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| 房價(jià)逆勢抬頭 政策措施不能脫節(jié) |
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| 2009-06-17 馬紅漫 來源:上海證券報(bào) |
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房地產(chǎn)市場供求雙方的處境正在發(fā)生著微妙變化。不知不覺間，開發(fā)商競相打折促銷的場面已經(jīng)消失，兩年前徹夜排隊(duì)買房的街景猛然再現(xiàn)，而溫州炒房團(tuán)重出江湖，并被認(rèn)為是深圳等地房價(jià)大幅反彈的市場推手。
一系列現(xiàn)象表明，房地產(chǎn)市場正在由最初的交投回暖，逐步演變?yōu)樾乱惠唭r(jià)格上揚(yáng)，對此，相關(guān)調(diào)控部門理應(yīng)保持高度警惕，并事先做出充分的政策安排。不可否認(rèn)，啟動房地產(chǎn)市場有助于迅速達(dá)成“保增長”的調(diào)控政策目標(biāo)，然而，歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”有悖于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化、不利于民生的持續(xù)改善。當(dāng)此在樓市價(jià)格炒作苗頭再度乍現(xiàn)之時(shí)，相應(yīng)的監(jiān)管當(dāng)及時(shí)跟進(jìn)。否則，最終經(jīng)濟(jì)增長政策的績效，怕是要南轅北轍。
以本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策觀察看，雖然前期樓市價(jià)格一度回落，但就當(dāng)下的整體房價(jià)水平而言，仍處畸形高位。無論是房價(jià)收入比之高，還是租金回報(bào)比之低，都確定無疑地證明了這一點(diǎn)。而就在社會各界熱盼房價(jià)回調(diào)至理性范疇、房地產(chǎn)行業(yè)回歸平均利潤之時(shí)，樓市復(fù)蘇的信息再次撲面而來。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，全國商品房銷售面積24644萬平方米，同比增長25.5%；銷售金額達(dá)到了11389億元，同比增長高達(dá)45.3%。銷售面積已超過了2007年當(dāng)期的約21100萬平方米。
樓市去庫存化節(jié)奏加快，一方面是因?yàn)樵谕涱A(yù)期中保值增值的愿望擴(kuò)大了現(xiàn)期需求；另一方面倚重投資拉動經(jīng)濟(jì)的政策導(dǎo)向，也在一定程度上放松了開發(fā)商們頭上的“緊箍咒”，比如近期房地產(chǎn)項(xiàng)目的自有資金比例下調(diào)至20%，就在很大程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力。而事實(shí)上，前者只代表了部分投資者的市場判斷，很難從根本上撼動房價(jià)理性回歸的趨勢，而后者對樓價(jià)的催化效應(yīng)才更加顯著。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資53520億元，同比增長32.9%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10165億元，增長6.8%，房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)積極的變化。5月，全國土地市場“地王”頻現(xiàn)，地塊大幅溢價(jià)成交成為亮點(diǎn)，一線城市地塊流拍絕跡。從短期政策效果來看，固定資產(chǎn)投資規(guī)模的增長，能夠緩解相關(guān)制造企業(yè)的市場困境，促使GDP等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)化，有助于總量調(diào)控政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但是，總量指標(biāo)優(yōu)化與微觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的矛盾，并不會因此而緩解。恰恰相反，如果政策著力點(diǎn)過于偏重于前者，反而有可能會阻礙后者的積極推進(jìn)。
我國經(jīng)濟(jì)增長模式始終存在消費(fèi)短板，也正是這一痼疾降低了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)應(yīng)對外部金融市場波動的免疫能力。如今，席卷全球的金融風(fēng)暴讓國內(nèi)一直奔跑在前的出口“馬車”受挫，而投資拉動經(jīng)濟(jì)的效果雖然快，卻無法形成持續(xù)的推動力。缺乏了消費(fèi)市場的提振，投資拉動的經(jīng)濟(jì)增長不過是延緩衰退，無法改變經(jīng)濟(jì)增長乏力的本質(zhì)。房地產(chǎn)業(yè)正是這一特殊問題的典型體現(xiàn)。
回顧1998年以來房地產(chǎn)業(yè)的十年“牛市”，其間不僅顛覆了行業(yè)周期性發(fā)展的規(guī)律，也讓優(yōu)勝劣汰的市場鐵律失去了效力。房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”的市場格局，意味著其他行業(yè)的需求被整體抑制。面對極高的購房開支壓力，廣大購房者需要通過節(jié)衣縮食、甚至窮盡兩代人三個(gè)家庭的收入來滿足住房需求。由此，社會整體購買力被嚴(yán)重侵蝕，房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)的繁榮與高漲，背后是整體市場內(nèi)需“馬車”的長期沉寂的高昂代價(jià)。換言之，如果房價(jià)能大幅理性回調(diào)，在滿足了基本置業(yè)需求之后，其他諸如汽車、家電等消費(fèi)需求都會形成爆發(fā)性增長，并無需財(cái)政補(bǔ)貼政策的扶持。
以此觀之，如今樓市調(diào)整遠(yuǎn)未到位，行業(yè)良莠不齊的格局并未得到應(yīng)有的改善，再加之金融危機(jī)的沖擊尚未明顯消退，因此當(dāng)下的中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況根本無法容忍房價(jià)的再度逆勢飆升。倘若在消費(fèi)需求提振無力的情況下，放任房價(jià)再度上揚(yáng)，必將重蹈覆轍，嚴(yán)重地打擊社會消費(fèi)熱情，致使終端經(jīng)濟(jì)增長的引擎難以啟動。就此看來，前期抑制房價(jià)的調(diào)控政策尚未達(dá)到預(yù)想的政策目標(biāo)，面對房價(jià)的松動，相關(guān)的監(jiān)管措施當(dāng)及時(shí)跟進(jìn)。比如，鼓勵房地產(chǎn)投資的政策核心應(yīng)向保障性住房傾斜，對于房價(jià)炒作必須依法嚴(yán)查。
唯有房價(jià)理性回歸，才能讓“保增長”的政策真正惠及民生。
（作者系上海第一財(cái)經(jīng)頻道主持人，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士） |
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