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中國(guó)高房?jī)r(jià)不僅引起了普通民眾的強(qiáng)烈不滿和各方面的高度關(guān)注，同時(shí)也引起了國(guó)際社會(huì)的熱議，最近《福布斯》把中國(guó)房地產(chǎn)位列世界第二大泡沫，美國(guó)《新聞周刊》也把中國(guó)將因房產(chǎn)泡沫破裂而陷入經(jīng)濟(jì)崩潰置于該刊“2010年十大世界預(yù)測(cè)”的第二位。中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高已成為大多數(shù)人的共識(shí)。
以房地產(chǎn)投資 為核心的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式
我們知道，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在很大程度上依賴于投資拉動(dòng)，而房地產(chǎn)業(yè)又是其核心。房地產(chǎn)業(yè)不僅直接帶動(dòng)了大批產(chǎn)業(yè)鏈，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)；而且房地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)鏈的資金循環(huán)中有超過(guò)50%的資金流入地方政府，其中一部分又形成政府再投資（國(guó)有企業(yè)或政府項(xiàng)目）。
在這種模式下，房?jī)r(jià)有不斷向上的內(nèi)在動(dòng)力：一方面，地方政府有利益動(dòng)機(jī)推高地價(jià)和房?jī)r(jià)，從而獲得更高的收入；另一方面，必須允許房地產(chǎn)開發(fā)商通過(guò)更高的房?jī)r(jià)來(lái)消化增高了的成本，以吸引房地產(chǎn)投資。由此形成的高房?jī)r(jià)及高房?jī)r(jià)預(yù)期不僅吸引了大量企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)上游成本上升，而且吸引大量投資投機(jī)者，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。于是，形成了地價(jià)、建材等成本與高房?jī)r(jià)的正反饋循環(huán)，從這種意義上說(shuō)，高房?jī)r(jià)“內(nèi)生”地決定于我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)現(xiàn)實(shí)。這就是為什么不僅僅在京滬深等一線城市面臨高房?jī)r(jià)，而且在很多二線甚至三線城市也面臨高房?jī)r(jià)（相對(duì)當(dāng)?shù)鼐用袷杖耄┑脑颉?/P>
產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭 與房地產(chǎn)投資投機(jī)
產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新枯竭不僅僅是中國(guó)面臨的發(fā)展問(wèn)題，也是世界性問(wèn)題。從某種程度上講，這次危及世界的金融危機(jī)正是美國(guó)創(chuàng)新枯竭的必然后果，當(dāng)美國(guó)不再有像當(dāng)年的互聯(lián)網(wǎng)、微軟等引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新經(jīng)濟(jì)(310358,基金吧)、新型企業(yè)時(shí)，就只能通過(guò)金融品的衍生化賺取利潤(rùn)，最終引發(fā)危機(jī)。
在中國(guó)，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)普通存在產(chǎn)能過(guò)剩、競(jìng)爭(zhēng)加劇和利潤(rùn)率下降，大量的資金就從這些產(chǎn)業(yè)中游離出來(lái)進(jìn)入到房地產(chǎn)業(yè)。對(duì)地方政府而言，當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)時(shí)，除了支持房地產(chǎn)以帶動(dòng)諸如建材、家裝家電等行業(yè)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還能做什么呢？逐利本能使大量的產(chǎn)業(yè)資本流入到高盈利、低風(fēng)險(xiǎn)（政府支持）的房地產(chǎn)業(yè)。這些資金一部分進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)，其中相當(dāng)一部分則專門從事房地產(chǎn)炒作（我們常見(jiàn)到“溫州炒房團(tuán)”的“慷慨”）。在當(dāng)?shù)卣哪S甚至鼓勵(lì)下，被“熱炒”的房地產(chǎn)業(yè)不斷升溫，房?jī)r(jià)自然也步步高(002251,股吧)升，而最廣大的普通購(gòu)房者則成了地方政府和炒房客的“抬轎”人。
此外，居民收入不斷擴(kuò)大，高收入階層的邊際消費(fèi)傾向很低，于是將很大部分收入用來(lái)投資房地產(chǎn)，從而也催生了投資投機(jī)性需求。
購(gòu)房主體“異化” 與購(gòu)房“外援團(tuán)”
