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| “開發(fā)商可扛半年”考驗(yàn)調(diào)控韌性 |
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| 2010-05-11 作者:馮海寧 來源:證券時報 |
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據(jù)媒體報道，廣東某開發(fā)商日前表示，開發(fā)商資金的耗盡至少需要半年甚至更長的時間。作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商資金成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，而目前開發(fā)商持有的現(xiàn)金超過2500億元，可謂不差錢。
分析地產(chǎn)上市公司公布的一季度報告就會發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商短期內(nèi)基本“不差錢”，萬科、保利、招商、金地等大開發(fā)商短期內(nèi)都沒有套現(xiàn)的急迫性。其實(shí)，不管開發(fā)商目前持有多少現(xiàn)金，從與宏觀調(diào)控強(qiáng)硬對抗不降價銷售就能發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商腰包其實(shí)是挺鼓的。
開發(fā)商之所以面對宏觀調(diào)控心里不慌就是因?yàn)槭种杏小凹Z”：一方面是2009年房價過快上漲給開發(fā)商儲備了充分的“糧草”；另一方面，2009年寬松的貨幣政策使得大量信貸資金流入樓市；第三，開發(fā)商不斷在境內(nèi)外上市融資“圈”了不少資金；加上今年樓市調(diào)控開發(fā)商花錢謹(jǐn)慎起來，更沒有資金之憂了。
開發(fā)商作為宏觀調(diào)控的對象之一，一旦資金無憂，順應(yīng)宏觀調(diào)控的可能性就很小，因?yàn)椴┺木陀辛速Y本。檢驗(yàn)宏觀調(diào)控成效的標(biāo)準(zhǔn)之一就是房價是否回歸到合理水平。如果開發(fā)商有充足資本與政府博弈，不但增加了政府行政成本，更關(guān)乎這一輪宏觀調(diào)控的成敗。
既然開發(fā)商手中有“糧”可扛半年甚至更長時間，我想問的是，這輪樓市新政的強(qiáng)度能否堅持到半年甚至更長時間？如果政策虎頭蛇尾韌性不夠，政府在與開發(fā)商的博弈中就有可能先敗下陣來，樓市調(diào)控就要重蹈過去的覆轍，不但沒有把房價壓下來，房價反而彈得更高。
據(jù)我觀察，過去多次政策調(diào)控實(shí)際有威懾力的時間大概也就三四個月，往往是雷聲大雨點(diǎn)小，最后觀察是“虎頭蛇尾”——原有政策的執(zhí)行力度在不斷減弱，而接應(yīng)的政策不見蹤影。專業(yè)人士對歷次調(diào)控的總結(jié)是沒有達(dá)到調(diào)控預(yù)期，而公眾的理解是調(diào)控變“空調(diào)”。
開發(fā)商手中有“糧”就會捂盤惜售。我曾在一次政策調(diào)控期與某開發(fā)商交流，他告訴我即使“差錢”也沒有關(guān)系，也照樣可以捂盤惜售：一是以“過冬”的方式度過政策調(diào)控期，因?yàn)椴豢赡苡肋h(yuǎn)調(diào)控；二是手緊時隨便賣一兩套房子就能換來“過冬”的“糧食”，所以從來不怕宏觀調(diào)控。
顯然，這一輪宏觀調(diào)控面臨的挑戰(zhàn)，不僅是開發(fā)商“不差錢”，還有開發(fā)商心中房價永遠(yuǎn)上漲的預(yù)期。我以為，要想讓開發(fā)商把囤積的房子及時“吐”出來以平抑房價，達(dá)到宏觀調(diào)控的部分目的，就要繼續(xù)控制信貸資金流入樓市的規(guī)模，并增加開發(fā)商上市融資的難度；更為重要的是，政府要有強(qiáng)硬的態(tài)度、堅韌的決心來改變開發(fā)商的預(yù)期。
目前，有個別開發(fā)商推出打折銷售活動，開發(fā)商自稱打折是為了快速搶占市場份額和積累并購資金，但是有人認(rèn)為這是開發(fā)商在新政環(huán)境下做出的“表態(tài)”。這種說法不無道理。我以為，我們既不能被開發(fā)商的表演所迷惑，更要防止某些地方政府暗地托市。
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