3月25日，早報(bào)“觀察/分析”版刊出“理性認(rèn)識(shí)物業(yè)稅之一”——物業(yè)稅在中國(guó)不是新稅種。3月28日起，新華社連續(xù)刊出六篇評(píng)論，猛批高房?jī)r(jià)、“賣地財(cái)政”，有輿論認(rèn)為，這可能是為推行物業(yè)稅開道。

　　有一次，一位美國(guó)的朋友告訴我，美國(guó)的物業(yè)稅（美國(guó)稱“房地產(chǎn)稅”）是比較厲害的，如果在美國(guó)有位富有的親戚送給他一棟位于紐約的豪宅，他是住不起的。我問他為什么，他說，他在美國(guó)屬于中低收入群體，擁有一套豪宅需要繳納的物業(yè)稅相當(dāng)于他一年或半年工資，所以住不起，而拿去出租也租不出去，能租得起豪宅的美國(guó)人不會(huì)租豪宅，會(huì)選擇購(gòu)買。
　　按照美國(guó)稅法規(guī)定，不論房屋用于何種用途，房地產(chǎn)所有者應(yīng)繳物業(yè)稅，即無論是將房屋用于出租還是自用，只要擁有房地產(chǎn)就需繳物業(yè)稅。美國(guó)物業(yè)稅產(chǎn)生的時(shí)間可以追溯到18世紀(jì)末，當(dāng)時(shí)紐約州對(duì)房地產(chǎn)所有者征收物業(yè)稅，到19世紀(jì)中期，物業(yè)稅成為各州普遍征收的稅種，算起來，美國(guó)物業(yè)稅的歷史有200多年。
　　在美國(guó)，物業(yè)稅是地地道道的地方性稅種，是地方稅體系中的“主力軍”，州下轄的地方政府都征收物業(yè)稅，房地稅擁有者一般同時(shí)要繳縣級(jí)物業(yè)稅以及市、鎮(zhèn)級(jí)物業(yè)稅，有的還要繳學(xué)區(qū)物業(yè)稅。美國(guó)物業(yè)稅的立法權(quán)在地方，只是一些原則上的東西報(bào)聯(lián)邦一級(jí)審核。美國(guó)的物業(yè)稅一般按年計(jì)，計(jì)算比較簡(jiǎn)單，依照政府專門機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值，再給予一定的折扣率（折扣率各地不等），如30％或70％不等，得出的數(shù)扣減一定的寬免項(xiàng)目之后，乘以一定的稅率，其結(jié)果即為應(yīng)繳的物業(yè)稅。美國(guó)物業(yè)稅稅率由地方政府自行確定，因而各地的稅率是不同一的，而且即使同一地每年也是不一樣的，稅率的幅度在1%到1.8%之間。舉個(gè)例子，比如，某人擁有一套住房，經(jīng)政府有關(guān)部門估價(jià)為100萬美元（假定不存在升值或貶值），在真正計(jì)稅時(shí)給予一定的折扣（如50％），這樣實(shí)際計(jì)稅依據(jù)為50萬美元，扣減各類抵免額5萬美元得45萬美元，乘以稅率1.5％（假定稅率不變），則此人每年應(yīng)繳0.675萬美元的物業(yè)稅。如果在美國(guó)擁有多套豪宅的話，那其應(yīng)累計(jì)繳納的物業(yè)稅就不少了，所以在美國(guó)靠炒房度日很難。
　　既然美國(guó)的物業(yè)稅比較厲害，炒房又很難，那為什么美國(guó)的房?jī)r(jià)自2000年以后一直到2006年也漲得比較離譜，進(jìn)而引發(fā)了席卷全球的次貸危機(jī)呢？也就是說為什么美國(guó)的物業(yè)稅未能抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫呢？
　　就像前面說的例子，不要說自己買房消費(fèi)要考慮物業(yè)稅的狀況，就是別人贈(zèng)送房子給自己住也住不起；對(duì)住房投資需求而言，物業(yè)稅的存在增加了住房投資的機(jī)會(huì)成本，特別是增加了囤房成本，使囤房者風(fēng)險(xiǎn)加大。比如，某位住房投資者囤有5套住房，總價(jià)值為1000萬美元，如果按1%的實(shí)際物業(yè)稅稅率計(jì)算，這個(gè)人在住房“出手”之前，每年而不是一次性繳納物業(yè)稅10萬美元，這樣就使其囤房成本大幅度增加。但是，當(dāng)貨幣政策過度寬松或物業(yè)稅的征收大打折扣時(shí)，情況就很難說了，因?yàn)樵诖朔N情況下，物業(yè)稅抑制非理性行為的功能會(huì)被削弱。
