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| 2009-10-10 作者:葉檀 來(lái)源:新民周刊 |
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樓市出現(xiàn)奇怪現(xiàn)象，京滬深等一線城市出現(xiàn)價(jià)量齊跌，而各地地王仍然層出不窮。
7月份，全國(guó)30個(gè)主要城市中，住宅成交面積環(huán)比上升的城市僅占一半左右，總成交面積環(huán)比則下降約4%。京、滬、廣、深四大一線城市中僅上海的成交量環(huán)比上升。8月份，成交量萎縮的狀況更加明顯。根據(jù)興業(yè)證券對(duì)成交量的監(jiān)測(cè)，京、滬、深三地日均成交面積環(huán)比分別下滑17%、13%和31%，均出現(xiàn)超過(guò)10%的明顯萎縮。9月更不樂觀，9月第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創(chuàng)下3月份以來(lái)的日均成交量新低。上海同樣如此，深圳成交頹勢(shì)更加明顯。
按理說(shuō)，一線城市量?jī)r(jià)齊跌，意味著市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的調(diào)整信號(hào)，此時(shí)開發(fā)商對(duì)于高價(jià)拿地將十分謹(jǐn)慎。但情況恰恰相反，雖然一些地方的土地成交量下降，但地王仍然頻頻出現(xiàn)在報(bào)端。
是開發(fā)商不懂市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不懂成本與收益的關(guān)系嗎？不要小看在市場(chǎng)摸爬滾打多年的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
土地市場(chǎng)火爆有去庫(kù)存化的因素。從2008年到2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)180度大轉(zhuǎn)身，去庫(kù)存周期加快，導(dǎo)致開發(fā)商與購(gòu)房者的收益與預(yù)期發(fā)生了巨大的變化。據(jù)中原地產(chǎn)中國(guó)研究部的一份房地產(chǎn)企業(yè)研究報(bào)告顯示，在過(guò)去5個(gè)月時(shí)間里，保利、華潤(rùn)、招商、中海等十大標(biāo)桿地產(chǎn)上市公司的庫(kù)存出現(xiàn)大幅度下降，按目前的銷售進(jìn)度，其平均庫(kù)存將在半年內(nèi)消化。
與銷量上升相比，滯后數(shù)月，房地產(chǎn)投資開始增加，開發(fā)商土地儲(chǔ)備進(jìn)入高峰期。1-8月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.11萬(wàn)億元，增幅比1-7月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；其中8月份單月增速同比提高35%，遠(yuǎn)高于7月份19.6%的單月增速。
按照任志強(qiáng)先生的所說(shuō)，開發(fā)商需要進(jìn)行土地儲(chǔ)備，為保證生產(chǎn)鏈條不中斷，開發(fā)商至少會(huì)保有三至四個(gè)生產(chǎn)周期的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，一個(gè)土地到具體施工條件的周期大約要9個(gè)月至18個(gè)月或者更長(zhǎng)。也就是說(shuō)，開發(fā)商需要儲(chǔ)備3年左右的開發(fā)地塊以應(yīng)對(duì)未來(lái)的土地需求。加上土地審批效率不高，需要2年以上的不在少數(shù)，就會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商恐慌性搶地現(xiàn)象。
重要的是一些大型開發(fā)商不缺錢，他們盡情地利用了資本時(shí)代與央企時(shí)代的兩大紅利。
所謂資本時(shí)代，有兩重含義，一是大型房地產(chǎn)企業(yè)基本上市，打通了土地溢價(jià)在資本市場(chǎng)的兌現(xiàn)渠道，二是社會(huì)各類資金源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，如民間的房地產(chǎn)基金已有燎原之勢(shì)，政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托基金即將成行，保險(xiǎn)資金在進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。以腳步最快的中國(guó)平安為例，2008年，中國(guó)平安的賬面投資性房地產(chǎn)余額達(dá)到了65.5億元，到2009年6月底增加到72.2億元。公司持有房地產(chǎn)公司杭州宋都20%的股權(quán)。今年8月，平安信托與金地集團(tuán)合作，以信托方式募集資金約100億元，據(jù)報(bào)道，平安集團(tuán)或旗下子公司也存在購(gòu)買部分信托產(chǎn)品的可能；9月，平安信托再與綠城集團(tuán)簽署協(xié)議，在3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)150億元的信托融資。綠城在蘇州奪下地王，恐怕與如此大規(guī)模的資金規(guī)劃有密切關(guān)系。中國(guó)人壽也將擁有商業(yè)地產(chǎn)中國(guó)人壽大廈，中國(guó)太保則完成了對(duì)北京北豐C2大廈的收購(gòu)。10月1日之后，新保險(xiǎn)法的實(shí)施將正式開閘保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)。
至于央企搶地王不差錢眾所周知，無(wú)需贅言。
看來(lái)，房地產(chǎn)進(jìn)入大資金時(shí)代，央企與金融行業(yè)大資金跑馬圈地，未來(lái)多數(shù)缺乏資金的中小房地產(chǎn)會(huì)被掃地出局。房地產(chǎn)不僅與家具、家電等50多個(gè)實(shí)業(yè)企業(yè)相聯(lián)，更成為中國(guó)金融與投資行業(yè)的重要樞紐，如此下去，房地產(chǎn)的調(diào)整將越來(lái)越困難。
地王出現(xiàn)表明通脹預(yù)期居高不下，但房地產(chǎn)成交量的下降則說(shuō)明市場(chǎng)無(wú)法承受如此高價(jià)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)震蕩格局，一些無(wú)法融到資的企業(yè)奪得地王，就等于奪得地雷。
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