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| 2009-10-10 作者:葉檀 來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
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按照傳統(tǒng)慣例，樓市通常會(huì)出現(xiàn)“金九銀十”，在春節(jié)前陷入交投低迷期。由于今年成交量4月之后爆發(fā)，7、8兩月進(jìn)入高峰，9月開(kāi)始成交量下滑，10月初大幅下挫，所謂“金七銀八、銅九鐵十，入不了眼的是十一、十二”。
以各地國(guó)慶期間的房展會(huì)為例。上海的國(guó)慶房展會(huì)開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)創(chuàng)假日樓市新高，本地樓盤(pán)均價(jià)高達(dá)每平方米2萬(wàn)元，這一數(shù)字在2008年“十一”和2009年“五一”房展會(huì)為每平方米1.2萬(wàn)元。為其4天的房展會(huì)，共吸引了13萬(wàn)人次的參展客流，意向預(yù)訂1379套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年同期的821套，也比今年5月的1103套高出兩成；意向金額22.3億元，比去年同期的11.7億元要高出近一倍，而今年5月的這一數(shù)據(jù)也不過(guò)19.2億元。說(shuō)明購(gòu)房者仍然比較熱情。但縱觀整個(gè)9、10月，市場(chǎng)卻在下行。10月1~4日沒(méi)有交易，5~7日全部新房成交量維持了日均500多套低水平，在成交量轉(zhuǎn)為下行的9月，這一日均量為800多套。
其他一線城市同樣不容樂(lè)觀。北京樓市暗淡，今年“十一”長(zhǎng)假前6天，北京商品住宅期房成交僅472套，創(chuàng)3年來(lái)成交量最低值。2007年國(guó)慶長(zhǎng)假前5天，北京樓市共成交1481套，創(chuàng)下3年新高，即使在樓市觀望的去年“十一”長(zhǎng)假前6天，北京樓市仍有1411套成交量。估計(jì)第四季度，北京高房?jī)r(jià)將阻擋行情的繼續(xù)上行。
深圳為期5天房交會(huì)嚇走了不少普通購(gòu)房者。特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)平均每平方米2萬(wàn)元以上起價(jià)，創(chuàng)歷史新高，今年初僅1.8萬(wàn)元/平方米的羅湖區(qū)金翠園，“十一”期間均價(jià)在2.8萬(wàn)元/平方米以上；而樓盤(pán)稀少也顯示開(kāi)發(fā)商熱情不高，僅30多家參展單位，60多個(gè)參展樓盤(pán)，且深圳本地項(xiàng)目偏少，外地項(xiàng)目占45%，價(jià)格昂貴的高端樓盤(pán)高達(dá)50%。雖然近期會(huì)有大量新盤(pán)入市，但是開(kāi)發(fā)商普遍沒(méi)有急于促銷(xiāo)的心態(tài)。
二線城市的房?jī)r(jià)有起有落，相對(duì)較為平穩(wěn)。比較突出的是蘇州等城市樓市大好。今年10月1日至8日，蘇州商品住宅房源共成交944套，成交面積達(dá)到107899.71平方米，均價(jià)達(dá)到8347.7元/平方米。量?jī)r(jià)均比去年同期翻番。
樓市表現(xiàn)極為古怪，雖然住宅商品房成交量下降，開(kāi)發(fā)商卻沒(méi)有降價(jià)促銷(xiāo)，推盤(pán)的興趣也不大，房?jī)r(jià)依然維持在高位，各地地王仍然層出不窮。9月30日，在今年拿下多塊“地王”的綠地集團(tuán)，以72.45億元的驚人價(jià)格競(jìng)得上海市龍華路1960號(hào)地塊，再創(chuàng)地王紀(jì)錄新高。以目前高昂的土地價(jià)格，房?jī)r(jià)不可能下降。以上海為例，由于受到工業(yè)用地的土地指標(biāo)的約束，上海社科院的楊建文先生透露，“估計(jì)明年上海就會(huì)用完國(guó)務(wù)院給上海下達(dá)的到2020年的工業(yè)項(xiàng)目土地指標(biāo)�！�
一方面是絕大多數(shù)人買(mǎi)不起房，處于觀望狀態(tài)，另一方面，開(kāi)發(fā)商手中的資金充裕，短期內(nèi)不具備降價(jià)求售的動(dòng)力，今年四季度樓市成交量將會(huì)穩(wěn)步回落，但房?jī)r(jià)估計(jì)仍會(huì)維持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。
很明顯，這是一個(gè)財(cái)富重新分配的過(guò)程，由于通脹是大概率事件，擁有實(shí)力的央企與大型企業(yè)不計(jì)成本獲得土地，富裕階層將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化成房產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)擁有一定的資金底氣。某知名房地產(chǎn)商私下毫不諱言地表示，當(dāng)前北京等地房地產(chǎn)市場(chǎng)已是富人投資的游戲場(chǎng)。中等收入人群只能在周邊尋找棲身之處，今年國(guó)慶上海房展外地樓盤(pán)唱主角，給蘇州等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上升增添了注腳。
如果說(shuō)今年上半年的寬松貨幣政策使大型央企有了拿地的底氣——今年上半年，信貸資金占房地產(chǎn)投資額的比重達(dá)到了歷史高點(diǎn)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總額為2.37萬(wàn)億元，其中有5381億來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款，同比增長(zhǎng)32.6%，占全部資金的比重達(dá)到22.7%。7月份貨幣政策微調(diào)后，資本市場(chǎng)成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主渠道。四季度內(nèi)地房企赴海外融資或近千億元人民幣，近20家已有上市計(jì)劃，或者如恒盛地產(chǎn)在H股上市，或者在H股上市的企業(yè)計(jì)劃回歸A股圈錢(qián)。不僅如此，各種融資形式盛行，如房地產(chǎn)基金，如保險(xiǎn)資金2000多億元必進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。可見(jiàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)成為資本游戲品種。
大多數(shù)囊中羞澀者已經(jīng)失去在大城市的游戲資格，從成交量上來(lái)看，房地產(chǎn)的銅九鐵十已經(jīng)不可避免，而從通脹預(yù)期來(lái)看，房地產(chǎn)的瘋狂戲碼還會(huì)加緊上演。
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