一年前,為應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)、實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo),一系列房地產(chǎn)刺激政策先后出臺(tái)。縱覽一年間樓市全景,房地產(chǎn)業(yè)迅速走出房?jī)r(jià)和成交量的寒冬,成交火熱、房?jī)r(jià)大漲、土地市場(chǎng)活躍,為穩(wěn)樓市保增長(zhǎng)而制定的刺激政策取得了超預(yù)期效果。目前,我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出全面回暖的跡象,這為房地產(chǎn)短期刺激政策的退出,提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而相關(guān)部門也已開始對(duì)政策是否延續(xù)進(jìn)行調(diào)研。但對(duì)于優(yōu)惠政策是否延續(xù),如何選擇性退出,還應(yīng)盡早明確,留給市場(chǎng)足夠的預(yù)熱和消化時(shí)間。中國(guó)證券報(bào)記者認(rèn)為,房產(chǎn)刺激政策的選擇性退出應(yīng)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
首先,首次置業(yè)消費(fèi)需繼續(xù)鼓勵(lì),投資甚至投機(jī)需求應(yīng)予以抑制。從房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史來(lái)看,首次置業(yè)消費(fèi)一直是其健康穩(wěn)定的基礎(chǔ),投資甚至投機(jī)需求往往是大起大落的導(dǎo)火索。今年以來(lái)投資需求助推房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升,已超出普通民眾承受能力,首次置業(yè)的剛性需求逐漸被擠出市場(chǎng),對(duì)過(guò)度投資和投機(jī)加以抑制刻不容緩。
抑制過(guò)度投資的撒手锏當(dāng)是收緊二套房貸。年中,銀監(jiān)會(huì)曾重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策,但一些商業(yè)銀行依然暗地拓寬尺度,助推樓市炒風(fēng)。究其根源依然是政策界定不清晰,給投資客和銀行留有可操作空間。對(duì)改善型需求的優(yōu)惠政策應(yīng)逐步退出,應(yīng)以家庭為單位區(qū)分首次置業(yè)和改善型需求,對(duì)改善型需求提高首付門檻和利率標(biāo)準(zhǔn),取消所有二次置業(yè)貸款利率優(yōu)惠,并嚴(yán)格執(zhí)行四成首付比例。
其次是取消二手房交易相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠。去年底放寬二手房營(yíng)業(yè)稅征收年限以及降低營(yíng)業(yè)稅,旨在減少購(gòu)房費(fèi)用,促進(jìn)二手房流轉(zhuǎn)和成交。而今若退出,適當(dāng)增加買賣成本,可抑制快進(jìn)快出式的短炒之風(fēng)。而對(duì)于契稅最低1%的優(yōu)惠政策是否需要退出,尚可觀察,畢竟相較于二手房交易營(yíng)業(yè)稅等,契稅優(yōu)惠影響較小。
第三,部分城市的公積金貸款額度可能下調(diào)。去年救市以來(lái)各地提高公積金貸款優(yōu)惠,上海市民購(gòu)買自住普通住房的,基本公積金最高可貸額度從20萬(wàn)元提高到了30萬(wàn)元,每戶最高為60萬(wàn)元。北京住房公積金貸款也從原來(lái)的60萬(wàn)元提高到80萬(wàn)元。隨著年底一些地方政府刺激政策的到期,公積金貸款政策將會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。
第四,地方性政策和全國(guó)性政策退出未必同步。眼下國(guó)家層面是否取消優(yōu)惠政策還未定調(diào),湖南、吉林等省份已通過(guò)不同方式表示,2008年當(dāng)?shù)厥〖?jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不會(huì)取消,順延到2010年底。因此,在政策退出的時(shí)點(diǎn)上,將會(huì)出現(xiàn)北京、上海等高房?jī)r(jià)城市,將會(huì)先進(jìn)行政策微調(diào),抑制投資需求;而二三線城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇周期稍慢,可能會(huì)繼續(xù)順延。
此外,需要我們注意的是,涉及房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的寬松政策,似乎還未到需要退出之時(shí)。今年1-10月,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28440億元,同比增長(zhǎng)18.9%,增幅比1-9月提高1.2個(gè)百分點(diǎn),但比去年同期回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開工面積10月份才出現(xiàn)年內(nèi)首次同比正增長(zhǎng),增幅為3.3%。刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資、增加市場(chǎng)供應(yīng),房地產(chǎn)開發(fā)投資景氣程度仍有待提高。
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