|
完善民生住房體系，實(shí)行不同于商品房用地的差別性土地政策恐怕更為重要。各地政府起碼需要將全年住房建設(shè)用地總量中的60%投入到民生住房上去，可以通過(guò)專門的民生住房委員會(huì)公開(kāi)向社會(huì)招標(biāo)，在保證一定利潤(rùn)的前提下，向社會(huì)企業(yè)和第三方機(jī)構(gòu)委托開(kāi)發(fā)與銷售權(quán)。民生住房體系的成形，有望全力促使樓市向理性和正常秩序回歸�！ �
最近一段時(shí)間，管理層數(shù)度發(fā)出將集中精力抑制投機(jī)性購(gòu)房的信號(hào)，具體措施是增加普通住房和保障住房的供應(yīng)。在樓市投機(jī)現(xiàn)象正將整個(gè)市場(chǎng)再度推向風(fēng)口浪尖之時(shí)，我們終于能夠感受到一種基本共識(shí)的形成——整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可以永遠(yuǎn)在“成也投機(jī)、敗也投機(jī)”的棋局中打轉(zhuǎn)兒，“銀行信貸支持-房地產(chǎn)火熱-固定資產(chǎn)投資激增-消費(fèi)需求擠出”這樣的邏輯鏈條，再也無(wú)法持續(xù)下去了，如果再讓地方政府無(wú)顧忌地炒地，投機(jī)者高杠桿炒房，后果難以設(shè)想。非得痛下決心變革不可。寧可犧牲短暫的GDP增長(zhǎng)，也要傾全力推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁入一個(gè)新的增長(zhǎng)路徑。
從2007年前調(diào)控層面的一收，到2008
年末的一放、再到目前的又一收，可以說(shuō)，房產(chǎn)調(diào)控的拿捏軌跡是非常明顯的。但是，怎么抑制樓市的投機(jī)？這又是一個(gè)極為棘手的問(wèn)題。綜合各種市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，投機(jī)現(xiàn)象幾乎不可抑制。概而言之，那種不以自住為目的、非改善性的、以交易利潤(rùn)為終極追求的房屋購(gòu)買行為，都是投資性購(gòu)買。而凡是投資性的購(gòu)買，無(wú)一例外都應(yīng)歸入投機(jī)行為。正是這種帶有冒險(xiǎn)性、破壞性和擠壓性的機(jī)會(huì)主義逐利行為，推動(dòng)了我們整個(gè)市場(chǎng)的興旺。雖然已經(jīng)有不少人批評(píng)這給市場(chǎng)帶來(lái)的是非理性的、虛假的繁榮，但我們顯然不能否認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)，即此類投機(jī)性資本一旦被抽離，市場(chǎng)頃刻之間就會(huì)被重新歸零。
面對(duì)北京、上海的驚人房?jī)r(jià)，回望最近幾次與房地產(chǎn)的泡沫密切相關(guān)的全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)危機(jī)，海內(nèi)外諸多學(xué)者莫不以為，房地產(chǎn)是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的隱患。
中國(guó)當(dāng)下樓市生態(tài)過(guò)于殘酷，證明這個(gè)市場(chǎng)中生成了一個(gè)低級(jí)的、低效率的但又過(guò)于牢固錯(cuò)雜的食物鏈�，F(xiàn)在的住房購(gòu)入者，一般都是兩類人，一類有產(chǎn)者，一類無(wú)產(chǎn)者。有產(chǎn)者，是指那些有其積累的人，他們的購(gòu)買方式，通常是借助銀行炒買房屋。自己的錢多半不動(dòng)，炒來(lái)炒去都是掏國(guó)家和人民的錢；要么就是一伙人通過(guò)某種契約方式向社會(huì)籌資，組成民間團(tuán)體從事炒買運(yùn)作，這些人不是機(jī)構(gòu)性質(zhì)的，就是小團(tuán)隊(duì)性質(zhì)的。但不管怎么樣，可以說(shuō)都是職業(yè)炒家。
另一類無(wú)產(chǎn)者，是指那些本來(lái)有一定積累，但并不想通過(guò)資本運(yùn)作去追求風(fēng)險(xiǎn)收益的自住購(gòu)買者。這些人，盡管屬于風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，但抵抗不住市場(chǎng)輿論的蠱惑和現(xiàn)實(shí)處境的壓力，只得一腔悲情投身市場(chǎng)，把自己的余生貢獻(xiàn)給開(kāi)發(fā)商和銀行。而恰恰是這一部分人，是那些職業(yè)炒家的存在土壤。換言之，投機(jī)現(xiàn)象之所以愈演愈烈，是因?yàn)槭袌?chǎng)的正常供給短缺所致，其結(jié)果，是資本對(duì)民生構(gòu)成了擠出。民生的問(wèn)題，遂變成了一種以簡(jiǎn)單的支付能力為唯一標(biāo)準(zhǔn)度量的競(jìng)價(jià)游戲。
