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5月25日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)改委的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中重要一條就是“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅（財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)）”，這標(biāo)志著物業(yè)稅終于從先前的理論研討層面邁入實(shí)質(zhì)性的制度設(shè)計(jì)階段。也是從這個(gè)時(shí)候起，對(duì)物業(yè)稅的研究也從學(xué)術(shù)界轉(zhuǎn)入公共界，尤其是在房?jī)r(jià)沖高的當(dāng)下，物業(yè)稅更是被不少人視為是平抑房?jī)r(jià)的“利器”而屢屢提及。
不過在筆者看來，開征物業(yè)稅增加了房產(chǎn)所有者的持有成本，因此在短期之內(nèi)物業(yè)稅會(huì)有平抑房?jī)r(jià)的作用；但是如果將時(shí)限拉長(zhǎng)，這個(gè)功能就不是那么重要了。因此，物業(yè)稅對(duì)于政府來說，平抑房?jī)r(jià)的作用倒在其次，最重要的功能是提供了一個(gè)穩(wěn)定的稅源：政府不需要通過增加新的土地供給就可以獲得巨額的財(cái)政收入，不需要通過不斷地賣地，政府就可以在城市建設(shè)和公共服務(wù)上投入更多。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)稅一般都屬于地方性財(cái)政收入，而且是地方性財(cái)政收入中最為大頭的收入。這意味著地方政府的稅收是和當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)緊密聯(lián)系在一起的，而地方的房?jī)r(jià)和當(dāng)?shù)氐墓卜⻊?wù)、基礎(chǔ)建設(shè)等緊密相關(guān)，地方政府為了增加收入，只有通過不斷地提高更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)來提高當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)，反之，政府的收入就會(huì)銳減。
在當(dāng)下中國，物業(yè)稅顯得格外重要。經(jīng)過上個(gè)世紀(jì)90年代的分稅制改革，地方政府尤其是縣一級(jí)地方政府的稅收占整個(gè)財(cái)政收入的比重下降了，但是中國幾乎所有的公共服務(wù)卻都是由縣一級(jí)地方政府提供，這就造成了地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配。除了通過向上一級(jí)政府要求撥款以外，地方政府只能夠在賣地上多下工夫。也正是如此，雖然有中央的三令五申，有物權(quán)法的保護(hù)，但是對(duì)于地方政府來說，以舊城改造為名義而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)還是成本收益最高的掙錢方式。
但一旦開征物業(yè)稅，情況就完全不同了。如果說土地出讓金是屬于增量的收入，那么物業(yè)稅則是屬于存量的收入。地方政府要提高財(cái)政收入，只能夠在提高公共服務(wù)水平上多下工夫，唯如此，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)才能夠增加。也正是因?yàn)槲飿I(yè)稅為地方政府提供了穩(wěn)定的稅源，地方政府的賣地沖動(dòng)才會(huì)在某種程度上得到克制，因?yàn)橘u地而產(chǎn)生的拆遷才會(huì)得到緩解�！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，這話并不只對(duì)個(gè)人適用，對(duì)政府也是如此。
不過，也許有人會(huì)疑問，中國政府既在土地出讓環(huán)節(jié)收取高額的土地出讓金，又在持有環(huán)節(jié)課征物業(yè)稅，這樣對(duì)納稅人是不是公平？這個(gè)看法完全是多慮了，因?yàn)橥恋爻鲎尳鸷臀飿I(yè)稅的性質(zhì)并不相同，兩者之間并不是簡(jiǎn)單的替代關(guān)系，完全是能夠在同一時(shí)間序列下相容的。
需要明確的是，土地出讓金就是私人在獲得國有土地使用權(quán)時(shí)向政府支付的一種對(duì)價(jià)。只不過這個(gè)價(jià)格比較特殊，冠之以“土地出讓金”的名義，而且收取的一方是政府，由此，會(huì)被很多人誤認(rèn)為是對(duì)今后70年的物業(yè)稅的集中征收。不過需要注意的是，政府在出讓土地時(shí)并不是行使公權(quán)力，而是從事一個(gè)民事行為。換句話說，私人向政府競(jìng)價(jià)購地，這種關(guān)系并不是行政法律關(guān)系，而是平等的民事主體之間所發(fā)生的商品買賣。
在現(xiàn)在的稅收體系中，房產(chǎn)持有者只需要在交易環(huán)節(jié)納稅，一旦他向房地產(chǎn)商或者賣家繳納房款，那么今后房屋的升值收益都?xì)w于他。但是稍有常識(shí)的人都知道，一個(gè)地方房產(chǎn)的升值，并不是基于房產(chǎn)所有者的努力，而是社會(huì)發(fā)展、公共服務(wù)品質(zhì)提升之后的結(jié)果。如果房產(chǎn)所有人不繳納房產(chǎn)稅，那就意味著所有的公共品所帶來的收益都被私有化了。
但是在實(shí)行物業(yè)稅之后，這個(gè)現(xiàn)象就會(huì)有所改變。房?jī)r(jià)上漲之后，房產(chǎn)所有者就可以以物業(yè)稅的形式向社會(huì)返還一部分收益；在因?yàn)楣苍O(shè)施的建設(shè)而導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格下降后，個(gè)人可以通過少繳物業(yè)稅的方式將該成本分?jǐn)偟狡渌鐣?huì)成員。
最后需要強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)稅的開征事關(guān)所有有產(chǎn)者的利益，在有關(guān)稅率制定和征收方式上，既需要借鑒國外的經(jīng)驗(yàn)，更要聽取公眾的意見。政府絕不能為了打擊居高不下的房?jī)r(jià)就匆匆開征物業(yè)稅，而是要將物業(yè)稅置于政府財(cái)政體制改革和提供公共服務(wù)的大背景下展開，唯如此，物業(yè)稅的功能才能發(fā)揮。
（作者系上海金融與法律研究院研究員) |