房地產(chǎn)調(diào)控的手段，概括而言，可以總結(jié)為“收”與“放”。近年來，房地產(chǎn)市場多數(shù)時期處于“亢奮”階段，因此，地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)常以“收”為主。從收緊信貸到收緊土地供應(yīng)，管理層在遏制過旺需求的同時，“一不小心”便卡住了供給的閘門，而這并無助于遏制房價泡沫的膨脹。
　　不久前，北京“地王”迭出，當(dāng)?shù)貒�土部門便一紙禁令暫停了熱點區(qū)域的土地“招拍掛”活動。隨后，國土資源部更是提出，各地在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計劃編制公布前，不得出讓住房用地。與此同時，主要城市房價又開始了新一輪飆升，上海、杭州等城市的部分樓盤出現(xiàn)了搶購現(xiàn)象。這顯然應(yīng)當(dāng)引起管理層的警惕。
　　根據(jù)新的地產(chǎn)調(diào)控思路，未來，政府對房地產(chǎn)市場的著力點應(yīng)當(dāng)是“增加普通商品住房的供給，遏制投資投機性需求，防止房價過快上漲”。不過，政策手段往往是把“雙刃劍”，無論是土地規(guī)劃，還是金融、稅收政策，其主觀目的都是遏制炒房，但在客觀上不時起到了收縮商品房供應(yīng)的效果。
　　最典型的例子便是最近發(fā)生在海南的故事。海南省為抑制房價暴漲而在年初暫停土地出讓，卻導(dǎo)致房價應(yīng)聲跳漲，其原因就是政策一刀切和后續(xù)手段不確定帶來了市場恐慌。
　　而按照國土資源部在房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管視頻會議中的說法，各地在4月5日前必須上報的供地計劃中，保障性住房、棚戶改造和自住型中小套型商品房建房用地比例不得低于總量的70%。這意味著，留給商品房開發(fā)的用地將大幅減少。
　　從開發(fā)效率而言，市場之手無疑優(yōu)于行政之手。如果今后大部分的房屋轉(zhuǎn)為保障房，并由政府開發(fā)和提供，那么，商品房市場的供應(yīng)空間將收縮。這在一定程度上是向福利房時代的回歸。事實上，在具體執(zhí)行過程中，加大保障房供應(yīng)非常困難。畢竟土地財政是地方政府最主要的收入來源，而保障房的建設(shè)顯然沒有這一利益驅(qū)動。
　　至于增加中小套型普通商品住房供應(yīng)的比例，業(yè)內(nèi)人士無不對2006年出臺的“90/70”政策記憶猶新。這個政策初衷無疑是要增加普通商品房的供應(yīng)，但是在執(zhí)行過程中基本被架空，到2009年各地建委對此條限制基本解禁。
　　一個更不容忽視的現(xiàn)實問題是，在土地供應(yīng)約束下，商品住房開發(fā)商拿到的土地價格越來越高，市場上中高價位住宅的購買力又相對旺盛，開發(fā)企業(yè)既缺乏建設(shè)普通商品住房的土地基礎(chǔ)，又缺少建設(shè)普通商品住房的市場壓力和動力。而建設(shè)普通商品房的重任，顯然不可能由政府承擔(dān)。
　　因此，業(yè)內(nèi)專家指出，在房地產(chǎn)依然處于上升周期之時，單純依靠“收”的辦法來控制房價，只能會“事與愿違”。而防止房地產(chǎn)泡沫，關(guān)鍵在于變革現(xiàn)有的土地供應(yīng)制度，讓地方財政不再依賴于土地出讓收入。同時，從根本上解決城鄉(xiāng)二元分割，擴大土地整理和儲備的范圍。另外，在金融和稅收政策上，加大對不同階層購房的差異化支持力度，唯有如此，方能化解房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的痼疾。