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| 樓市“去泡沫化”無(wú)礙經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇 |
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| 2010-04-22 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) |
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國(guó)務(wù)院近日連續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。在政策高壓之下，滬深兩市房地產(chǎn)板塊上市公司市值在幾個(gè)交易日內(nèi)損失2400億元，同時(shí)累及大盤深幅下挫。中國(guó)證券報(bào)認(rèn)為，從短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能會(huì)波及一些相關(guān)行業(yè)。但從新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期來(lái)看，以調(diào)控總需求和擴(kuò)張有效供給為主要手段的樓市“去泡沫化”進(jìn)程，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和城市化進(jìn)一步推進(jìn)的必然選擇。
作為拉動(dòng)內(nèi)需的“大權(quán)重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)去年在我國(guó)“保增長(zhǎng)”進(jìn)程中扮演了十分重要的角色。但同時(shí)，以房?jī)r(jià)為代表的資產(chǎn)價(jià)格急速上升，也令管理層對(duì)泡沫的擔(dān)憂與日俱增。
今年初，調(diào)控政策逐漸展開(kāi)。但兩會(huì)結(jié)束后，以北京為代表的一線城市房產(chǎn)價(jià)格再度上揚(yáng)，投資投機(jī)性購(gòu)房需求大幅抬升。業(yè)內(nèi)人士指出，去年非常態(tài)貨幣供應(yīng)所形成的充裕流動(dòng)性及通脹隱憂，催生居民的“貨幣資產(chǎn)化”傾向，加之剛性需求的存在，進(jìn)而推動(dòng)房產(chǎn)價(jià)格高漲。
根據(jù)國(guó)際慣例，地產(chǎn)泡沫構(gòu)成要素包括兩大方面：一是相對(duì)于真實(shí)需求的供應(yīng)過(guò)剩；二是過(guò)高的金融杠桿率及投機(jī)需求。去年以來(lái)，我國(guó)購(gòu)房城市居民的平均按揭水平大幅上升，部分城市和區(qū)域的投資投機(jī)性購(gòu)房需求過(guò)于旺盛。據(jù)中國(guó)證券報(bào)所掌握的數(shù)據(jù)，今年一季度個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元，季末余額同比增長(zhǎng)53.4%，占同期商品房銷售額的比例達(dá)65.5%；杠桿率同比增加43個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)專家指出，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲并形成一致預(yù)期，那么居民購(gòu)房需求必然會(huì)抑制居民其他消費(fèi)需求。在此基礎(chǔ)上形成的“全民買房潮”將不僅僅影響金融安全，影響經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行，甚至可能影響到社會(huì)穩(wěn)定。因此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)能否“軟著陸”，已成為未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。
今年一季度，全國(guó)商品房銷售額7977億元，同比增長(zhǎng)57.7%，同期國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為80577億元，商品房銷售占GDP的比重高達(dá)十分之一。過(guò)度倚重房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式必然陷入“低質(zhì)量”區(qū)間。
按可比價(jià)格計(jì)算，一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.9%，居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲2.2%，生產(chǎn)價(jià)格上漲較快。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)好轉(zhuǎn)的同時(shí)，通脹隱憂已然出現(xiàn)。當(dāng)通脹預(yù)期增強(qiáng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性將逐步顯現(xiàn)，而投資需求的膨脹，必然會(huì)造成價(jià)格信息扭曲，催生資產(chǎn)泡沫�？刂瀑Y產(chǎn)價(jià)格上漲，則是政府防通脹舉措的題中應(yīng)有之義。
顯然，由貨幣擴(kuò)張引致的樓市泡沫，首先需要通過(guò)貨幣收縮來(lái)治理。近期，中央政府通過(guò)收緊房貸和差別化利率政策調(diào)控過(guò)于旺盛的投資投機(jī)性購(gòu)房需求，一方面，可以控制資產(chǎn)價(jià)格，改變市場(chǎng)預(yù)期，防止資產(chǎn)泡沫進(jìn)一步膨脹；另一方面，可以保護(hù)自住型購(gòu)房需求，擴(kuò)張有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行。
目前，我國(guó)正處于城市化上升期，大量新增人口等待進(jìn)入城市。據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院的報(bào)告顯示，2008年我國(guó)城市化率為45.68%。預(yù)計(jì)2011-2016年，我國(guó)城市化年均增長(zhǎng)率約為1.09%。以此計(jì)算，未來(lái)幾年，我國(guó)城市每年新增人口將過(guò)千萬(wàn)。從這一角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不缺乏剛性需求。但是，過(guò)高的房?jī)r(jià)將導(dǎo)致有購(gòu)買力的需求大幅萎縮，中產(chǎn)階級(jí)的自住需求受到排擠，社會(huì)財(cái)富分配不公將加劇，從而影響城市化進(jìn)程的推進(jìn)。
因此，與信貸政策相配合，政府在有效供給方面亦出臺(tái)新政。國(guó)土資源部近期公布的2010年供地計(jì)劃顯示，住宅用地同比增長(zhǎng)135%，比過(guò)去五年均值增長(zhǎng)229%。其中，大部分用于建設(shè)普通住宅和保障性住房。供地計(jì)劃如能落實(shí)，必將帶動(dòng)新房開(kāi)工率和房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)。
今年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)30%，房屋新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)60.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)35.1%。代表供給的地產(chǎn)指標(biāo)正在顯著改善。中國(guó)證券報(bào)認(rèn)為，投資性購(gòu)房需求被削弱后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)將面臨調(diào)整，但是，只要存在價(jià)格合理的土地及住房供給與城市剛性需求對(duì)接，那么，樓市“去泡沫化”進(jìn)程伴隨的陣痛，就不會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的負(fù)面影響。
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