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周天勇認(rèn)為，現(xiàn)行土地住房體制晚改不如早改，改革越拖越難。資料照片 |
●房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)
●2009年房?jī)r(jià)上漲是土地招拍掛、賣地財(cái)政、零房產(chǎn)稅等體制不合理的一次集中暴發(fā)
●如果不加以調(diào)控，2010年的房?jī)r(jià)很可能還會(huì)繼續(xù)上漲
●應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房
●開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機(jī)的唯一手段
●嚴(yán)格控制村莊宅基用地，適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地
●解決土地房屋領(lǐng)域中的難題，穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)，必須用改革的辦法
房?jī)r(jià)太高，而且持續(xù)上漲，超過(guò)了城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)形成的購(gòu)買能力；遷移入城的農(nóng)民，更無(wú)能力在城市中購(gòu)買住宅。與世界各國(guó)城市化道路不一樣的是，中國(guó)當(dāng)前和未來(lái)遷移城市的幾億人口不能永久留在城市，青壯年到城市工作，老年回農(nóng)村，人口在城鄉(xiāng)間劇烈流動(dòng)，家庭不能團(tuán)圓，農(nóng)村老齡化快于城市，這種狀況，必定會(huì)給中國(guó)二三十年后的社會(huì)造成極不穩(wěn)定的麻煩。房?jī)r(jià)太高，從短期看，與流動(dòng)性過(guò)多等等有關(guān)；從供需看，與城市建設(shè)的住宅用地供應(yīng)不足有關(guān)；而從深層次看，與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣地財(cái)政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機(jī)加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度，已經(jīng)到了非改革不可的地步了。這些描述，就是本報(bào)記者專訪著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。
中國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比嚴(yán)重惡化
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：周教授，今年以來(lái)，您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀點(diǎn)，今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣地財(cái)政體制及住房相關(guān)政策制度的問(wèn)題，以及如何進(jìn)行改革，想請(qǐng)您談?wù)効捶ā?/FONT>
周天勇：目前房地產(chǎn)領(lǐng)域成了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的一個(gè)熱點(diǎn)，一是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力；二是許多城市中的大企業(yè)，甚至大型國(guó)有企業(yè)，天價(jià)購(gòu)買土地，成為“地王”，進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)的預(yù)期。之所以熱，是因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個(gè)聚焦點(diǎn)。
一般來(lái)說(shuō)，政府以權(quán)力來(lái)分配土地、房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)所形成的利益，在中國(guó)，主要是通過(guò)出讓金和壟斷性的市場(chǎng)、稅收、收取各種費(fèi)、讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)配套等等來(lái)實(shí)現(xiàn)。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機(jī)會(huì)等等，獲得其中的利益，特別是利用需求遠(yuǎn)大于供給來(lái)分配，假定供應(yīng)量只有五百套，但是需要的房屋是五千套，那么房地產(chǎn)商五百套價(jià)格定位就在能買得起這五百套的消費(fèi)者層次；房地產(chǎn)商也采取囤地的措施，使供給始終小于需求；而作為買方的居民，在需求大于供給的局面上基本上沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的話語(yǔ)權(quán)。
