提要：房地產(chǎn)調(diào)控舉動(dòng)歷來(lái)就為萬(wàn)眾矚目，但此番調(diào)控被寄予之厚望似乎前所未有。分析人士指出，此次調(diào)控有別于從前，著眼于打擊投機(jī)、加大供給、加快保障房建設(shè)、建立考核問(wèn)責(zé)的立體招數(shù)，意在確保住房回歸居住本質(zhì)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控舉動(dòng)歷來(lái)就為萬(wàn)眾矚目，但此番調(diào)控被寄予之厚望似乎前所未有。新國(guó)四條、新國(guó)十條相繼亮相，包括炒房、投機(jī)性購(gòu)房在內(nèi)的各路人馬紛紛“被剎車(chē)”。其中，作為樓市的主要購(gòu)買(mǎi)力之一，大量非投機(jī)性的改善型需求也受到直接影響。
　　分析人士指出，此次調(diào)控有別于從前，著眼于打擊投機(jī)、加大供給、加快保障房建設(shè)、建立考核問(wèn)責(zé)的立體招數(shù)，意在確保住房回歸居住本質(zhì)。因此，雖然從短期看，非投機(jī)性的改善型購(gòu)房等需求也受到“株連”，但從長(zhǎng)期來(lái)看，本輪調(diào)控對(duì)于市場(chǎng)的健康發(fā)展大有裨益。在合理的供需引導(dǎo)下，房?jī)r(jià)有望回歸理性軌道，包括改善型購(gòu)房在內(nèi)的非投機(jī)購(gòu)房需求終將獲益。
　　按照新規(guī)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對(duì)于改善型需求來(lái)說(shuō)，相當(dāng)一部分購(gòu)房者選擇的戶(hù)型都在90平方米以上，而且有相當(dāng)比例的此類(lèi)購(gòu)房者首套房仍在按揭當(dāng)中，按照新規(guī)，其購(gòu)房的首付壓力及貸款成本都有較大提高，需求也因此受到重大影響。有調(diào)查顯示，近四成受訪(fǎng)者表示暫停買(mǎi)房計(jì)劃，而意在改善住房條件的購(gòu)房者占到受訪(fǎng)者一半。
　　此前，由于界定不清晰，改善型住房的有關(guān)優(yōu)待反而易為投機(jī)客所利用。2007年12月，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文規(guī)定“對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行�！�2008年3月下旬，北京地區(qū)部分銀行擬定出“26.6平方米”的人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)，低于該標(biāo)準(zhǔn)的貸款者在辦理第二套房貸時(shí)可享受首套房待遇。不過(guò)，這一做法很快被監(jiān)管部門(mén)叫停。2008年10月，財(cái)政部聯(lián)合央行出臺(tái)房貸新政，規(guī)定金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的七折，最低首付款比例調(diào)整為兩成。不過(guò)，對(duì)于到底什么是改善型住房始終無(wú)統(tǒng)一明晰說(shuō)法，改善型住房的優(yōu)惠因此反為投機(jī)客所青睞。
　　而此輪調(diào)控明顯有別于從前，政策的意圖之一就是要恢復(fù)房地產(chǎn)的居住屬性，可謂房改十年以來(lái)的一次重大轉(zhuǎn)折。就改善型購(gòu)房來(lái)說(shuō)，不少改善型需求在二次買(mǎi)房時(shí)，傾向于充分利用貸款杠桿，保持原有房產(chǎn)，因此在某種程度上加劇了市場(chǎng)的需求緊張。按照銀監(jiān)會(huì)最新說(shuō)法，二套住房以家庭為單位進(jìn)行認(rèn)定，即不管此前有無(wú)貸款、是否還清，只要再買(mǎi)房，就是二套房。也就是說(shuō)，在已有住房的條件下，再貸款買(mǎi)房，就必須付出更高成本。
　　但居民將手中的首套住房售出，再次購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)可以視作無(wú)房戶(hù)�？梢哉f(shuō)，調(diào)控客觀上督促了改善型購(gòu)房在產(chǎn)生需求的同時(shí)增加了相應(yīng)供應(yīng)，從而最大程度上利于房市的穩(wěn)定，這又進(jìn)一步促進(jìn)了真實(shí)的購(gòu)房需求。
　　不過(guò)，以家庭為單位認(rèn)定二套房，當(dāng)下仍有許多工作要做。商業(yè)銀行的信貸登記系統(tǒng)可以查詢(xún)到放貸情況，但要想準(zhǔn)確判斷住房套數(shù)，還要倚靠房管部門(mén)的登記信息。早在幾年前，房管部門(mén)就開(kāi)始進(jìn)行房屋數(shù)量普查工作，但至今尚未有公開(kāi)結(jié)果，因此以家庭為單位認(rèn)定仍存在不少困難和漏洞。
　　目前，立體調(diào)控下的效果已顯現(xiàn)，大量投機(jī)泡沫被擠破，真實(shí)的居住需求正在得到引導(dǎo)。不過(guò)，羅馬非一天建成，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要想痼疾盡去、健康前行，還需多方面政策一以貫之地引導(dǎo)和落實(shí)，在這過(guò)程中，市場(chǎng)的跌宕反復(fù)在所難免，而市場(chǎng)的理性化修正將大大縮短每一份居住夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)過(guò)程。