中房指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院近日發(fā)布研究報告預(yù)測，下半年全國主要城市房價仍會穩(wěn)步上漲，個別城市可能會出現(xiàn)較快增長。在當下，這顯然是一則非常觸動眾人神經(jīng)的消息。
進入2009年春天以后，沉寂了一年的各地樓市突然重新爆發(fā)，特別是北京、上海兩個全國最大城市的商品房交易量和價格呈猛烈上升的態(tài)勢。而近來一再見諸報端的大型國有企業(yè)“天價”拿得“地王”的新聞，讓老百姓平添了對未來房價進一步快速上漲的擔心和不滿。
在宏觀經(jīng)濟尚未明顯復蘇的大前提下，過去一年受到壓抑的樓市需求為什么會在此時集中釋放？對此，“剛性需求”是不少業(yè)界人士用來解釋的理由。但我不認為所謂“剛性”需求是主要原因。老百姓改善住房的需求確實是剛性的，但這并不意味著許多急需改善的居民家庭已經(jīng)“捱”過了2008年一年就一定不能再“捱”一兩年。根本的原因恐怕是：大家看到，2008年以來房地產(chǎn)開發(fā)量也隨交易量一起急劇萎縮，許多原本堅信房價會下跌的人預(yù)計未來供應(yīng)量可能大幅度下降，于是立場開始動搖，并“空翻多”加入到搶購的行列。政府土地批租的詳實數(shù)據(jù)很難找到，但從上海去年一年里國有土地公開轉(zhuǎn)讓多次流標以及有開發(fā)商向政府退回已批租地塊的公開報道中，我們可以得到的結(jié)論是，這一年的土地批租市場也是急劇萎縮的。另據(jù)報道，今年5月份全國60個重點城市土地成交量比去年同期猛增73%，這也反襯出去年土地市場的萎縮狀況。土地供應(yīng)的減少必定會導致未來商品房供應(yīng)量的同步減少，這當然強化了未來房價難以下降甚至會繼續(xù)上漲的預(yù)期。
今年前幾個月樓市的“量價齊升”是去年壓抑的需求及對未來供應(yīng)量減少的預(yù)期這一雙重因素造就的——如果認可這種分析，那么我們就能夠清晰地看出今后一段時期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能趨勢。上述研究報告還表明，今年上半年全國的土地市場和房地產(chǎn)開發(fā)量雖然比去年下半年有所回暖，但同比仍有較大幅度的下降。這就意味著下半年市場上可賣的商品房是很有限的，本市媒體有報道說，上海、杭州、深圳等城市的存量房只夠賣3至6個月。據(jù)此，我的判斷是：未來幾個月內(nèi)房價幾乎沒有可能下降，而且仍有繼續(xù)上漲的可能性，但其代價是成交量短暫放大之后再度萎縮。中國的商品房也許將變?yōu)槊逼鋵嵉摹吧莩奁贰保窈蟛灰f普通人，就連家境殷實的所謂中產(chǎn)階級也可能越來越買不起房了。
此外，本輪行情應(yīng)該還受到了另外兩個相互關(guān)聯(lián)的因素的共同推動。第一，4萬億刺激計劃難以避免地制造了經(jīng)濟體內(nèi)泛濫的流動性。它們中有相當一部分并未進入實體經(jīng)濟，而是流入了投資市場，這帶動了股市和樓市一同牛氣。第二，銀行利息的降低和信貸門檻的放寬是樓市量價齊升的另一個重要原因。因為利息的降低使同一件按揭銷售的物業(yè)的總價得以下降，而信貸的放松使原先一部分不符合放貸標準的資金有機會進入樓市，其中有不少是投資或投機型的。但是，從銀行那里得到的一些信息已經(jīng)表明，上述兩條“利好”都正在孕育著日益膨脹的金融風險。而從另一方面來看，這種通脹的預(yù)期又是推動樓市短期內(nèi)猛烈上漲的重要動因。
在剛剛召開的中共上海九屆市委八次全會上，市委書記俞正聲強調(diào)“要高度關(guān)注房地產(chǎn)問題，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展”。而不久前，上海住房保障和房屋管理局局長劉海生也曾在市政府例行新聞發(fā)布會上表示，上海政府不希望房價太高，為此政府將“有所作為”。
一片“漲聲”之中，政府將如何通過“有所作為”來平穩(wěn)房地產(chǎn)市場，的確是個考驗。
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