土地和房屋問(wèn)題，如果調(diào)控不當(dāng)，會(huì)影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民能不能買得起房，主要取決于其收入水平與房?jī)r(jià)水平的關(guān)系。據(jù)大部分學(xué)者的研究，房?jī)r(jià)與居民收入比在3到6之間合適，不宜超過(guò)7。2008年在我們?nèi)珖?guó)統(tǒng)計(jì)，中等收入戶的房?jī)r(jià)收入比為8.23，已經(jīng)不具備購(gòu)買房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi)，中低收入的居民占全體居民的60%，加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口，85%的家庭沒(méi)有購(gòu)買住宅的能力。房?jī)r(jià)與居民購(gòu)買房屋能力之間的關(guān)系在惡化，已經(jīng)到了不得不解決的地步了。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：我看到您提出，2009年房?jī)r(jià)上漲，是招拍掛、政府賣地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是，有些學(xué)者認(rèn)為，2009年房?jī)r(jià)上漲，主要是由貸款投放過(guò)多而流動(dòng)性過(guò)多形成的。您怎么看？
周天勇：房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，并且高于居民收入增長(zhǎng)的速度，其原因是復(fù)雜和綜合性的。從供求上來(lái)看，有土地和房屋供給不足的原因，有我說(shuō)的體制性的原因。短期的流動(dòng)性過(guò)多，也會(huì)推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。
現(xiàn)在許多人擔(dān)心，2010會(huì)是一個(gè)通貨膨脹年。2009年一年，可能有十萬(wàn)億貸款的投放，有的進(jìn)入了投資建設(shè)，有的進(jìn)入了股市，有的形成票據(jù)和存款循環(huán)。但是，從目前和未來(lái)的流向看，明年最麻煩的一個(gè)事是有一部分流動(dòng)性可能跑到了房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上賭人民幣升值的投資需求，熱錢進(jìn)入，而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房?jī)r(jià)如果不加以調(diào)控，2010年我認(rèn)為上漲的可能性較大。
房?jī)r(jià)上漲必定與土地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)方式有關(guān)
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：有看法認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲與土地的供應(yīng)無(wú)關(guān)，我看到您的一些不認(rèn)同的觀點(diǎn)，您能不能談?wù)劊?/FONT>
周天勇：房?jī)r(jià)的上漲，不可能與土地的供應(yīng)多少無(wú)關(guān)系，否則，在經(jīng)濟(jì)學(xué)道理上講不通的。中國(guó)最大的一個(gè)兩難問(wèn)題是人口眾多與耕地較少，你是實(shí)行嚴(yán)格的控制制度，用耕地來(lái)保證糧食安全呢？還是用一部分耕地來(lái)滿足住房的建設(shè)需求，防止房?jī)r(jià)上漲過(guò)快？不可能嚴(yán)格控制土地用于住宅建設(shè)，而住宅價(jià)格不上漲。當(dāng)然，有些地區(qū)是全國(guó)人民，甚至是全世界的人來(lái)買房，這樣地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲，有其特殊的供給與需求原因。中國(guó)目前的城市化水平只有46%左右，比人均GDP3200美元水平的國(guó)家和地區(qū)，低了15個(gè)百分點(diǎn)以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比，我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來(lái)30年，城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口，如果對(duì)住宅用地供給不平衡，房?jī)r(jià)將還會(huì)持續(xù)上升。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：2009年大家的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)是房地產(chǎn)商的囤地，您認(rèn)為這對(duì)房?jī)r(jià)有影響嗎？
周天勇：囤地，是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營(yíng)行為。也就是控制土地用來(lái)建設(shè)房屋的量，使其供給小于需求，在房?jī)r(jià)較高時(shí)，將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商，或者自己建房，謀取更多的利潤(rùn)。囤地，不光是房地產(chǎn)商在囤地，實(shí)際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農(nóng)村的集體土地，以較低的價(jià)格征用過(guò)來(lái)，先儲(chǔ)備起來(lái)，控制供應(yīng)量，創(chuàng)造供給小于需求的局面，等本地房屋價(jià)格因此而上升時(shí)，再將其進(jìn)入招拍掛，這時(shí)政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入，必然要進(jìn)入房?jī)r(jià)，這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的一個(gè)很重要的原因。
