剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，以穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化為依托，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯進(jìn)展。要把解決符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶(hù)作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶(hù)籍限制。
　　推進(jìn)城鎮(zhèn)化，將把符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶(hù)，這就需要解決這部分人員的住房、子女上學(xué)等一系列問(wèn)題，投資規(guī)模非常之大。這部分人員蘊(yùn)藏的消費(fèi)潛力非常大，也可以使之釋放出來(lái)�！胺艑捴行〕鞘泻统擎�(zhèn)戶(hù)籍限制”給破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)開(kāi)了一個(gè)好頭，是消除城鄉(xiāng)差距的切實(shí)之舉。因此，可以說(shuō)穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化是一個(gè)既促進(jìn)消費(fèi)又拉動(dòng)投資的最佳結(jié)合點(diǎn)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化作為“加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益”的重要內(nèi)容來(lái)抓，彰顯了中央對(duì)推進(jìn)城鎮(zhèn)化寄予的厚望。

　　城鎮(zhèn)化成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力

　　復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任殷醒民在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，2008年中央為了保增長(zhǎng)，把4萬(wàn)億投資作為最為重要的措施來(lái)用，但在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)企穩(wěn)、金融危機(jī)影響減弱時(shí)，擴(kuò)大內(nèi)需才是實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)又好又快增長(zhǎng)的根本之路，而加速城鎮(zhèn)化的最大作用是擴(kuò)大內(nèi)需，“目前農(nóng)村人均消費(fèi)能力不到城市的30％，7億多農(nóng)村人口的消費(fèi)能力很低，如果能在接下去幾十年里，將7億多農(nóng)民中的4.5億人轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝�，那中�?guó)的內(nèi)需市場(chǎng)將有一個(gè)極大提升�！�
　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日本研究所研究員、經(jīng)濟(jì)研究室主任張季風(fēng)表示，目前中國(guó)農(nóng)民收入低、社會(huì)保障差是其消費(fèi)能力低下的根本原因，他認(rèn)為，目前中國(guó)城市和農(nóng)村人口的收入水平差達(dá)到3.6比1以上，實(shí)際的差距可能更大，這個(gè)問(wèn)題應(yīng)該引起重視。
　　城鎮(zhèn)化將創(chuàng)造巨大的市場(chǎng)需求，包括公路、運(yùn)輸?shù)�，�?guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院副院長(zhǎng)劉福坦在日前的中國(guó)城市“十二五”編制專(zhuān)家會(huì)上表示:中國(guó)當(dāng)前的主要矛盾是先進(jìn)的生產(chǎn)方式和落后的社會(huì)結(jié)構(gòu)之間的矛盾,中國(guó)當(dāng)前的物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)可以使70%的人口轉(zhuǎn)為城市人口,而社會(huì)結(jié)構(gòu)只有45%的城市人口。
　　“工業(yè)化創(chuàng)造供給,城市化創(chuàng)造需求,只有加速城市化才能解決產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題,如果以50平方米大小的房屋面積計(jì)算,每轉(zhuǎn)變1%的農(nóng)民社會(huì)身份,每年需要租售住房700萬(wàn)套。如此一來(lái),即使中國(guó)年出口率為零,也可以保證每年GDP 10%的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)�！眲⒏Ｌ拐f(shuō)。
　　摩根士丹利大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王慶則將政府放寬小城鎮(zhèn)的戶(hù)籍限制形容為“令人鼓舞”，稱(chēng)這一具體的政策倡議將有助于釋放被戶(hù)籍制度壓抑了的城鎮(zhèn)化需求，幫助提振私人消費(fèi)。他的主要理由如下：農(nóng)村居民更容易移居到城鎮(zhèn)將鼓勵(lì)對(duì)城鎮(zhèn)地區(qū)的固定住房需求；給予城鎮(zhèn)居民的社會(huì)服務(wù)將減少農(nóng)村移民的預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄從而促進(jìn)其消費(fèi)；盡管放松戶(hù)籍管理制度最初只限于中小城鎮(zhèn)，仍朝著最終取消已經(jīng)存在幾十年的戶(hù)籍制度邁出了主要一步。
　　相關(guān)資料顯示,如果中國(guó)每年轉(zhuǎn)變1%的農(nóng)民的社會(huì)身份,將會(huì)有2800萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城定居,1800萬(wàn)人相對(duì)穩(wěn)定就業(yè),從而帶動(dòng)國(guó)內(nèi)消費(fèi),拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)。