一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其剛性需求主體應(yīng)該是30多歲到40多歲年齡段的人。而目前在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，雖然對(duì)于許多年輕人來(lái)說(shuō)，在一定階段內(nèi)租房比買房更合適，但在傳統(tǒng)的“有房才有家”觀點(diǎn)下，還是有很多年輕人進(jìn)入初次購(gòu)房的大軍，他們不惜花光父母、親戚朋友，甚至爺爺奶奶（購(gòu)房“外援團(tuán)”）幾年甚至幾十年的積蓄（很多是因享受了公房私有化好處而積攢下來(lái)的），也不惜透支他們幾年甚至幾十年的未來(lái)預(yù)期收入，成為“房奴”，縱使中國(guó)的房?jī)r(jià)收入比再高，“房奴”依然前赴后繼，顯示了中國(guó)樓市需求的超剛性。
此外，國(guó)際上比較通用的房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)無(wú)法解釋中國(guó)高房?jī)r(jià)現(xiàn)象。與大多數(shù)人相反，筆者認(rèn)為，國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比恰恰解釋了中國(guó)購(gòu)房主體的“異化”現(xiàn)象。事實(shí)上，大多“購(gòu)房者”并不是真正的購(gòu)房主體，按照一對(duì)年輕夫婦購(gòu)房時(shí)需雙方父母支持的最普遍的情況計(jì)算，由于這一“中國(guó)因素”，真實(shí)房?jī)r(jià)收入比至少被夸大了4倍！按北京目前房?jī)r(jià)收入比為20估算，其真實(shí)值也不超過(guò)5！，完全在“公認(rèn)”的安全區(qū)間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低估了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“真實(shí)”購(gòu)買力。這就是為什么在房?jī)r(jià)越來(lái)越高的情況下，仍有許多本身收入并不高的“剛性”購(gòu)房者的本質(zhì)原因。
因此，可以說(shuō)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是從五十年代到八十年代的四代人同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)形成需求，正是這四代人的“剛性需求”集中釋放，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的較快上漲，從而也帶動(dòng)了大量投資投機(jī)性需求，而這種投資投機(jī)性需求又進(jìn)一步拉高了房?jī)r(jià)。
城鎮(zhèn)化、人口素質(zhì) 與區(qū)域發(fā)展不平衡
可以肯定，在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)人口的城鎮(zhèn)化速度將遠(yuǎn)大于城市擴(kuò)容和城鎮(zhèn)化進(jìn)程。由于大中城市擴(kuò)容帶來(lái)的成本加速遞增制約了大中城市的經(jīng)濟(jì)邊界，必然會(huì)形成大中城市規(guī)模的有限性和住房需求的相對(duì)無(wú)限性矛盾，這種矛盾決定了目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升通道。據(jù)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，未來(lái)的城市人口將是現(xiàn)在的3倍，現(xiàn)在的無(wú)房戶和未來(lái)新增需求將使得這一態(tài)勢(shì)更加趨強(qiáng)。筆者相信，除了多經(jīng)濟(jì)中心、多區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，由此產(chǎn)生的高房?jī)r(jià)具有不可調(diào)和性。
此外，居民素質(zhì)的普通提高（尤其每年新增的五六百萬(wàn)大學(xué)畢業(yè)生），對(duì)大中城市的房?jī)r(jià)形成巨大推力。在某些中小城市，人們的生活幸福指數(shù)或許更高，但是由于區(qū)域發(fā)展極不平衡，或者即使是由于滿足在大城市的虛榮心，他們中的絕大多數(shù)還是單向往機(jī)會(huì)多、空間大的大中城市“扎堆”。而他們及其“外援團(tuán)”所引致的對(duì)住房的需求是房?jī)r(jià)高企的又一個(gè)重要支撐。
通過(guò)以上分析，筆者認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、區(qū)域發(fā)展不平衡、人口素質(zhì)顯著提高等因素，房?jī)r(jià)仍處于上升階段，具有上漲剛性。當(dāng)前既需要從培育新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展、逐步減少地方政府土地財(cái)政占比等長(zhǎng)遠(yuǎn)著眼，更要從增加保障房供給、禁止房地產(chǎn)投資投機(jī)、發(fā)展租房市場(chǎng)等具體微觀層面著手，多管齊下，才是真正解決房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。這不僅能滿足廣大居民基本的安居需求，維持社會(huì)和諧安定，更能以持久的力量“迫使”中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行“內(nèi)生性”轉(zhuǎn)型，而這種“內(nèi)生性”動(dòng)力是比任何行政干預(yù)都更為有效和有力，也唯有如此，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整和可持續(xù)發(fā)展才有可預(yù)期的希望。
（作者單位：北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心） |