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每隔一段時間，房價與CPI的關(guān)系就會成為爭論焦點。在當(dāng)前這樣的房價上漲時期，這種爭論更是不可避免。最開始的爭論集中在是否應(yīng)將房價計入CPI上。按經(jīng)濟學(xué)研究方法論，這是一個規(guī)范性問題。涉及個人主觀判斷，不同人可以有不同看法，沒有一個標(biāo)準(zhǔn)答案。
很多人認(rèn)為，房價對居民生活影響巨大，而CPI覆蓋的范圍太窄，因而房價應(yīng)該反映在CPI里。時至今日，主流意見還是主張不應(yīng)該把房價計入CPI統(tǒng)計中。編制CPI的目的，是反映一定時期內(nèi)居民所購買的生活消費品價格和服務(wù)項目價格變化，以便衡量城鄉(xiāng)居民日常生活成本的變動。房價在統(tǒng)計上屬于投資品，不在日常消費之列。各國的CPI都是不包括房價的。我國CPI中“住房類”項目包括了建房及裝修材料、房租、房屋維修費、物業(yè)費、自有住房貸款利息、水電燃?xì)庖约捌渌c居住有關(guān)的服務(wù)等的支出。此外，我國CPI統(tǒng)計中還包括“家庭設(shè)備用品及服務(wù)”一項，在有的國家也列在了住房項目下�？傮w來看，我國CPI不包括房價是說得過去的。住房類在CPI中的權(quán)重是否過低是另一個問題。
還有一個爭論是，雖然房價不是CPI的一個組成部分，但房價上漲必然會帶動CPI上漲。據(jù)說房價與一般物價間存在一個比價機制。房價上漲后，其他物價就相對變低了，最后也會跟著漲上來。與房價傳導(dǎo)到一般物價相反，更為流行的觀點認(rèn)為，在通脹預(yù)期推動下，人們會爭相買房，從而導(dǎo)致房價上漲。把這兩種關(guān)系摻合在一起，房價與一般物價間好像存在著“雞生蛋，或是蛋生雞”的關(guān)系。
其實，房價和一般物價可能并不存在雞與蛋的關(guān)系。房價和CPI的聯(lián)系越來越松散。這是導(dǎo)致人們批評CPI統(tǒng)計不完整的原因。如果兩者是顯著正相關(guān)的，那也就不會出現(xiàn)上述房價與CPI關(guān)系的討論。
中國的情況很好地說明了這一點。自1998年房改啟動以來，房價歷經(jīng)幾輪牛市，但這中間并沒有嚴(yán)重的通脹周期。2003年的物價上漲并不十分顯著，但是1998-2003年出現(xiàn)了一輪嚴(yán)重的通貨緊縮。次貸危機以來，CPI與房價走向的背離更加清晰可辨�，F(xiàn)在一線城市的房價已創(chuàng)下歷史新高，但CPI同比仍是負(fù)數(shù)。
中國并不是個案。現(xiàn)在我們都知道，美國2000~2001年高科技泡沫破滅后，美聯(lián)儲大幅降低了利率并實行長期寬松政策，即便實體經(jīng)濟出現(xiàn)明顯復(fù)蘇也沒有退出。其原因就在于，上世紀(jì)90年代中期以來，在經(jīng)濟高速增長、資產(chǎn)價格高歌猛進(jìn)的同時，CPI尤其是扣除食品和能源價格之后的核心CPI保持在很低水平。日本上世紀(jì)80到90年代的情況也是如此。當(dāng)時，日本大城市的地價和房價上升到令人難以理解的高位，但是一般商品價格卻波瀾不驚。
CPI不應(yīng)該承擔(dān)它不應(yīng)承擔(dān)的功能。硬是把房價和CPI聯(lián)系起來不僅沒有必要，也難以自圓其說。CPI是衡量居民日常生活成本的，而房價是一次性的長期投資，兩者不應(yīng)相提并論。房價變動的確影響巨大，政策面應(yīng)該加以重視，但這不代表就需要把房價加入到CPI的統(tǒng)計中。可以考慮編制一般覆蓋資產(chǎn)價格和一般物價的物價指數(shù)，但這個指數(shù)肯定不應(yīng)該再叫CPI。
所謂房價上漲的比價效應(yīng)會拉升其他商品價格的理論過于籠統(tǒng)，看不出其具體機制。如果比價效應(yīng)總是存在的，那么就不會存在相對價格的變化，這顯然是不符合現(xiàn)實的�，F(xiàn)實中，房價比很多一般商品價格漲得更多。房價有可能相對制造品價格上升，那是因為，住房供給有一個更長的周期，并且土地供應(yīng)更加稀缺；而在很多產(chǎn)業(yè)，存在著明顯的產(chǎn)能過剩。
當(dāng)通脹預(yù)期抬頭，資金會流向供給短期很難增加的商品，以求保值增值。房地產(chǎn)具備這樣的投資屬性。不過，就像已經(jīng)指出的那樣，在很多時候，房價和一般物價不存在密切聯(lián)系。從這輪房價上漲看，存在通貨緊縮預(yù)期時是買房的更好時機。
金融部門的發(fā)達(dá)和制造業(yè)的發(fā)達(dá)，是造成資產(chǎn)價格與一般物價脫鉤的主要原因。制造業(yè)的發(fā)達(dá)抑制了一般物價上漲，而金融業(yè)的發(fā)達(dá)吸收了貨幣供給。制造業(yè)的繁榮增加了一般商品的供給，而金融業(yè)的發(fā)達(dá)創(chuàng)造了貨幣需求。貨幣供給很大程度上僅僅在金融部門流轉(zhuǎn)，而不是像傳統(tǒng)理論認(rèn)為的那樣，會主要流入實體經(jīng)濟。這就使得在當(dāng)前貨幣政策放松背景下，出現(xiàn)了無通脹下的房價上升。
中國有可能比成熟經(jīng)濟體更容易出現(xiàn)房價和一般物價的脫鉤。中國貨幣供給主要作用于投資，而投資會增加一般商品供給的能力，進(jìn)而在一定程度上抑制CPI上升。在成熟經(jīng)濟體，貨幣供給增加部分是消費信貸增加的結(jié)果，因而會刺激消費，并引致通脹壓力。
（作者系經(jīng)濟學(xué)博士） |