　　提升二三線(xiàn)地產(chǎn)股潛力

　　瑞銀中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究主管汪濤認(rèn)為這將進(jìn)一步鼓勵(lì)地方政府繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)建設(shè)熱潮，中國(guó)對(duì)大宗商品的需求因此將得到支撐，預(yù)計(jì)目前的房貸優(yōu)惠利率及其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策在2010年基本不變。李民表示，隨著越來(lái)越多的農(nóng)民進(jìn)城，其收入及開(kāi)支也隨之增加，推進(jìn)城市化進(jìn)程的政策應(yīng)有利于促進(jìn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)。此外，放寬小型城鎮(zhèn)的戶(hù)籍限制也有利于小型城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的長(zhǎng)期發(fā)展。
　　多名機(jī)構(gòu)人士多認(rèn)為政策偏暖，國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的城市化進(jìn)程將成為地產(chǎn)板塊中長(zhǎng)期的有力支撐。而資本市場(chǎng)中，二三線(xiàn)地產(chǎn)個(gè)股將因此具有相當(dāng)?shù)谋�發(fā)力。
　　“中央積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，鼓勵(lì)農(nóng)民大量進(jìn)入中小城市和城鎮(zhèn)，從而誕生出巨大的購(gòu)房需求，正是我們看好行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的根本理由。目前地產(chǎn)個(gè)股估值沒(méi)有偏高，動(dòng)態(tài)PE，2009年是30倍，明年是20倍，因?yàn)闃I(yè)績(jī)?cè)谠鲩L(zhǎng)。”長(zhǎng)城證券行業(yè)分析師劉昆分析說(shuō)，“二三線(xiàn)地產(chǎn)個(gè)股，主要要看成長(zhǎng)性，有哪些在建項(xiàng)目。

　　城鎮(zhèn)化不能一蹴而就

　　但是，一般來(lái)說(shuō),城鎮(zhèn)化的發(fā)展分為兩個(gè)階段,第一階段是工業(yè)化帶動(dòng)城鎮(zhèn)化,隨著工業(yè)化的提升,城鎮(zhèn)化也會(huì)隨之匹配,但由于人為的壓制,改革開(kāi)放的前期,中國(guó)的城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于工業(yè)化的發(fā)展水平,這導(dǎo)致了近十年來(lái)壓抑后動(dòng)力的釋放。到了第二階段,工業(yè)化穩(wěn)定或下降,城鎮(zhèn)化率的提高完全是由經(jīng)濟(jì)服務(wù)化導(dǎo)致非農(nóng)就業(yè)的比重上升所帶動(dòng)。在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中,基建投資為城鎮(zhèn)化奠定基礎(chǔ),城市化帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng),發(fā)展了第三產(chǎn)業(yè)。通過(guò)工業(yè)化與城鎮(zhèn)化的互動(dòng),在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中,最終完成投資到消費(fèi)驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)路徑。
　　此外，“中國(guó)的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問(wèn)題比其他國(guó)家更復(fù)雜，除了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整外，還要考慮到已形成50多年的城鄉(xiāng)隔離的戶(hù)籍制度和公有制的土地制度�！睆埣撅L(fēng)認(rèn)為，正是這種特點(diǎn)，決定了中國(guó)城市化進(jìn)程不能一蹴而就，而是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。

　　要防止走進(jìn)“陷阱”

　　據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，第一，要防止出現(xiàn)“拉美陷阱”，即一些農(nóng)民失地進(jìn)城卻無(wú)法就業(yè)。事實(shí)上，城鎮(zhèn)化應(yīng)該是市場(chǎng)自發(fā)形成，政府伴隨這一過(guò)程需提供必要的公共設(shè)施和服務(wù)，但政府不能去親身組織城鎮(zhèn)化，而是應(yīng)該轉(zhuǎn)型為服務(wù)型政府。就如新農(nóng)村建設(shè)一樣，必須依靠農(nóng)民的自我選擇，而非政府越俎代庖。因?yàn)槌擎?zhèn)的發(fā)展主要是由其持續(xù)生存的能力決定的。
　　第二，必須防止地產(chǎn)化傾向。事實(shí)上，城鎮(zhèn)化具有強(qiáng)烈的拉動(dòng)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)建設(shè)投資的工具性，吸收過(guò)剩產(chǎn)能，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但這種投資產(chǎn)生的需求和崗位是短期的，不具持續(xù)性。中國(guó)應(yīng)高度警惕地方政府將城鎮(zhèn)化等同聚集性的地產(chǎn)建設(shè)，因?yàn)檫@是飲鴆止渴的行為。目前，有觀點(diǎn)認(rèn)為，地產(chǎn)泡沫只存在于一線(xiàn)城市，價(jià)格穩(wěn)定的二、三線(xiàn)城市沒(méi)有。這是一種可怕的誤解，實(shí)際上，在過(guò)去幾年過(guò)熱的城市化進(jìn)程中，部分二三線(xiàn)城市不僅翻建了大量城市基礎(chǔ)設(shè)施，也出現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重過(guò)剩，空置率較高，這或許是價(jià)格穩(wěn)定的原因。其次，過(guò)去幾年，中國(guó)農(nóng)村經(jīng)歷了改革開(kāi)放以來(lái)第二波翻建房屋的高潮，農(nóng)村也出現(xiàn)了“地產(chǎn)熱”。如果此時(shí)要求農(nóng)民搬進(jìn)城鎮(zhèn)居住，勢(shì)必造成重復(fù)建設(shè)。一旦經(jīng)濟(jì)增速放緩，大量過(guò)剩房屋將成為嚴(yán)重隱患。