(xiàn)行設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)，那么能享受七折優(yōu)惠利率住房按揭存量貸款大致3000億元左右，與2007年底利差水平相比，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行實(shí)行優(yōu)惠利率將減收在15億元左右。
　　其次，從總體上說(shuō)，四大銀行這幾年對(duì)于貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制越來(lái)越重視，貸款客戶準(zhǔn)入門檻越來(lái)越高，對(duì)客戶質(zhì)量要求越來(lái)越嚴(yán)。在享受房貸七折優(yōu)惠上，四大行規(guī)定的條件相對(duì)苛刻，比如：對(duì)信用記錄、貸款額度、優(yōu)質(zhì)客戶、首套住房等都提有要求。國(guó)有銀行既要考慮信貸風(fēng)險(xiǎn)又要考慮國(guó)家政策要求。這些苛刻條件出臺(tái)后，申請(qǐng)者來(lái)者不拒，通過審批者寥寥無(wú)幾。特別是對(duì)于“房貸搬家”，至今還沒有發(fā)現(xiàn)有哪家國(guó)有銀行辦理成功一筆。
　　再次，四大銀行重視公司類批發(fā)信貸業(yè)務(wù)而輕視個(gè)人零售信貸業(yè)務(wù)是一個(gè)關(guān)鍵問題。從四大銀行的信貸制度上，基本上都是面向大企業(yè)、上市公司、壟斷性行業(yè)制定的，其他信貸客戶很難符合其要求和標(biāo)準(zhǔn)。從信貸營(yíng)銷上看，主要瞄準(zhǔn)大企業(yè)、大公司客戶，類似個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)四大銀行根本就看不到眼里。一筆貸款無(wú)論金額大小，調(diào)查、評(píng)估、審批、發(fā)放、貸后管理等程序、手續(xù)、成本基本差不多，而發(fā)放一筆一個(gè)億貸款與發(fā)放一筆一百萬(wàn)貸款銀行收益相差很大。四大銀行當(dāng)然喜歡發(fā)放大企業(yè)、大公司貸款，怎能把零售業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)呢？而一些股份制銀行特別是地方性股份制銀行，其很難介入大企業(yè)、大公司，自然而然地就把業(yè)務(wù)放在了零售業(yè)業(yè)務(wù)上，比如：個(gè)人房按揭貸款等。四大銀行從思想上、主觀上對(duì)個(gè)人住房按揭貸款重視不夠是優(yōu)惠利率實(shí)施遲緩的一個(gè)主要原因。
　　而當(dāng)前四大國(guó)有商業(yè)銀行之所以也松口開始有條件推出房貸利率優(yōu)惠政策，主要是考慮到利率未來(lái)可能還有下調(diào)的空間。中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)易綱日前發(fā)表文章稱，由于中國(guó)的利率水平高于美國(guó)和日本，因此中國(guó)貨幣政策有較大的運(yùn)用空間。在利率未來(lái)繼續(xù)下調(diào)預(yù)期下，四大銀行可能認(rèn)為與其硬扛著還不如順勢(shì)而為以優(yōu)惠利率為名慢慢向未來(lái)利率靠攏。