土地招拍掛和土地財(cái)政是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?/STRONG>
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：房?jī)r(jià)后面的關(guān)系和問(wèn)題這樣復(fù)雜，您認(rèn)為，穩(wěn)定和降低房?jī)r(jià)，能讓大多數(shù)居民能買得起房，最主要的努力方向是哪里？
周天勇：我認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)“一放就猛漲，一控就冷”的深層次原因，除了土地供應(yīng)不適應(yīng)城市化的需要外，特別重要的原因是體制不順，包括目前土地招拍掛、地方政府賣地和房屋持有成本太低等等。體制不順要靠改革來(lái)解決。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：眾所周知，土地招拍掛競(jìng)價(jià)出讓，是我國(guó)從協(xié)議劃撥土地到土地市場(chǎng)化分配的一項(xiàng)重大改革，您為什么說(shuō)它是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的第一個(gè)深層次原因呢？
周天勇：當(dāng)然，將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛出讓，這在土地資源的分配上是一個(gè)大進(jìn)步。但是，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的改善是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)方面看，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基本的構(gòu)成是供給與需求，基本類型有壟斷與競(jìng)爭(zhēng)，但是細(xì)分起來(lái)，它有供給競(jìng)爭(zhēng)與需求競(jìng)爭(zhēng)型、供給壟斷和需求競(jìng)爭(zhēng)型、供給競(jìng)爭(zhēng)與需求壟斷型、供給壟斷和需求壟斷型四類。實(shí)際上我們現(xiàn)在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。
這種高度寡頭壟斷的土地買賣市場(chǎng)，還有它自己的一些特點(diǎn)：1、要出讓的土地，掛是不連續(xù)掛的，是間斷性的，有的在某家報(bào)紙上只刊登一天，許多購(gòu)買者不知道；2、可能掛和拍之間時(shí)間很短，導(dǎo)致即使知道的購(gòu)買者，也來(lái)不及了解有關(guān)土地的信息，信息不透明，不對(duì)稱；3、土地出讓在縣、市、省、全國(guó)之間沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，沒(méi)有形成一個(gè)市場(chǎng)體系；4、一些地區(qū)在土地招掛拍方面，免不了內(nèi)部交易。加上地方政府財(cái)政多收的利益驅(qū)動(dòng)，這種招拍掛體制，實(shí)際上已經(jīng)淪為了地方政府高價(jià)賣地的一種非常順手的操作機(jī)制。從今年土地招拍掛價(jià)格暴漲和房?jī)r(jià)上漲的情況來(lái)看，招拍掛體制已經(jīng)成了房?jī)r(jià)上升的一個(gè)深層次的重要推動(dòng)原因。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：這樣復(fù)雜，那么，地方政府財(cái)政在土地和房產(chǎn)方面有哪些利益呢？土地幾十年出讓的體制有什么問(wèn)題，與房?jī)r(jià)有什么關(guān)系？
周天勇：政府賣地是有利益驅(qū)動(dòng)的。目前，財(cái)政正規(guī)渠道中央拿走太多，地方收入主要是賣地和收費(fèi)罰款，2007年的財(cái)政，許多地方政府的收費(fèi)罰款的部分占到30%多，地方政府賣地加上土地幾項(xiàng)稅的收入占整個(gè)總收入的40.7%，房屋成本中政府稅費(fèi)在40%-50%。地方政府搞建設(shè)要花錢，養(yǎng)人要花錢，搞公共服務(wù)要花錢。因此，它需要有來(lái)更多錢的道。賣地收益最大化，必定成為其政策和行為的取向。
我們買房時(shí)價(jià)格較高的一個(gè)重要成因，是將幾十年的土地出讓金，一年收上來(lái)，攤?cè)敕績(jī)r(jià)，支出方面也是一年花掉。其實(shí)，仔細(xì)想一下，這是一種吃子孫飯的不可持續(xù)的財(cái)政體制。一個(gè)城市，規(guī)劃面積為30平方公里，王書(shū)記一任5年賣掉15平方公里，李書(shū)記一任5年賣掉15平方公里，出讓期為70年，后60年就無(wú)地可賣了，也就是說(shuō)前兩任書(shū)記、市長(zhǎng)把后12任書(shū)記、市長(zhǎng)的地全部賣光了。
應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：小產(chǎn)權(quán)房是社會(huì)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題，您曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，小產(chǎn)權(quán)房是合法的，大產(chǎn)權(quán)房是違法的，您能解釋一下嗎？