　　按照美國(guó)各地方政府物業(yè)稅的政策，以及物業(yè)稅的優(yōu)惠政策，使物業(yè)稅調(diào)控房?jī)r(jià)的力度減小。這些優(yōu)惠政策包括房地產(chǎn)應(yīng)稅估價(jià)低于其實(shí)際價(jià)值，有的地方給予70%的折扣率；給予一定的免稅額；給予低收入群體實(shí)行住房抵免，抵免額可以抵頂個(gè)人所得稅或退現(xiàn)金等。而次貸的特征是金融機(jī)構(gòu)為月供占其收入比例和首付低于20%的人提供貸款，本來這條稅收優(yōu)惠條款是低收入群體的福音，但在特種情況下，“好心辦成了壞事”，稅收優(yōu)惠和次貸政策相互配合，相互促進(jìn)，進(jìn)一步刺激了低收入人群不顧風(fēng)險(xiǎn)大膽貸款，大膽買房。
　　美國(guó)物業(yè)稅稅率經(jīng)常變動(dòng)，其確定方法使其房地產(chǎn)調(diào)控作用大大降低。美國(guó)物業(yè)稅稅率的確定過程大致為：首先地方政府對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，確定應(yīng)納稅房地產(chǎn)的總價(jià)值，然后根據(jù)其下一財(cái)政年度的預(yù)算總額以及不包括物業(yè)稅以外的其他政府收入總額，將要征收的房地產(chǎn)稅總額除以應(yīng)納稅房地產(chǎn)的總價(jià)值得出物業(yè)稅稅率。
　　這種物業(yè)稅稅率確定方法固然有其合理之處，但不利于物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫，或房?jī)r(jià)暴漲時(shí)，物業(yè)稅稅率反而降低，而不是當(dāng)房?jī)r(jià)漲得離譜時(shí)，需要高稅率抑制其增長(zhǎng)。次貸政策刺激美國(guó)房?jī)r(jià)非理性上漲時(shí)，物業(yè)稅實(shí)際稅率是降低的，這導(dǎo)致物業(yè)稅沒能起到抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)非理性上漲的作用。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌時(shí)，房地產(chǎn)估值縮水，物業(yè)稅實(shí)際稅率反而上升，使物業(yè)稅沒有起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。當(dāng)次貸危機(jī)出現(xiàn)時(shí)，需要物業(yè)稅減免，但美國(guó)地方政府過度依賴物業(yè)稅，物業(yè)稅占地方政府財(cái)政收入70%以上，次貸危機(jī)導(dǎo)致一些地方政府幾乎破產(chǎn)，使其沒有財(cái)力支撐物業(yè)稅減免，這樣形成惡性循環(huán)。從美國(guó)的這點(diǎn)教訓(xùn)中可以獲得啟示，地方政府靠房?jī)r(jià)暴漲來獲取土地財(cái)政，風(fēng)險(xiǎn)很高，土地財(cái)政應(yīng)該悠著點(diǎn)，不要一口吃成“大胖子”。
　　由于美國(guó)物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控功能的弱化，加上貨幣政策的過度寬松，以及金融機(jī)構(gòu)次貸政策的推行，在此基礎(chǔ)上形成的各種金融工具的創(chuàng)新，最終導(dǎo)致次貸危機(jī)爆發(fā)。
　　如果自2000年以后，美國(guó)大幅降低物業(yè)稅稅負(fù)而不是大幅度向低收入者放貸，則后面的房地產(chǎn)泡沫會(huì)好得多。如果當(dāng)房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)，美國(guó)取消物業(yè)稅優(yōu)惠政策，減少各種抵免稅收優(yōu)惠政策，并提高物業(yè)稅稅率，則房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫會(huì)被抑制。如果當(dāng)次貸危機(jī)來襲時(shí)，美國(guó)政府不只是救金融機(jī)構(gòu)，并且設(shè)法降低物業(yè)稅稅負(fù)，則次貸危機(jī)的危害會(huì)小得多。

（作者系經(jīng)濟(jì)學(xué)教授）