市場(chǎng)并不能解決所有問(wèn)題。要抑制投機(jī)，必須將投資品功能和居住品功能從房屋上剝離開(kāi)。過(guò)去10多年來(lái)，正是因?yàn)檫@種人為的屬性混淆和錯(cuò)位，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和供給偏向一隅。所謂商品房，顧名思義，就是一件商品，投資品功能被推到了極致，居住品功能則受到嚴(yán)重抑制或淡化，結(jié)果人人只能跟著市場(chǎng)走，說(shuō)確切一點(diǎn)，是只能跟著少數(shù)一些投機(jī)家引領(lǐng)的風(fēng)向走。普通住房的價(jià)格屢屢被炒成了奢侈品。普通消費(fèi)者連基本的議價(jià)能力都被奪走了。
還住房以本來(lái)面目，使之向居住品功能回歸，必須解決短缺問(wèn)題。短缺并不意味著真實(shí)的供給能力不夠，而是因?yàn)閴艛�，也即供給環(huán)節(jié)也存在著投機(jī)行為。這種壟斷，是多層次的，土地首先被多主體壟斷著，進(jìn)而在住房開(kāi)發(fā)和銷售層面，又被多主體壟斷，如此一來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格只會(huì)投機(jī)炒作中變得更加脫離實(shí)際。
中央政府最近提出要實(shí)行差別性的信貸政策，以支持自住和改善型購(gòu)買行為，這當(dāng)然是一種靈活的策略。但簡(jiǎn)單的金融層面的支持，仍不能自根本上改變目前日益嚴(yán)重的失衡局面。若把握不好，將鼓勵(lì)更多普通購(gòu)買人積極進(jìn)入一個(gè)投資品市場(chǎng)，而非居住品市場(chǎng)，這樣一來(lái)，或許會(huì)使得資本炒作更加猖獗。
只有完善民生住房體系，才能限制商品房的投資品功能被無(wú)限放大，產(chǎn)生諸多外部性問(wèn)題。民生住房的建設(shè)，差別性金融政策自然是題中應(yīng)有之義，除此之外，筆者以為，實(shí)行不同于商品房用地的差別性土地政策恐怕更為重要�？刂仆恋氐恼�，在向普通購(gòu)買人加大按揭信貸傾斜的同時(shí)，還需要加大這類住房的土地供給，不走市場(chǎng)，改為從儲(chǔ)備用地中直接劃撥，以防止被中間商推高地價(jià)，進(jìn)而哄抬房?jī)r(jià)。
以目前的情況看，各地政府起碼需要將全年住房建設(shè)用地總量中的60%投入到民生住房上去，而將其余的40%交由開(kāi)發(fā)商們?nèi)ジ?jìng)標(biāo)，用以建設(shè)純粹的靠支付能力和市場(chǎng)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)的商品房。在大量用地的支撐下，民生住房體系的成形，有望使房屋的居住品功能得到充分彰顯，從而進(jìn)一步對(duì)陷于瘋狂的投資品房屋市場(chǎng)造成一種競(jìng)爭(zhēng)性抑制，全力促其向理性和正常秩序回歸。
民生住房用地劃出之后，可以通過(guò)一個(gè)專門的民生住房委員會(huì)公開(kāi)向社會(huì)招標(biāo)，在保證一定利潤(rùn)的前提下，確立“價(jià)低者得”的原則，借助價(jià)格向下的競(jìng)爭(zhēng)方式，向社會(huì)企業(yè)和第三方開(kāi)發(fā)建設(shè)機(jī)構(gòu)委托開(kāi)發(fā)與銷售權(quán)。價(jià)格可以分為幾塊，一部分由財(cái)政補(bǔ)貼，一部分由普通業(yè)主自行支付，相應(yīng)地，由于是民生工程，稅費(fèi)亦需減免，如涉及到信貸層面，宜充分實(shí)行差別性的信貸政策。受委托的開(kāi)發(fā)商從中賺得的利潤(rùn)，應(yīng)是包含建設(shè)成本在內(nèi)的代工費(fèi)用和勞務(wù)費(fèi)用，以及相應(yīng)的委托性雇傭金。
一言以蔽之，最有效的抑制樓市投機(jī)辦法，要看民生住房體系的建設(shè)；而建設(shè)民生住房體系，又要看政府是否能拿出魄力，當(dāng)機(jī)立斷。
（作者系房地產(chǎn)事務(wù)專欄作家，現(xiàn)居北京） |