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| 2010-05-04 作者:楊紅旭 來源:中國(guó)證券報(bào) |
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近幾年，尤其2009年部分城市商品住宅價(jià)格快速上漲，導(dǎo)致普通居民購(gòu)房的難度越來越大。于是，社會(huì)上質(zhì)疑住宅市場(chǎng)化的聲音越來越大。
難道這一切都是市場(chǎng)化的錯(cuò)？
住宅既有民生屬性，又有商品屬性，可以說是世界上最復(fù)雜的一種商品，單靠市場(chǎng)不行，光有保障也行不通。問題的關(guān)鍵是，如何讓市場(chǎng)“無形之手”與政府“有形之手”握手言歡。
公平地看，一方面，目前我國(guó)住房制度、住宅產(chǎn)業(yè)、住宅市場(chǎng)確實(shí)存在一些問題；另一方面，應(yīng)看到住宅商品化、市場(chǎng)化，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、城鎮(zhèn)居民居住水平提升發(fā)揮了重要作用。不可否認(rèn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)機(jī)制既能有效配置資源，同時(shí)又存在失靈現(xiàn)象。不同商品市場(chǎng)，市場(chǎng)失靈的程度有別，其中住宅市場(chǎng)失靈的程度比較高。主要有兩個(gè)原因，一是住宅具有投資品的屬性，容易受到投資投機(jī)因素的干擾，市場(chǎng)波動(dòng)頻率快，波幅較大；二是住宅與普通民眾息息相關(guān)，住宅市場(chǎng)客觀上需要政策的約束和引導(dǎo)。
發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的住房短缺階段，政府對(duì)市場(chǎng)干預(yù)較多，普遍比較重視住房保障體系建設(shè)，尤其是上世紀(jì)六十年代之前；進(jìn)入七十年代之后，隨著告別住宅短缺時(shí)代，絕大多數(shù)國(guó)家更傾向于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制，減少住房福利預(yù)算支出。我國(guó)目前處于加強(qiáng)住房保障的階段，但這絕不意味著要放棄市場(chǎng)機(jī)制，而且近幾年中央文件中也數(shù)次提到堅(jiān)持住房改革市場(chǎng)化的取向不變。
可是，若不理順市場(chǎng)和保障之間的關(guān)系，始終會(huì)是一種混沌的亂局。因此，建議按照建設(shè)、供應(yīng)、消費(fèi)、流通、管理等環(huán)節(jié)，把我國(guó)的住房劃分為兩個(gè)系統(tǒng)：保障性住宅系統(tǒng)和市場(chǎng)化住宅系統(tǒng)，并明確這兩個(gè)系統(tǒng)各自運(yùn)行的體制、機(jī)制。保障性住宅系統(tǒng)由政府主導(dǎo)，服務(wù)特定群體，實(shí)行價(jià)格管制，其中廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房由政府做主導(dǎo)，棚戶區(qū)和舊城改造也要?jiǎng)澐智宄�，部分可納入經(jīng)濟(jì)適用房體系，部分讓市場(chǎng)做主導(dǎo)。
建立健全這兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立住房體系后，還應(yīng)優(yōu)化調(diào)控手段。當(dāng)市場(chǎng)過熱或過冷時(shí)，需要政府出面調(diào)節(jié)市場(chǎng)化的住房系統(tǒng)。當(dāng)前，我國(guó)住房制度改革已進(jìn)入全新階段，既存在諸多困難，也面臨很多機(jī)遇。應(yīng)在堅(jiān)持住宅市場(chǎng)化方向的前提下，結(jié)合我國(guó)的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，積極、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)地推進(jìn)住房保障體系的建設(shè)。最終目標(biāo)是形成比較健全的住房“雙軌制”體系。
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