周天勇：從我們的憲法大法來(lái)看，規(guī)定只有公益性建設(shè)項(xiàng)目，才能強(qiáng)制征用集體土地；反之，也就是說(shuō)，住宅、企業(yè)等等，是非公益性項(xiàng)目，是不能征用集體土地的。從這個(gè)意義上講，目前實(shí)施的土地法，違背大法。而集體土地，只要符合規(guī)劃，直接進(jìn)入住宅等建設(shè)市場(chǎng)，不違背憲法的規(guī)定。我說(shuō)的小產(chǎn)權(quán)房合法，大產(chǎn)權(quán)房違法，是從這個(gè)意義上講的。
現(xiàn)在的幾難問(wèn)題是，如果鼓勵(lì)城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村大量地購(gòu)買容積率較低的院落等，確也存在日后土地復(fù)墾、轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時(shí)，補(bǔ)償成本提高的問(wèn)題。但如果不讓農(nóng)村居民賣出其宅基地，如果他在城鎮(zhèn)中有房了，或者在城鎮(zhèn)中工作，他的宅基地又不能變現(xiàn)，不能形成對(duì)城鎮(zhèn)住宅的全部或者部分購(gòu)買能力，導(dǎo)致兩棲居住，土地資源的浪費(fèi)更大。
因此，我認(rèn)為，可能要限制一些基本農(nóng)田區(qū)域中的宅基地被城鎮(zhèn)居民購(gòu)買，以防止復(fù)墾時(shí)，成本太高。對(duì)于基本農(nóng)田中的宅地，如果農(nóng)民在城鎮(zhèn)中有房了，或者想購(gòu)買房，政府財(cái)政應(yīng)當(dāng)有一筆國(guó)土整理的基金，予以收購(gòu)，復(fù)墾為耕地。而政策上應(yīng)當(dāng)允許符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地，不再經(jīng)過(guò)征用，直接進(jìn)入土地建設(shè)市場(chǎng)，在一些人口集中的大村子、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)，允許建設(shè)多層的所謂的小產(chǎn)權(quán)房，以利于村莊的整理，騰出更多的土地來(lái)。
小產(chǎn)權(quán)房的重要作用是，有了一個(gè)重要的低一個(gè)層次的供應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)目前的大產(chǎn)權(quán)房的房?jī)r(jià)上漲形成抑制。
開(kāi)征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機(jī)推動(dòng)漲價(jià)的唯一手段
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：溫家寶總理前幾天在上海、江蘇考察時(shí)說(shuō)，要抑制投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在您看來(lái)，抑制投機(jī)性購(gòu)房有哪些手段呢？
周天勇：購(gòu)買住宅無(wú)非有兩種需求，一種是自己住，一種是當(dāng)做資產(chǎn)投資賺取利益，后一種需求，當(dāng)然希望房?jī)r(jià)越漲越好，如果一套房子從每平方米三千元漲到兩萬(wàn)元，那投資者將非常興奮。這是資產(chǎn)性需求。從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，資產(chǎn)的持有成本高低與投資與投機(jī)的活躍性是高度相關(guān)的。中國(guó)目前的房屋持有成本幾乎為零，不收房產(chǎn)稅，有的如果不住，物業(yè)費(fèi)、水電等等費(fèi)都不交。中國(guó)許多城市中的住宅小區(qū)，晚上黑燈率很高，入住率有的只有30%。中國(guó)城鄉(xiāng)居民，如果都有兩套以上的房屋，甚至四五套房屋，住宅用地將翻番，還需要3到4億畝耕地。雖然房屋投機(jī)使投資者的財(cái)富增加，但是，從中國(guó)人多地少、糧食還不安全的國(guó)情來(lái)看，房子的閑置，實(shí)際是土地資源的極大浪費(fèi)。抑制房屋投機(jī)和投資，其方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅對(duì)投機(jī)需求抑制非常大。房屋是不是閑置，美國(guó)和澳大利亞就不一樣，澳大利亞是不征房產(chǎn)稅的，晚上住宅黑燈比例非常高。美國(guó)人口那么少，土地資源那么多，但是有兩套房子的人非常少，因?yàn)橐鞫�，各�?.2%到2%不等。一套50萬(wàn)美元的住宅，一年要交1萬(wàn)美元的稅，房屋的持有成本很高。
嚴(yán)格控制村莊用地適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：您提出，控制土地浪費(fèi)的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村，而不是城市，這怎么理解？
