王石近來一直在談房地產(chǎn)泡沫將要破裂的盛世危言。有開發(fā)商諷刺他:王石是在為自己今年踏錯步辯解。
王石這番話既是自解,也是心里話,因為萬科也是泡沫制造者,他最清楚泡沫是如何造成的。他確實擔心那些圍攻萬科的虎狼之師,在把自己推入險境的同時,也把萬科拉下水。很多時候,萬科雖是江湖老大,但也是身不由己。
本來,萬科作為老大,完全可以按照自己的牌理出牌。為此它敢冒天下之大不韙,率先發(fā)動價格戰(zhàn),但它確實錯了,錯在兩個方面:一是錯誤地估計了自己的行業(yè)影響力,二是錯誤地估計了經(jīng)濟形勢。結(jié)果,危機中它成了眾矢之的,老大的資本損失不少,市場強勁反彈時,它又沒跟上趟兒。但市場的瘋狂,讓王石的泡沫論找到了新的更有力的依據(jù)。所以,王石一方面一以貫之地繼續(xù)高喊泡沫要破,一方面也確實為自己、為行業(yè)捏著一把汗。
2008年萬科的年報顯示,萬科既不差地也不差錢。截至2008年12月31日,萬科可用土地儲備面積高達3602．3萬平方米,通過提前降價促銷,萬科也回籠了不小的銷售收入。如果按照王石的泡沫論看法,萬科根本無須買地。但因為犯了前面所述兩個錯誤,萬科不想再犯第三個錯誤,因此,行業(yè)老大再次失身,不得不隨波逐流,被裹挾著進了泡沫的旋渦。
據(jù)公開披露信息,在2009年6－11月,萬科新增土地面積竟達885．8萬平方米,支付土地價款169．66億元。但與其他上市房地產(chǎn)企業(yè)相比,萬科還是有點兒像小腳女人,保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、新湖中寶、金地集團等,新增土地都遠遠超過了萬科。
今年以來,房地產(chǎn)公司都不惜一切代價圈錢買地。圈錢的途徑有三:股市融資、信貸、發(fā)行信托等。據(jù)報道,房地產(chǎn)上市公司通過ＩＰＯ、增發(fā)、配股、發(fā)企業(yè)債等多種手段,累計融資972．21億元,地產(chǎn)上市公司增發(fā)股權(quán)融資規(guī)模竟占股市增發(fā)融資總額的17％。到目前為止,還有40家房地產(chǎn)上市公司通過了股票增發(fā)融資預(yù)案,正等待中國證監(jiān)會的核準審批。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年1－11月,房企資金來源48170億元,同比增長44．2％,國內(nèi)貸款8994億元,增長40．2％,較房地產(chǎn)最火爆時的2007年全年地產(chǎn)信貸規(guī)模超出近30％。此外,個人按揭貸款超過7000億元。另有數(shù)據(jù)顯示,2009年11月份發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品達18個,融資規(guī)模高達87．37億元,三季度信托公司與房地產(chǎn)簽訂的投資資金就達540億元,占信托資金各領(lǐng)域投資的首位。據(jù)稱,11月份共有530款銀信合作理財產(chǎn)品,發(fā)行規(guī)模達到7594億元,其中,也有很多流向了地產(chǎn)公司。
錢來得太多,2007年底2008年初,土地供應(yīng)又少,2009年春節(jié)后又出現(xiàn)了量價齊升的盛景,此時不買地更待何時？只有買地才能賭贏未來,只有買地才能圈來更多的錢,保利、招商、金地等上市房企就是因為圈來了很多錢,才拼命拿地的,也因為地拿得多,快要趕超萬科了。雖然王石對房價、地價暴漲感到驚訝,對資本泡沫有著本能的體認,但萬科深知過了這個村就沒了這家店,即使有泡沫也只好參與這場豪賭,否則,就真的太傻了。于是王石繼續(xù)說著泡沫,萬科卻一個猛子扎進了買地圈錢的泡沫之中。萬科正在等待核準公開發(fā)行的8．8億股融資,除了增強日后土地儲備能力,就與年內(nèi)大舉新增土地項目令其資金吃緊有關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示,扣除623．1萬平方米的累計銷售面積,萬科目前的土地儲備已高達3469．3萬平方米,如果,萬科的融資通不過,如果3000多萬平方米儲備土地都必須在一年內(nèi)開發(fā)上市,那萬科就真的只有死路一條了。但政府不會出手這么狠,萬科也不會就這樣死。不僅萬科,那些房地產(chǎn)大佬都不會死,因為他們還有高超的技巧可以延長開發(fā)周期。有人研究了100家房企,發(fā)現(xiàn)了一個秘密。房地產(chǎn)上市公司目前的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)、營業(yè)周期竟然長達8．61年、12．02年、19．95年。一般來說,營業(yè)周期越短,營運能力和盈利能力就越強,地產(chǎn)上市公司的反常之舉,只能說明這樣做可以得到最大的利益,即以人為延長開發(fā)建設(shè)周期的方式博取土地升值,進而牟取更高的超額回報。而在這100家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司中,招商、保利、萬科、金地四大地產(chǎn)龍頭,長袖善舞的本領(lǐng)遠在二三線地產(chǎn)上市公司之上。也就是說,地產(chǎn)公司規(guī)模實力越大越有資格和能力捂盤、控盤。如萬科,按目前的累計銷售面積計算,其土地儲備面積可供開發(fā)銷售5．56年。
看來,正是這些房地產(chǎn)上市公司,還有那些國有房企在制造著泡沫。也正是他們,只有他們,快樂地享受著泡沫的盛宴。
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