期待更多數(shù)據(jù)揭開房?jī)r(jià)高企之謎
    2009-07-27    社論    來源:南方都市報(bào)
　　自國土部6月底公布“中國地價(jià)占房?jī)r(jià)平均為23.2%”的數(shù)據(jù)以來，各界一直對(duì)該數(shù)字存有異議。針對(duì)這一問題，國土部日前將全國620個(gè)調(diào)查項(xiàng)目的數(shù)據(jù)悉數(shù)發(fā)布，其中北京21個(gè)項(xiàng)目平均地價(jià)與房?jī)r(jià)的比例約為25%。
  　在社會(huì)各界被高房?jī)r(jià)問題苦苦困擾的當(dāng)下，國土部能夠?qū)ο嚓P(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行跟蹤披露，理應(yīng)視為行政部門的積極舉措。而與此同時(shí)，基于國土部所掌控?cái)?shù)據(jù)存在不可避免的局限性，依靠本次公布的數(shù)據(jù)仍難以破解高房?jī)r(jià)背后的謎團(tuán)。
　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)價(jià)格之高已經(jīng)毋庸置疑，而在高房?jī)r(jià)背后是一個(gè)又一個(gè)無法解釋的謎團(tuán)，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)稅費(fèi)、成本開支究竟占比多大，其中政府部門的因素有多少，商業(yè)成本又有多高；開發(fā)商的利潤(rùn)水平究竟如何，賣房子究竟是“天價(jià)暴利”還是“不如賣白菜”；如果以這些數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，那么當(dāng)下的高房?jī)r(jià)究竟有沒有降價(jià)空間，抑或降價(jià)只能是公眾的虛幻理想，而行政部門在其間的政策空間有多大，等等。顯然，單純依靠國土部給出的數(shù)據(jù)難以就這一系列問題給出回答，而公眾探究房?jī)r(jià)之謎的努力仍須艱辛推進(jìn)。
　　其實(shí)就以國土部公布的數(shù)據(jù)而言，更像是針對(duì)今年兩會(huì)期間全國工商聯(lián)提交的“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”調(diào)查報(bào)告而來。工商聯(lián)的報(bào)告認(rèn)為，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，由此引發(fā)了地價(jià)推高房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論。特別要指出的是，表面看來似乎“23 .2%”要遠(yuǎn)低于“58.2%”，因此地價(jià)推高房?jī)r(jià)的理由被有力駁斥，然而事實(shí)上兩個(gè)數(shù)據(jù)的含義完全不同，無法作簡(jiǎn)單的對(duì)比。國土部所測(cè)算的是“地價(jià)占房?jī)r(jià)”的比重，而全國工商聯(lián)調(diào)查的則是“土地成本占直接開發(fā)成本”的比重，前者的“房?jī)r(jià)”中包括了所有成本與利潤(rùn)而使得比例被明顯攤低，而這并不能表明地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響可以被忽略不計(jì)。
　　地價(jià)從來都是影響甚至決定房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。從今年五月份開始，全國各地“新地王”頻頻出現(xiàn)，這就直接決定了未來一兩年相關(guān)區(qū)域房?jī)r(jià)必然飆漲。7月23日，金地集團(tuán)以30.48億元拍下了上海某出讓面積21.02萬平方米的地塊，樓面地價(jià)每平方米高達(dá)1.45萬元左右，而目前該地塊周邊的房?jī)r(jià)不過在1.8萬元左右。換句話說，如果以當(dāng)下的地價(jià)與當(dāng)下的房?jī)r(jià)相比較，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例居然超過80%。據(jù)此觀察，之所以國土部測(cè)算的地價(jià)占房?jī)r(jià)比重偏低，原因就在于隨著房?jī)r(jià)連年持續(xù)飆升，使得一兩年前的“高地價(jià)”反而顯得便宜了許多，但這絕不意味著地價(jià)沒有影響并推高房?jī)r(jià)。恰恰相反，新“地王”的不斷出現(xiàn)、土地出讓價(jià)格的不斷飆升，直接推升了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的市場(chǎng)預(yù)期，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的直接開發(fā)成本，并在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后反過來又進(jìn)一步推高“地王”紀(jì)錄，二者間的相互推升作用顯而易見。
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是真實(shí)的，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也有可能“騙人”。地價(jià)與房?jī)r(jià)之間的時(shí)間錯(cuò)位，是導(dǎo)致二者相互關(guān)系被低估的根本原因。而這樣的數(shù)據(jù)對(duì)比自然也就無法讓公眾掌握真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成本與利潤(rùn)狀況。事實(shí)上，目前業(yè)界對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的普遍看法大體如下，地價(jià)正如全國工商聯(lián)的測(cè)算約占開發(fā)直接成本的50%以上，而直接成本總計(jì)占房?jī)r(jià)的60%左右。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用約占房?jī)r(jià)的10%，行政部門所征繳的稅費(fèi)占10%左右。如果這一測(cè)算屬實(shí)，那么我們可以得到兩個(gè)結(jié)論：其一，開發(fā)商的最終利潤(rùn)水平或許果如其言，只有不到20%的利潤(rùn)率，而絕非暴利；其二，土地成本占房?jī)r(jià)比例大體在30%左右，再加上相關(guān)行政稅費(fèi)開支的10%，地方行政部門所能夠影響的房?jī)r(jià)因素占比高達(dá)40%，由此政府部門的市場(chǎng)話語權(quán)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)商本身。
　　當(dāng)然，上述這些數(shù)據(jù)尚未得到權(quán)威部門的證實(shí)，但其中所揭示的市場(chǎng)狀況卻與多數(shù)公眾的直觀印象存在巨大差距。由此，我們?cè)趯?duì)國土部的信息公開行為表示贊許的同時(shí)，期望著能夠有更多更直接的房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)被披露，最終能夠讓房?jī)r(jià)高企的真相大白于天下。
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