周天勇：因?yàn)槿绻麑?duì)城市建設(shè)用地，特別是城市住宅用地控制太嚴(yán)格，地價(jià)上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲。我提出一個(gè)觀點(diǎn)，我們控制建設(shè)用地也要城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。我們過(guò)去控制建設(shè)用地，總是緊盯著城市用地。實(shí)際上我今年搞了一個(gè)研究報(bào)告，發(fā)現(xiàn)1978年的農(nóng)村村莊用地只有7000多萬(wàn)畝，2007年達(dá)到了27000多萬(wàn)畝，村莊用地?cái)U(kuò)大2億畝，而農(nóng)村人口卻凈減少了6000多萬(wàn)人。城市建成區(qū)，改革開(kāi)放初為2600多萬(wàn)畝，2007年為7600萬(wàn)畝左右，30年來(lái)城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)大了5000多萬(wàn)畝，卻轉(zhuǎn)移和增加了4.1億人口。哪個(gè)合算？應(yīng)當(dāng)把房?jī)r(jià)降低下來(lái)，讓更多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市。一些農(nóng)村衰落了，復(fù)墾成耕地，嚴(yán)格控制農(nóng)村宅地的供應(yīng)，多拿出一些土地進(jìn)行城市建設(shè)，并且在城市中發(fā)展小企業(yè)和服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，這是多好的辦法。到最后，算總賬，還能多出土地來(lái)。
住房狀況不善會(huì)給未來(lái)造成社會(huì)問(wèn)題
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：房屋土地不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它在很大程度上還是個(gè)社會(huì)問(wèn)題，有時(shí)它的社會(huì)屬性還重于經(jīng)濟(jì)屬性。我看到您提出，土地、房?jī)r(jià)與中國(guó)的城市化道路有關(guān)，如果不能理順，可能造成非常嚴(yán)重的社會(huì)后果，能不能具體談?wù)劇?BR> 周天勇：各國(guó)有各國(guó)的城市化道路，城市化就是農(nóng)村人口不斷地向城市轉(zhuǎn)移，最后，城市人口的比例不斷地上升，變成一個(gè)城市人口在75%以上的工業(yè)化國(guó)家。
城市化的過(guò)程，有許多因素，比如要進(jìn)得來(lái)、有工作、留得下。國(guó)內(nèi)許多學(xué)者提出限制我們城市化的主要是戶籍制度。這是一個(gè)因素。我認(rèn)為，臨時(shí)居住證制度和可以在城鎮(zhèn)中務(wù)工的制度，很大程度上解決了農(nóng)民進(jìn)得來(lái)和有業(yè)可就的障礙，妨礙城市化水平提高的主要因素實(shí)際上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都買不起房，何況進(jìn)城的一般農(nóng)民。
現(xiàn)在我擔(dān)心的是，中國(guó)10年后，20年后，30年后，城市化會(huì)是一個(gè)什么樣呢？目前，城市中房?jī)r(jià)與兩個(gè)農(nóng)民工的收入比，已經(jīng)達(dá)到了30，房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上升，居住成本太高，農(nóng)民根本不可能買房留在城市中。而如果2030年城市化水平達(dá)到70%，將有4億人口要城市化，還有目前城市中的流動(dòng)人口2億，他們能留在城市中嗎？
工棚式居住、城郊農(nóng)民家中簡(jiǎn)陋式居住、集體宿舍特別擁擠式居住，是中國(guó)進(jìn)城農(nóng)民的居住方式；人口在城鄉(xiāng)之間劇烈流動(dòng)；夫妻分離、上下代分離，家庭不能團(tuán)圓；青壯年到城市貢獻(xiàn)，老年回農(nóng)村，農(nóng)村老齡化速度要遠(yuǎn)比城市快。而且，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個(gè)階層，形成兩極分化。是家庭團(tuán)圓的社會(huì)穩(wěn)定，還是妻離子散、單身在外的社會(huì)穩(wěn)定？是人口在一地穩(wěn)定居住的社會(huì)穩(wěn)定，還是人口在城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間劇烈流動(dòng)的社會(huì)穩(wěn)定？是老年人口均勻地分布在城鄉(xiāng)，與下一代離得較近的社會(huì)穩(wěn)定，還是老人和下一代人天各一方的社會(huì)穩(wěn)定？是城市中大家都有房的社會(huì)穩(wěn)定，還是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社會(huì)巨大心理反差和失衡的社會(huì)穩(wěn)定？
必須用改革的辦法來(lái)解決難題把房?jī)r(jià)穩(wěn)定和降下來(lái)
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：看來(lái)中國(guó)的這種土地制度和房屋體制，確實(shí)已經(jīng)到了不改革不行的地步了。您認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)如何調(diào)整和改革？
