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| 2010-01-13 作者:孟堅 來源:中國證券報 |
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從2007年到2009年，中國的房地產(chǎn)市場仿佛坐了一回過山車，經(jīng)歷了一個高漲——低迷——高漲的輪回。去年，房價的快速飛漲使得大多數(shù)城市居民即使“踮起腳”也很難買得起房。有鑒于此，政府調(diào)控政策接二連三地出手。
從政府已經(jīng)出臺的政策看，大致有三個特點：一是去杠桿化，就是提高開發(fā)商拿地的首付比例，以及提高購買二套房的首付比例；二是加大保障型住房供應，平抑市場有效的自住性需求；三是試圖改變投資者預期，如近期媒體所報道的未來開征物業(yè)稅的可能性。客觀地說，政策“組合拳”目前似已產(chǎn)生初步效果，有消息稱現(xiàn)在國內(nèi)各大城市房地產(chǎn)交易量明顯下降，表明市場觀望氣氛有所加重。此外，盡管房價同比上漲幅度依然較大，但環(huán)比漲幅已漸顯鈍化。
盡管政策“有形之手”頻頻出招，但對今后房價的走勢，大多數(shù)人心里沒底。從輿論壓倒性傾向看，絕大多數(shù)人認為房價不該再漲。但現(xiàn)實往往比較冷酷，該不該漲是一回事，會不會漲是另一回事。有經(jīng)濟學家分析，近些年中國城市房價的上漲除了與經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的城市化率快速提高有關(guān)之外，還與貨幣供應量有關(guān)。從1985年以來，中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的復合年率增長了24年，目前這種極高的貨幣供應量增長必然伴隨著極高的名義收入增長。以香港為例，香港絕大多數(shù)的房子價格在1997年前出現(xiàn)過大漲。
在1997年以前的二、三十年，香港的廣義貨幣供應量（M2）一直以雙位數(shù)復合增長。在上世紀80年代，這個增長率更高達20%-25%。1997年以后，香港貨幣供應量的增速跌到10%上下，在2002年甚至出現(xiàn)了負增長率。近幾年，該增長率也只是單位數(shù)而已。與之相對應的是，1997年以后香港房價除了豪宅高于以前的水平，其他房子價格漲幅不大。本來，大量印鈔票的結(jié)果終究是通脹，但是制造業(yè)在近幾十年的進步，大量的產(chǎn)能過剩以及產(chǎn)能可以在極短時間內(nèi)快速擴張的能力使現(xiàn)代通脹發(fā)生了變種，變成了資源和資產(chǎn)（房產(chǎn)和股票）的價格膨脹，而不再是產(chǎn)品價格上升。
那么，今年房價的上漲勢頭能否有所平緩？短期看政府的干預程度或?qū)⑹顷P(guān)鍵性的因素。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析，目前的房價或已處于階段性高點，政府對樓市調(diào)控的后續(xù)政策是否會進一步強化，一是取決于房價的上漲勢頭是否得到抑制，二是看其它拉動經(jīng)濟增長的因素（如出口與消費）是否樂觀。假如其他拉動經(jīng)濟的因素可替代房地產(chǎn)投資拉動，那么政府調(diào)控樓市的政策或趨于強化。
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