周天勇：我認(rèn)為，首先，思路上要進(jìn)行調(diào)整，即糧食安全和城鄉(xiāng)居民的住房安全同樣重要。土地資源要在吃飯和居住方面合理進(jìn)行分配。要嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地的供應(yīng)，適當(dāng)擴(kuò)大城市住宅用地的供應(yīng)。每年的城市化需要的住宅要合理地預(yù)測(cè)，農(nóng)民工是多少，城市人口需要多少，轉(zhuǎn)移進(jìn)來(lái)人的需要多少，國(guó)土資源部每年需要供應(yīng)住宅用地多少。住宅用地應(yīng)當(dāng)分類按比例下放到地方，從上到下嚴(yán)格規(guī)定不能挪作他用，以防止住宅供應(yīng)土地少而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
要鼓勵(lì)小自然村并到大村子和小城鎮(zhèn)，鼓勵(lì)宅地復(fù)墾，老百姓把宅基地讓出來(lái)變成耕地，中央財(cái)政或者是地方財(cái)政應(yīng)當(dāng)拿錢給他補(bǔ)，鼓勵(lì)把它變?yōu)楦�；一部分騰出來(lái)的宅基地，可以搞建設(shè)用。
其次要推進(jìn)改革，思路為：一是把政府寡頭壟斷的土地招拍掛供應(yīng)市場(chǎng)，改革為信息對(duì)稱和供給方也充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)；二是把政府土地招拍掛，一次性將土地和房屋幾十年的收入收上來(lái)，改變?yōu)殚L(zhǎng)期可持續(xù)的收入；三是把建設(shè)中分散繁多的有關(guān)房屋稅費(fèi)，改革為購(gòu)買后簡(jiǎn)單的兩三種房產(chǎn)稅，改購(gòu)買時(shí)收大部分稅費(fèi)，為住了以后再收，而土地交易政府收取增值稅。這樣的好處是：1、把地方政府吃子孫飯和不可持續(xù)的收入流程，改革為穩(wěn)定和持續(xù)的收入流程；2、對(duì)收入少而需要買房的，降低了成本，對(duì)于收入多且有了財(cái)產(chǎn)的，政府用稅收來(lái)調(diào)節(jié)，縮小貧富差別。
解決土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)思路為：形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地供給市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)性的土地需求市場(chǎng)，抑制土地的價(jià)格，供需信息對(duì)稱和對(duì)接，網(wǎng)上撮合形成均衡價(jià)格。具體改革措施為：需要國(guó)土資源部門出臺(tái)條例，或者立法制定限制地方政府囤地的條款；在符合建設(shè)規(guī)劃的前提下，集體土地、城鎮(zhèn)國(guó)有土地，不論什么類型，全部自由地進(jìn)入市場(chǎng)；能供應(yīng)的土地，經(jīng)常性地在市場(chǎng)掛牌；形成縣、中心地區(qū)、省甚至全國(guó)性的交易市場(chǎng)，要聯(lián)網(wǎng)，形成網(wǎng)絡(luò)層級(jí)性的市場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)交易，屬地管轄；改善土地需求市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，經(jīng)常性地網(wǎng)上掛出需求信息，對(duì)大面積購(gòu)買土地有囤積目的的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行限制。
而從地方政府有關(guān)房地的財(cái)政收入渠道看，需要有這樣的理順：一是廢除目前的土地招租，將幾十年收入一次性收上來(lái)的體制，改革為對(duì)交易的土地，不論何種所有制，不論誰(shuí)在使用，不論在誰(shuí)手中，在交易中收取交易增值稅，土地交易增值部分，國(guó)家、集體、企業(yè)、使用者之間合理分配。二是按照房屋市場(chǎng)價(jià)格征收房產(chǎn)稅，對(duì)于城鎮(zhèn)房改房、已經(jīng)含有土地出讓金的房，前者明確產(chǎn)權(quán)，按照市場(chǎng)價(jià)征稅，后者按照出讓金多少，逐年先征后抵扣返還出讓金部分；對(duì)于超過(guò)一定規(guī)定面積的，進(jìn)行累進(jìn)征稅；別墅可以按照所處區(qū)位的不同，如在平整的地區(qū)或山坡上等等，除了征收一般和累進(jìn)的房產(chǎn)稅外，還應(yīng)當(dāng)征收不同程度的土地使用稅；對(duì)于一些特殊的領(lǐng)域和不同體制內(nèi)的情況，可實(shí)行老人老辦法、新人新辦法的政策，進(jìn)行過(guò)渡。三是進(jìn)行房屋普查登記，稅務(wù)部門建立房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，為開(kāi)征房產(chǎn)稅做好基礎(chǔ)工作，并且清理土地和房屋建設(shè)中的各種稅費(fèi)，合并簡(jiǎn)化地方政府的房地收入。
土地交易增值稅、房產(chǎn)稅、別墅土地使用稅，都應(yīng)當(dāng)作為縣市級(jí)政府的地方稅收，全部留給市縣級(jí)政府使用，中央和省級(jí)政府不進(jìn)行集中和分成。
我認(rèn)為，晚改不如早改，改革越拖越難，應(yīng)當(dāng)考慮社會(huì)大多數(shù)人的利益，考慮國(guó)家和民族長(zhǎng)期的利益，避免因居住和房?jī)r(jià)問(wèn)題而引起社會(huì)動(dòng)蕩，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)人民的樂(lè)業(yè)和安居，實(shí)現(xiàn)中國(guó)人的住房夢(mèng)。 |